廣東
從小長大的地方，希望快點拆了！
近期，深圳規自局羅湖管理局發布了《羅湖區螺嶺片區改造項目單元規劃（草案）》，同時就規劃草案向公眾征詢意見。
截圖自：深圳規自局（2026.5.8），僅供參考
要知道，這個項目早在2013年就發布過“城市更新改造意愿公告”。但從網上公開信息看，彼時因“拆賠成本”等問題止步于意愿征集階段。
畢竟，涉及307棟建筑、2535套房的動遷，個中艱難不言而喻。
時隔13年，螺嶺舊改終于又“動了”。
01.
容積率從8.17→3.0
今年開工！螺嶺擬拆307棟建筑
在深圳最早的中心——羅湖，緊鄰東門商圈的螺嶺，成為了不少深漂一代的第一個落腳點，匯聚來自五湖四海的“深圳拓荒牛”。
可以說，螺嶺不僅是深圳這座城市從邊陲小鎮走向國際大都市的見證者，還承載著不少“老深圳人”的溫情。
雖然這里緊鄰東門商圈和羅湖區委、旁邊就是內地第一家麥當勞，位置沒得說，但這些年，率先發展的螺嶺沒跟上深圳的速度。
螺嶺舊改規劃組團位置示意圖，圖源：深圳規自局，僅供參考
斑駁的外墻、狹窄的街道，讓人有一種穿越回80、90年代的錯覺。
螺嶺現場實拍圖(2026.5.9)
2023年，羅湖區的調研報告指出：片區（螺嶺）人居環境品質較差、房屋質量堪憂、市政排水設施老舊、消防安全隱患嚴重。
房子太舊，和當下的人居需求不匹配！更新迫在眉睫。
于是，2024年東門街道開展片區基礎數據普查，同步啟動螺嶺片區舊改意愿征集。
緊跟著，國企天健進場：
——2024年10月，深圳市天健棚改投資發展有限公司中標項目第三方前期服務商；
——2025年2月，深圳市天健城市發展有限公司以4%利潤率中標項目合作單位。
注：兩家中標公司，背后均由深圳市天健（集團）股份有限公司和深圳市政集團有限公司分別持股49%和51%。
值得注意的是，這個項目是深圳市第一批拆除新建類城市更新改造試點項目，也是“政府主導，國企實施”新模式的代表項目。
而后，公布了“拆遷補償方案（征求意見稿）”，分了6類產權類型，其中4類提供兩種補償方式“產權調換or貨幣補償”。
圖源：中國房地產報大灣區
從去年4月到今年4月，兩度公示“規劃草案”！對比梳理下來，有三個變化：
1、規劃面積&住宅整體“縮量”。
2025年4月，第一次規劃草案公示：規劃容積約42.28萬㎡，其中住宅約38.19萬㎡；2026年4月，再次公示規劃草案：規劃容積約37.69萬㎡，其中住宅約32.87萬㎡。
一年之間，規劃容積建面減少約10.9%，住宅縮量約13.9%。
圖源：深圳規自局（2025.5.9）
圖源：深圳規自局（2025.5.9）
2、土地屬性變更，二類居住用地面積增加。
從兩張地塊劃分和指標分布圖來看，調整比較大的主要有三處地方：
一是，2025年圖中的01-07教育設施用地（GIC5）、用地面積12507.2㎡，2026年調為01-09-02地塊、教育設施用地（GIC5）用地面積4502.2㎡，縮小部分改為二類居住用地、縮量約64%。
圖源：深圳規自局，僅供參考
二是，2025年圖中的04-01公園綠地（G1）約1665.1㎡用地，2026年直接改為二類居住用地；
三是，2025年圖中的05-11-02公園綠地（G1）約2372.7㎡用地，2026年同樣改為二類居住用地。
3、住宅容積率從最高8.17降至3.0。
在“用地面積增加，總建面減少約10.9%，住宅縮量約13.9%”的情況下，容積率也下降了。
根據地塊控制指標一覽表，去年該更新單元的住宅容積率普遍在6.0，最高去到8.17，而現在基本為3.1，最低3.0，和當下的建筑新規對齊！
從2025年第一張規劃草案到2026年第二張規劃草案，螺嶺舊改的居住產品在規劃層面實現了升級。
執行層面來看，螺嶺舊改今年要“動真格”了 ！
1月27日的政府工作報告中，在“加快推進可持續城市更新”里面，不僅將螺嶺城中村改造列為“全力攻堅重大項目”，更是提到了今年要“開工螺嶺城中村改造項目”；
2月10日在羅湖區住建（城市更新整備局）2026年工作計劃中提到，要重點推進螺嶺片區改造項目首開區開工，為深圳超大城市空間治理探索新路徑。
4月，在《深圳市羅湖區2026年政府投資》中，提到要推動羅湖區螺嶺片區改造項目開工建設，為城市更新注入新動能，助力提升區域功能品質與綜合承載力。
如此高頻次，且層層遞進的“官方背書”，釋放相當明確的信號，這一次在政府主導下，螺嶺舊改迎來名副其實的“破局之年”，或影響片區的居住、教育格局。
02.
