不止正弘城，正弘要造河南人自己的“太古里”

鄭州高端商業鼻祖

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 項目官方

河南省會鄭州，本地商業命脈長期被一眾本地龍頭企業掌握，屢有外來挑戰者進入，成“配角”者眾。

這其中，“鄭州高端百貨鼻祖”正弘集團，是個典型的本土守擂人。1997年，它在二七商圈高調開出正弘國際名店——河南第一個賣Dunhill、Hugo Boss、Swarovski的高端精品百貨，喊出那句廣告語“為少數人服務”。

可好景不長，“河南第一大奢侈品商場”裕達福福精品商場殺出，丹尼斯百貨人民路店升級為“河南第一家進口高化品牌的商場”，正弘國際名店高端感被稀釋，陷入被動。

2008年，正弘按下暫停鍵，以超2億的價格將正弘國際名店賣給了大連大商集團，轉身拿地王、蓋豪宅，離場鄭州商業一晃十年。

這期間，丹尼斯從人民路一路擴張，靠大衛城坐上了重奢鐵王座；萬象城從二七商圈殺入，雖第一輪沒打贏，但轉頭在鄭東新區布下了一顆更狠的棋子。

當所有人都以為，正弘那個“高端商業鼻祖”的故事，已經翻篇。它卻在2018年開出正弘城，宣告回歸商業，硬剛丹尼斯和萬象城。

花園路正弘城，輕奢和美妝做武器，避開與丹尼斯的正面重奢血拼，開業首年狂攬30億，2023年突破50億，擠進鄭州商業前三。高新區開正弘匯、商丘復制第二個匯，然后沖進鄭東新區，直面萬象城，意造一個25萬方“弘坊”，劍指“河南人自己的太古里”。

消失十年歸來，正弘或是鄭州商業藏得最深的那個“狠人”。

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“中原高端百貨鼻祖”

風光來時路不長

1997年，是鄭州商業一個特殊的歷史節點。

這年，亞細亞商場以一己之力挑戰五家國營百貨的“中原商戰”，因前者的過度擴張和資金鏈斷裂黯然收場。亞細亞商標被拍賣，五大國營商場盡顯疲態，陷入亞洲金融風暴的鄭州商業，進入低谷期。

可這片陰云之下，二七商圈崛起了兩大重磅玩家。丹尼斯集團開出丹尼斯百貨人民路店，以大眾化品牌為主；正弘則開辟了高端賽道，正弘國際名店以中原地區首家專營國際、國內知名品牌的精品百貨公司的姿態橫空出世，提出“為少數人服務”，被譽為“中原奢侈品鼻祖”。

正弘國際名店開業后，先后通過代理商形式引入了Esprit、Dunhill、Paul&Shark、Cerruti1881、Hugo Boss、Swarovski、Canali、Autason、Lacoste等上百個國際品牌，更為鄭州帶來了河南首家肯德基。這些看似尋常的國際品牌，但在當時的鄭州乃至河南，卻是身份和品位的象征。

唏噓的是，正弘國際名店的黃金期并未持續太久。

1999年，裕達福福國際精品商場開業，首次將Louis Vuitton、Burberry、Zegna、Mont Blanc等奢侈品牌引進了鄭州，一度成為鄭州最高端的商場。此外，丹尼斯百貨人民路店在2002年啟動品牌升級，先后在1F引進Chanel、雅詩蘭黛、CPB、SK-II、Make up Forever等國際化妝品牌，成了河南第一家進口高化品牌的商場。

相比之下，正弘國際名店品牌層級優勢不斷被稀釋，經營陷入被動。2008年，整體出售給大連大商集團，據傳交易金額超過2億元。離場商業，正弘戰略重心轉向利潤更高的住宅開發，并專注高端豪宅。

此后十年間，正弘通過接盤藍堡灣地王項目，在核心地段儲備了正弘城Grand Emporium的絕版商業用地；連續三年住宅銷售爆賣，為重啟商業開發提供了充足的資本。

2014-2015年，國內房地產市場進入調整期，鄭州萬象城和丹尼斯·大衛城先后開業火拼，正弘集團重新審視商業的價值，決定重啟對商業項目開發及運營的探索。此舉的起點，即為藍堡灣項目第四期——花園路與農業路交匯處的正弘城Grand Emporium。

