有錢(qián)人進(jìn)場(chǎng)后，市場(chǎng)更瘋狂了

——AI制圖，僅供參考。

1

今年市場(chǎng)挺不錯(cuò)。

這是好事。

深圳核心區(qū)的樓盤(pán)搶不到，甚至需要200-600萬(wàn)驗(yàn)資。

上海二手房成交量也不錯(cuò)，3月3.12萬(wàn)套，4月2.87萬(wàn)套，5月依舊不錯(cuò)。

北京從前年開(kāi)始，上地樹(shù)村未來(lái)科學(xué)城通州運(yùn)河亦莊，單價(jià)7-13萬(wàn)的新盤(pán)去化不錯(cuò)。

杭州更不用說(shuō)了，24年底開(kāi)始地王一個(gè)接一個(gè)，湖墅蔣村，8-15萬(wàn)的豪宅不限價(jià)后竟然賣(mài)得還不錯(cuò)。

思考幾個(gè)問(wèn)題：

1、誰(shuí)在瘋狂？個(gè)別城市，個(gè)別樓盤(pán)，個(gè)別人？

2、為什么瘋狂？幾萬(wàn)億放水，因城施策，還是房?jī)r(jià)到底了？

3、瘋狂的真實(shí)性如何，更確切地說(shuō)，瘋狂的比例是多少？是不是全部？

4、認(rèn)知都是滯后的。上海成交量漲是因?yàn)?月新政嗎？不是，是基本面和購(gòu)買(mǎi)力。深圳限購(gòu)區(qū)成交量不錯(cuò)，是供不應(yīng)求嗎？不是，早在1-2年前，大運(yùn)的中海、深北的中洲去化也很不錯(cuò)。

任何市場(chǎng)都是日積月累，絕非一時(shí)之功。

2

2023-2026年，連續(xù)救市4年。

將這4年梳理成幾個(gè)階段，分為三步走， 政策→放水→有錢(qián)人進(jìn)場(chǎng) 。

先政策。

2023年-2024年9月，其實(shí)國(guó)家一直在救市，但是效果很差，觀望情緒很濃，再加上二手房一直跌，大家沒(méi)信心也不敢去買(mǎi)房，觀望＞出手。

再放水。

2024年9月-2025年年底，國(guó)家不僅給政策，還給錢(qián)，9月-12月大放水，有說(shuō)5萬(wàn)億，有說(shuō)10萬(wàn)億，幾萬(wàn)億無(wú)所謂，主要是真金白銀來(lái)了，還是滴灌。即使滴灌，大部分人要么不想拿，要么拿不到，有錢(qián)人拿得多一些，有底氣，有信心，敢用真金白銀去試水。

最后有錢(qián)人進(jìn)場(chǎng)。

從2026年初，甚至從去年開(kāi)始，有幾個(gè)城市開(kāi)始熱了，新盤(pán)去化不錯(cuò)，二手房成交量大漲，流動(dòng)性增強(qiáng)，信心增強(qiáng)。

1、好事。房?jī)r(jià)穩(wěn)定，利你利我利國(guó)家。

2、政策→放水→有錢(qián)人，非常成功的資本流動(dòng)，既是債務(wù)流動(dòng)，也是資產(chǎn)流動(dòng)。

大家都學(xué)過(guò)《小馬過(guò)河》，河流深不深，取決于誰(shuí)在過(guò)河，松鼠肯定過(guò)不了，老牛輕松過(guò)去，小馬則費(fèi)一點(diǎn)力，但也能過(guò)去。河流深度不變，你是松鼠、老牛還是小馬？

3、穩(wěn)定大于一切。政府更歡迎現(xiàn)金流穩(wěn)定的國(guó)央企。房企拿地肯定更喜歡財(cái)政健康、潛力更大的城市，比如華潤(rùn)中海越來(lái)越集中在一二線，三四線根本不去。樓盤(pán)更喜歡哪些人呢？收入高、且穩(wěn)定，也就是現(xiàn)金流更加穩(wěn)定的購(gòu)房者。

3

比如北京。

這兩年，新盤(pán)去化還不錯(cuò)，雖然比不上深圳、上海。

今年3月，我去了北京 。 在中介的帶領(lǐng)下， 看了 海淀、昌平南、朝陽(yáng) 、 通州 的 主要 新盤(pán)，包括之前熱銷現(xiàn)在封盤(pán)的，大部分賣(mài) 得 不錯(cuò) 。

