上海第一房價洼地，告訴了我們浦東樓市的本質

前幾天分析了內環第一洼地（《上海內環第一房價洼地，撿漏去？》），今天幫大家找到了上海第一洼地。

有多洼？隔一條江，房價差兩倍還多。

徐匯、黃浦靠黃浦江一帶的老破小最便宜的也要7.5萬，貴的能到9萬甚至10萬。

過條江到世博，直接斷崖式跌到4萬出頭。

4萬以下的都能淘到。

也就一兩公里房價差這么多，買徐匯、黃浦的人都瘋了嗎？

看地圖大家也知道，內環到黃浦江這里拐了彎，徐匯濱江、黃浦濱江不該畫到內環外。

不管是位置還是能級，他們都不比內環差。

內環線這么走，是為了遷就南浦大橋。

如果沒有這個特殊情況，世博都成內環內了。

而且世博并不是孤立在外，通過各種通道能和浦西聯系在一起。

過個橋就直插黃浦腹地，真心方便。

地鐵更方便，7、8、13號線牢牢的把世博跟浦西綁在一起。

看看這地鐵密度，說是內環標準不過分吧。小小的世博，十個地鐵站。

有過江通道、地鐵，浦西購買力可以外溢過來，世博居民也能去浦西上班、就醫。

其實新房上，世博跟浦西就是一個價格體系。

保利世博十七八萬，華潤后灘十三四萬，跟黃浦、徐匯一脈相承。

老破小價格一般是新房50%左右，你看看徐匯、黃浦是不是大致這個范圍。

只有世博，老破小是新房的20-30%。

新房和老破小的價差，世博全市第一。

浦東、浦西價差極大，新房、老破小價差極大，看懂這兩點就看懂了浦東樓市。

為什么世博老破小這么便宜？

直覺上的答案是，這里資源匱乏。

商業上就世博源，體量10.8萬方不算小，畢竟是世博軸改建的，跟現代化的商場不太一樣。

各區商場都進步了，世博源顯得就很一般。

沒有好醫院，平時看病得去浦西，或者仁濟醫院。

更重要的是沒學區，貴的老破小很多都帶學區。

世博這里很多學校，基本沒能打的。

這些都是客觀事實，但是都不是本質。

徐匯、黃浦的一些老破小也不見得都靠近醫院、都有學區，但是都很貴。

最本質的問題是，浦東樓市跟浦西還是偏獨立，尤其是老破小市場。

浦西客戶根本不看世博，你便宜還是貴，跟他沒關系。

一個都不在視野內的事件，不會對你決策有任何影響。

你不會因為地上的螞蟻調整步速。

保利世博能共享到浦西客戶，靠的是江景。

上海因江而生，天然的追求江景，上海江景房又極度稀缺。

澐啟濱江也很貴，是前灘的拉動。

前灘是一個bug，歷史留下了中環內濱江成片空地，陸家嘴集團攜最新規劃理念，從0打造，一躍成為上海居住高地、產業高地、商業高地。

一套老房子都沒有的區域，上海中環內找不出第二個。

其實越高預算客戶，越沒有區域隔閡。

豪宅客戶會同時關注太古北濱江、保利世博、安瀾上海、萬科高福里等等。

聯洋的中產，現在也在被楊浦新房分流。

越到剛需市場，浦東、浦西分界越明顯。

很多剛需客戶，浦東生活習慣了，會覺得浦西擁擠。

浦西生活習慣了，會覺得浦東荒涼。

老破小市場分界更明顯。

徐匯、黃浦的老破小主力買家是本地人，有些是本地置換，有些是分戶買房（孩子成年），有些直接是動遷戶。

接觸過幾個徐匯動遷家庭，基本只要徐匯、黃浦、長寧，而且徐匯不能過植物園。

浦東？完全不在選項內。

當然浦東的老破小居民，可能也不會換到浦西去。

浦東都住習慣了，何必多花錢到浦西。

買房的客戶有區域隔閡，租房的隔閡沒那么嚴重。

所以租金上差距就沒那么大。

35平一房徐匯能租4200元，世博能租3700元。

世博是徐匯的88%。

要買下來，徐匯得賣280萬，世博的賣150萬。

世博是徐匯的53%。

徐匯的宛南二村不對口復旦附屬，溢價不高，沒有拆遷預期，溢價不高。

老破小樓層、裝修對價格影響很大，上面只是粗略估計，平均而言世博租金回報率能比徐匯高50%以上。

買賣市場，浦東的房子很難分享浦西客戶，所以價差大。

租賃市場，浦東的房子容易分享浦西客戶，所以價差小。

買賣和租賃完全是兩個獨立決策，考慮的因素完全不同。

浦東老破小市場偏獨立，是價差過大的本質原因。

但為什么是浦東便宜？為什么不是浦西便宜得多？

浦東不是經濟發達，購買力強嗎？

看整體是浦東樓市更缺房子，看老破小，反而是浦東供應過剩。

尤其是靠黃浦江這里，原來都是廠房，配建了太多工人新村。

比如世博這里，原來是上鋼三廠，周邊建了上鋼1-10村。

還有德州1-7村，上南1-12村等等。

放眼過去，密密麻麻。

往北走，南碼頭、塘橋、濰坊、梅園、嶗山等等，全是工人新村。

往南走，楊思、三林等等，又是老破小。

這里是全上海最大的老破小集中區，高度同質化。

靠陸家嘴的金融精英，肯定買不完。

現在浦東產業外擴到中環，前灘、張江、康橋、周浦產業越來越多。

這些人沒必要買老破小，掉頭去郊區買次新電梯動遷房更開心。

上班時間差不多，但是動遷房環境更好、房齡更新。

浦西老破小也多，但是本地置換購買力強大，消化的了。

浦西產業又在市區，上班在徐家匯的客戶很多買了老破小，他們不愿意去泗涇買動遷房，通勤差太遠了。

老破小的供需關系，浦西更健康。

浦東不僅世博老破小便宜，除了濰坊、梅園等少數頂級學區房，大部分都比浦西便宜很多。

浦東北部金楊一帶，有些老破小只要2萬多了。

隔壁的楊浦還是要五六萬。

所以浦東老破小內部比比好了，不要跟浦西比，大家獨立結算。

次新房市場反過來，浦東新房給的少，購買力強，供需更健康。

浦西新房給的多，楊浦虹口靜安扎堆了，反而不堅挺。

當然自住的話，我們還是推薦世博，性價比太高了。

未來隨著地段隔閡的消失，你覺得世博會反彈嗎？

可以沙龍現場，我們詳細交流。