隨后的2016年，正弘在一次發布會上宣布，未來正弘將實現高端商業和精裝住宅兩條腿走路，成立正弘商業子公司，計劃未來5-8年內，商業項目營業額將占到公司營業額的50%。

也是在這次發布會上，正弘正式全面啟用“正弘”名號打造商業品牌，傳承正弘國際名店時期商業基因，并公布了未來正弘商業的三條產品線，分別是：正弘城（都市級購物中心）、正弘匯（區域型購物中心）、正弘里（社區型購物中心）。

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十年歸來重啟商業

正弘城成鄭州商業“雙雄”之一

正弘城開工于2014年，商業面積17萬㎡，由地上8層、地下3層組成，1-5層為商業，6-8層為停車場及CGV影城所在樓層，地下1層為主題商業街區，地下2-3層為停車場，2號線和8號線雙地鐵零距離接駁，成為鄭州第一個地鐵上蓋的購物中心項目。

避開與丹尼斯的重奢之爭，正弘城選擇以輕奢入手，引進COACH、Max Mara、HUGO BOSS等品牌；高端化妝品矩陣則有Chanel Beauty、Dior Beauty、YSL Beauty、Skin Ceuticals、Giorgio Armani beauty、LANCOME等近30家品牌，成為鄭州國際美妝品牌的聚集地。

2018年11月，正弘城開門試營業。開業當天，客流超15萬人次，入駐品牌460余個，圍擋待開的店鋪數量僅為27家，開業率達到95%，出租率近100%，主打的國際化妝品牌98%同期開業。

除了輕奢和國際化妝品外，還引入Bora Aksu、Karl Lagerfeld、Aape、I.T等精品服裝品牌；喜茶、奈雪の茶、臺蓋TaiGai、眷茶等茶飲品牌；以及羲和雅苑、湊湊火鍋·茶憩、鹿港小鎮等餐飲品牌。

另悉，開業之初，鄭州正弘城引入的首店品牌超80個，其中包括花園路商圈首家IMAX影城——CGV影城正弘城店，建筑面積達5135㎡，共設立8個數字影廳1672個座位，專設1個IMAX特效廳、1個4DX特效廳。

2019年中期，開業僅半年，鄭州正弘城就進行了第一次調改，引進了Bally、APM Monaco、INXX、長申國際精品超市（大張旗下高端品牌）、上牛社會、趙記傳承、下錢錢拌面等新品牌。

同時，將商場B1層連通地鐵8號線的區域打造為“弘坊”主題街區，引進漢堡王、大喜麻辣拌、大碗丼、燕遇下午茶、飛躍&回力、Teddy Bear、溫徹斯特、OSEWAYA等超40個品牌。此外，還在3、4層連廊開出了彩虹天街與文創天街，大將做、可愛淘、愛玩書等文創、兒童及手作品牌進駐。

升級后的正弘城，“食光里”、“宴豫·饕客”兩條美食街區，“Kids Story”、“潮館”、“Power Zone”三個主題館矩陣已定，以明確的主題分區提升顧客的消費體驗。

據媒體公開報道，2019年，正弘城開業后的首個完整年度，銷售額達30億元，躍居鄭州商業項目第二，僅次丹尼斯大衛城。

這份成績單背后，是正弘城“愛折騰”運營哲學的具象化。往后七年，從美妝到戶外，從首店經濟到場景迭代，正弘城進化邏輯一以貫之：不做鄭州最貴的商場，但一定要做鄭州“最懂年輕人”的商場。

綜上，正弘城的“狠”，在于不正面拼重奢，而是精準切走丹尼斯的年輕增量市場：

• 客群錯位：大衛城主打35歲以上高凈值人群、商務人士；正弘城聚焦18-35歲年輕人、年輕家庭、潮流愛好者，這一群體是消費增長主力，也是丹尼斯難以覆蓋的空白地帶。截至2025年，正弘城會員超500萬，年輕會員占比過半，成功鎖定鄭州年輕消費心智。

• 品牌錯位：大衛城以愛馬仕、香奈兒、路易威登等頂奢為主；正弘城主打輕奢、潮牌、設計師品牌、網紅首店，不斷更新年輕人追捧的品牌，形成“大衛城重奢、正弘城潮流” 的清晰認知。