有個(gè)別賣(mài)得也一般，產(chǎn)品很牛逼，位置也不錯(cuò)，但是定價(jià)不低，客戶接受度不高，即使傭金幾十萬(wàn)， 很多中介幫助， 也僅僅平銷，這里不再點(diǎn)名了，本地人都知道。

去化不錯(cuò) 的樓盤(pán) 中 ，中海九樹(shù)滿和在通州，建發(fā)觀堂府在昌平，北京潤(rùn)府在亦莊，和樾望云在海淀，國(guó)賢府 在 昌平區(qū) ， 中建·運(yùn)河玖院 在 通州 核心，大多是 改善，單價(jià)7-12萬(wàn)，全部位于主城或者潛力新區(qū)。

都是華潤(rùn)中海越秀綠城建發(fā)中建，大部分央企為主，現(xiàn)金流不錯(cuò)，產(chǎn)品沒(méi)問(wèn)題，去化都不錯(cuò)，大部分開(kāi)盤(pán)1年左右就去化完了，市場(chǎng)的認(rèn)可度很高。

以上，好的一方面。

也有不好的，即使強(qiáng)如海淀，二手房也跌跌跌。

一個(gè)是剛交付的海淀幸福里， 房?jī)r(jià)跌破7萬(wàn)。

次新，品質(zhì)還可以，在 海淀不算偏， 畢竟海淀北部核心都是產(chǎn)業(yè)，位置都差不多，況且在六環(huán)內(nèi)， 但是放在北京，稍微有點(diǎn)偏， 畢竟快到六環(huán)邊了，也就是海淀，但凡其他區(qū)，這個(gè)價(jià)格都沒(méi)人看。

我之前介紹華為的朋友買(mǎi)這里， 6萬(wàn)多就能買(mǎi)到，但 他覺(jué)得有點(diǎn)偏，不如 買(mǎi) 清河橡樹(shù)灣， 或者租在華為附近的凱盛家園。確實(shí)， 橡樹(shù)灣位置肯定好，配套成熟，學(xué)區(qū)不錯(cuò)，唯一的缺點(diǎn)是，房齡 十幾年了 ，不如幸福里 的次新 。

幸福里也在一路下跌，開(kāi)盤(pán)從7萬(wàn)8 微漲到 8萬(wàn)5，現(xiàn)在二手也虧了不少，去年有低于6萬(wàn)的，當(dāng)然了， 個(gè)別房源 不作為 均價(jià) ，大部分在7萬(wàn) 以內(nèi)， 相比開(kāi)盤(pán)價(jià)也跌了不少。

另一個(gè)就是 清河橡樹(shù)灣， 水桶小區(qū)。

每一項(xiàng)都不錯(cuò)， 最高峰21年，除了五期，1-4期普遍13萬(wàn)。1-4期從12萬(wàn)跌到 7 -9萬(wàn)，5期從15萬(wàn)跌到了 9 萬(wàn)， 跌了差不多 35-40%。

在宇宙中心海淀就呈現(xiàn)了很分裂的局面，一方面二手房跌跌跌，另一方面新房普遍不錯(cuò)， 上地限價(jià)10.5萬(wàn)，朱房 限價(jià)11萬(wàn)左右，樹(shù)村也差不多，都是國(guó)央企刺刀見(jiàn)紅。

當(dāng)然了，這兩年海淀的供地增加了不少，以前幾乎不供地或者少供地，現(xiàn)在一年能供地5-8塊，非?？鋸埩耍?yīng)量也慢慢大了，會(huì)影響新房銷售，這是我比較擔(dān)心的一點(diǎn)。

4

今年市場(chǎng)最大的變化，大量的有錢(qián)人進(jìn)場(chǎng)了，比之前多多了。

從杭州的一些豪宅上，就可以看出端倪。

一是豪宅。

我看了一個(gè)數(shù)據(jù)，說(shuō) 杭州總價(jià)超2000萬(wàn)的新房今年已網(wǎng)簽250多套 ， 這才過(guò)去了5個(gè)多月，加上網(wǎng)簽信息的滯后，滿打滿算才1/3，就取得了這么好的成績(jī)。