• 體驗錯位：大衛城側重購物消費，業態偏傳統百貨；正弘城打造“潮流+人文+藝術+生活” 全場景，屋頂花園、藝術裝置、主題街區、全年IP活動（熱愛引力場、公共藝術季、紅人節），讓商場成為年輕人的社交場、打卡地、生活空間，體驗感遠超傳統百貨。

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從正弘匯到弘坊

重金押注“河南版太古里”

如果說正弘城是硬剛丹尼斯、萬象城的“先鋒”，那么正弘匯、弘坊則是正弘集團布局的 “兩翼”，形成 “正弘城（花園路）+ 弘坊（鄭東新區）+ 正弘匯（區域中心）” 的矩陣化布局，從核心商圈到新區、從鄭州到地市，全面合圍丹尼斯、萬象城，劍指中原商業頭部。

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正弘匯：填補西區商業空白，卡位萬象城輻射盲區

2019年8月，正弘摘得鄭州高新區地塊，啟動“正弘匯”產品線首個項目。項目歷經疫情和暴雨災情，2022年底逆市開業，商業體量15萬㎡，定位“青年歡聚場，世界奇遇地”，以特色場景填補高新區的商業空白。

參考正弘城經驗，鄭州正弘匯同樣以功能、主題劃分區域和街區。項目涵蓋8大主題空間、2大主題街區，且在戶外及屋頂設置了3萬㎡戶外藝術廣場、3000㎡超大城市劇場、2500㎡空中花園、850㎡鄭州首個完整具備B級極限運動場所要求的滑板公園。

品牌組合上，鄭州正弘匯引入了CHANEL、ESTEE LAUDER、LANCOME、LAMER、HR、ARMANI、Luxemporium瑞錦尚品MTS滑板主題概念店、COACH、MICHAEL KORS、Radley河南首店、APM 、首個JORDAN-L2旗艦店等500+品牌，其中超300個為區域首進品牌。

2024年睿錦尚品MTS從項目撤店后，鄭州正弘匯借機進行重新劃鋪招商，引入安德瑪戶外、薩洛蒙、The North Face三大熱門戶外品牌，補強項目運動品牌矩陣。今年初，已啟動新一輪的L1換鋪，將Air Jordan、Michael Kors、ORIGINS分別替換為泡泡瑪特、ECCO、毛戈平。

鄭州扎營，外拓商丘。2024年底，正弘商業更首次走出鄭州，在商丘開出首個外埠項目——商丘正弘匯。項目體量約為10萬㎡，由原“大商新瑪特”改造而成，引進300多家品牌門店，包括超170家城市首進品牌，其中在國際美妝、零售服飾、餐飲等業態方面更是引入了超過80個商丘首進或當地獨有品牌。

公開資料顯示，2025年，商丘正弘匯銷售額6.5億元，納稅約600萬元，吸引客流1300萬人次，有效地證明了“正弘匯”產品線的異地復制能力已經跑通，形成合圍之勢。

02

弘坊：鄭東核心直面鄭東萬象城，開啟終極對決

正弘城、正弘匯側翼包抄丹尼斯萬象城，而弘坊或是正弘與萬象城的“終極對決”。

2023年底，正弘以底價8.313億元摘得鄭東新區金水路核心地塊，占地約200畝，總建筑面積約25萬㎡，與華潤鄭東萬象城僅一路之隔。2025年1月，項目正式定名“弘坊”，定位、規模和設計規格全面超越正弘城，預計2027年開業，打響鄭州新一輪高端商業爭奪戰。

此前，外界曾多有猜測，認為該項目將會命名為“正弘里”，對標太古里，雖然最終定名階段做了調整，但正弘商業的野心卻未隨命名而改變。

這份野心最直接的體現，是弘坊堪稱“頂配”的國際設計團隊。 對標太古里，邀請了曾先后打造北京三里屯太古里、成都太古里和西安太古里的THE OVAL PARTNERSHIP（歐華爾）擔綱總體規劃；日本著名建筑師隈研吾負責博物館規劃設計；MVA與FLO分別主理交通與景觀設計。