去年是594套，將近600套，現(xiàn)在已經(jīng)完成了4成多，非?？鋸埩?。

同樣的，上海北京深圳廣州成都的豪宅成交也都不錯(cuò)。

二是去化。

萬(wàn)潮玖序 單價(jià) 10 萬(wàn) ， 奧映世紀(jì) 單價(jià)9萬(wàn)， 棲湖云莊 單價(jià)15萬(wàn)，全部售罄了，后續(xù)還有 濱杭傳麒府、望天際和海潮玖序 ， 這是解除限價(jià)后豪宅供應(yīng)的爆發(fā)期，你不得不感嘆，江浙的有錢(qián)人真多啊。

三是驗(yàn)資。

告訴你，杭州豪宅也需要驗(yàn)資，看幾個(gè)數(shù)字給各位洗洗腦： 奧映世紀(jì)驗(yàn)資600萬(wàn)元 ， 萬(wàn)潮玖序普通戶型驗(yàn)資1000萬(wàn)、413㎡大戶型驗(yàn)資2000萬(wàn) ， 棲湖云莊參觀 就需要 驗(yàn)資3000萬(wàn) ， 濱杭傳麒府普通戶型驗(yàn)資2000萬(wàn)，493㎡大戶型驗(yàn)資3800萬(wàn) ……

米宅的粉絲最有錢(qián)了，哪位大哥送我一套最小的，我不嫌棄。

托舉北京市場(chǎng)的，是碼農(nóng)，是喜歡大平層的改善，是未來(lái)科學(xué)城、海淀產(chǎn)業(yè)園、亦莊的好片區(qū)，是通州運(yùn)河核心的改善，都是有錢(qián)人。

托舉杭州市場(chǎng)的，是無(wú)數(shù)解除限價(jià)后、依然去化不錯(cuò)的豪宅，背后也是有錢(qián)人。

托舉深圳市場(chǎng)的，是三大限購(gòu)去的有錢(qián)人，是深北、西麗、龍崗大運(yùn)的有錢(qián)人。

5

結(jié)論已經(jīng)放在開(kāi)頭了。

從去年開(kāi)始，托底市場(chǎng)的不再是政策、放水，而是用腳投票的有錢(qián)人，他們正在用真金白銀試探市場(chǎng)的水位線。

這既是好事，也是壞事。

樓市是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，是金融市場(chǎng)，更歡迎現(xiàn)金流更穩(wěn)定的購(gòu)房者，而拒絕現(xiàn)金流不穩(wěn)定的購(gòu)房者。

對(duì)于普通人，買(mǎi)不起好項(xiàng)目，不會(huì)加杠桿，你就會(huì)放棄，退而求其次，轉(zhuǎn)而尋找品質(zhì)不錯(cuò)、配套完善、有一定潛力的小區(qū)，性價(jià)比也很高，成交量還不錯(cuò)，就能帶動(dòng)腰部成交量上漲，實(shí)現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)定，市場(chǎng)越來(lái)越健康，這是好的一面。

不好的一面，普通人跟頭部城市、片區(qū)、好產(chǎn)品無(wú)緣。

1、輪動(dòng)效應(yīng)越來(lái)越弱。 還有，但變?nèi)趿?。比如上海，即使上海漲了，也不是全部片區(qū)都漲，而是核心，周邊的城市還是吃不到紅利。

2、每個(gè)城市都變成了內(nèi)生型市場(chǎng)。 除了頭部城市，大部分城市能吃到的客戶都是本地人，增量市場(chǎng)變小了。

3、大家不用擔(dān)心，因?yàn)?大部分城市、片區(qū)沒(méi)漲，不要驚慌，多看看附近的二手房市場(chǎng) ，做到心里有數(shù)。

4、全款買(mǎi)房的人越來(lái)越多了。不加杠桿，甚至主動(dòng)降杠桿，都是在穩(wěn)定市場(chǎng)。

其實(shí)最后一點(diǎn)，我還是很好奇的，不知道大家如何看待全款買(mǎi)房，或者說(shuō)你自己也準(zhǔn)備全款買(mǎi)房。為了驗(yàn)證觀點(diǎn)，也為了幫助更多的朋友，針對(duì)是否會(huì)全款買(mǎi)房，我做了投票，希望大家給出最真實(shí)的觀點(diǎn)。

THE END

來(lái)源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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