◎改規前效果圖

最初規劃中，弘坊包含250米的超高層地標性建筑，但在拿地后長達一年多的反復推演中，最終于2024年7月以“保證街坊商業的整體性”、“地塊位于國家安全控制區域內”等原因取消高層建筑，進一步明確了“開放式街區+低密度建筑”理念，放大商業功能，減少商務辦公占比。

◎改規后效果圖

基于“開放式街區”理念，并參考成都太古里“快里+慢里”的業態布局，弘坊被清晰地劃分為氣質迥異卻彼此咬合的兩大區域：

• 東地塊：時尚山丘，主打潮流活力，聚焦“快消費”，將以美妝香氛、時尚腕表、鞋履箱包、男女裝等業態為主，同時還將融入生活方式元素及主題餐飲等品類；

• 西地塊：公園商業，主打慢生活與休閑健康，聚焦“慢活”場景，布局高端酒店、特色市集、文化演藝、藝術展覽、休閑健身等業態。

弘坊突破常規的業態組合，“狠”在于精準拿捏鄭東萬象城的弱點，以文化+自然+商業的差異化模式，劍指鄭東高端商業龍頭。

• 硬件對標，調性更獨特：鄭東萬象城主打現代簡約風，盒子式商業體；弘坊采用“公園 +山丘” 設計，西區公園形態、東區山丘形態，無圍墻藝術館，融合自然與商業，硬件體驗不輸萬象城，調性更具辨識度。

• 文化內核強，填補市場空白：鄭東萬象城側重商業消費，文化屬性薄弱；弘坊規劃7000㎡正弘博物館、美術館、圖書館，形成 “文化金三角”，引入全球話劇、時裝秀、音樂會，打造鄭州文化商業高地，填補鄭東高端文化商業空白，直擊萬象城文化短板。

• 業態互補，客群全面覆蓋：鄭東萬象城主打奢侈品、高端零售；弘坊融合高端商業、花園露臺酒店、藝術展覽、文化市集，兼顧高端消費、文化體驗、社交休閑，覆蓋高凈值人群、文藝青年、家庭客群，客群覆蓋面更廣。

• 區位貼身肉搏，分流核心客流：弘坊與鄭東萬象城僅一路之隔，共享鄭東新區高凈值客流、商務客流、年輕客流，憑借差異化定位，直接分流萬象城核心客群，有望打破鄭東萬象城一家獨大的格局。

兩大巨頭的競合之間，鄭東超級商圈正在從規劃走向現實。據2026年4月初公示的規劃方案，兩個項目之間將由政府主導在下方開發一條全長超500米、總面積約2.7萬㎡的地下商業空間，并與地鐵1號線、5號線零距離接駁。

這一大型地下工程的背后，是鄭東商圈已被驗證的客流基礎。贏商大數據顯示，鄭東萬象城自2025年7月開業之后，連續4個月日均客流量超過鄭州正弘城，成為鄭州客流量第一的商場。即便如今開業新鮮度過去，熱度有所下降，但亦形成與鄭州正弘城、丹尼斯大衛城三足鼎立的局面。

值得玩味的是，在弘坊發布會上，正弘董事長李向清曾對當時尚未開業的鄭東萬象城做了表態：“我希望鄭東萬象城開業能開得很精彩，綠地新都會360人也會越來越多。競爭是充分的，大家好才會更好。”

話里沒有劍拔弩張的火藥味，透出的反而是對“商圈共生”的篤定。待到弘坊開業，鄭州高端商業將形成丹尼斯大衛城、二七+鄭東萬象城、正弘城+弘坊三足鼎立的格局，正弘集團將正式躋身鄭州高端商業第一梯隊，與丹尼斯、萬象城平起平坐。

從十年蟄伏到矩陣合圍，從正弘城亮劍到弘坊蓄勢待發，正弘集團用近三十年時間，完成了從住宅龍頭到商業新霸主的蛻變，成為鄭州商業名副其實的“狠人”。

如今的鄭州商業，已不再是丹尼斯與萬象城的“二人轉”，而是丹尼斯（重奢）、萬象城（外來高端）、正弘（年輕潮流+文化商業）的“三國殺”。正弘集團的野心，從來不是“鄭州第二”。

中原商戰，下半場剛剛開始。正弘集團的“狠人” 故事，還在繼續。

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