存量房源最少核心區
深圳這里將迎來32.87萬㎡住宅
放眼深圳幾大中心區，羅湖是近6年來入市新盤數量最少的，僅有37個（含非住宅類產品）。
不只入市新盤少，羅湖當下的可售住宅也不多。
壹地產梳理發現，截至2026年5月7日，羅湖全區可售住宅只有611套，在南山、福田、羅湖三區中數量最少，僅為全市可售住宅（23662套）的2.6%。
近6年來，羅湖核心區入市的新盤數量也不多，只有14批次拿證，共4861套房，平均每年約810套。
劃重點：
1、核心區可售住宅總量僅有424套；
2、螺嶺上一次有項目入市還是在4年前——2022年9月的華潤未來城。
假如螺嶺舊改順利推進，羅湖核心區將迎來約32.87萬 ㎡ 住宅。
根據當下深圳舊改新規，新審批的舊改項目原則上可不配建保障性住房。
假如拆遷的2 0.1萬 ㎡ 住宅均選了產權調換，且按照最高1.2的比例進行置換，未來螺嶺至少有約8.75萬 ㎡ 的可 售新增住宅。
參考近年來羅湖核心區入市住宅戶型，假如做建面約100 ㎡ 左右的戶型，能有近900套，相當于整個羅湖核心區近年來1年的”入市貨量“。
再加上3.0-3.1的容積率，建筑新規等優勢，住宅產品相當值得期待。
03.
注意：有2所名校！
螺嶺實驗擴建+螺嶺湖貝學校
在螺嶺舊改單元范圍線中，有4宗教育設施用地。
01-09-01地塊要和01-09-02地塊合建義務教育學校，06-03地塊要和09-01地塊合建義務教育學校。
示意圖，僅供參考
壹地產綜合梳理發現，未來片區或迎來新的教育格局。
一方面是，螺嶺外國語實驗學校有可能擴校。
右上的教育設施地塊中，01-09-01地塊，有一部分目前地面現狀是螺嶺外國語實驗學校（一部）。
螺嶺外國語實驗學校（2026.5.9）
螺嶺外國語實驗學校這個建校于1981年的小學，開創了深圳雙語教育的先河，是深圳的老牌名校，也是羅湖的TOP級學校，每年小升初都有大量學生被四大錄取，是不少家長眼中的“學霸孵化池”。
但這些年來，囿于空間受限疊加生源擴張，拆分為多個校區，其中螺嶺外國語實驗學校（一部）為主校區，學生為3-6年級，二部學生為1-2年級。
分區辦學，不僅給家長的接送帶來考驗，于學生而言活動空間更少，還要付出更多的適應成本。
示意圖，僅供參考
規劃上看，未來01-09-02地塊和地塊上部分建筑為“螺嶺外國語實驗學校”的01-09-01地塊合建義務教育學校。在舊改推動下，不排除螺嶺外國語實驗學校會“擴校”。
二是，片區新增一所初中——螺嶺湖貝學校（籌辦名）。
左下教育設施地塊中的06-03、09-01地塊，正是湖貝統籌片區城市更新單元規劃地塊指標劃分中的教育設施地塊——D1、D2。
示意圖，僅供參考
早在2024年12月，羅湖住建曾提到：螺嶺湖貝初中（螺嶺湖貝九年一貫制），位于湖貝統籌片區63班九年一貫制學校（D1、D2地塊）。
圖源：深圳論壇
也就是說，螺嶺舊改左下的教育設施地塊，正是要建的螺嶺湖貝九年一貫制學校。
雖然截至今年1月，該學校所處地塊仍處于簽約階段，有3棟建筑尚未完成簽約，暫無法開展建筑物拆除工作，但羅湖住建表示會加快推動規劃學校地塊的實施。
圖源：深圳論壇
壹地產5月9日現場實探，學校地所在地塊圍擋，內部建筑物依舊保留，但已人去樓空。
學校所處地塊現狀（2026.5.9）
anyway，從目前的規劃草案中可以看到，未來羅湖TOP級名校螺嶺外國語實驗學校或迎來擴建，片區還有一所九年一貫制學校——螺嶺湖貝學校推進建設中，或改變片區生源多、教育相對稀缺的現狀。
寫在最后。
螺嶺緊鄰東門商圈與羅湖區委，坐落于羅湖核心區的“黃金地帶”。但與之形成強烈反差的，是斑駁的外墻、狹窄的街道、老舊的市政設施和消防安全隱患——人居環境品質堪憂，與當下的人居需求嚴重脫節。
正因如此，苦等13年后，螺嶺舊改終于在2026年迎來實質性突破：容積率從最高8.17降至3.0，螺嶺外國語實驗學校有望擴建，新增螺嶺湖貝九年一貫制學校，居住品質與教育資源同步“升維”，為這片老舊城區注入全新的想象空間。
放眼羅湖，近年來城市更新的邏輯已愈發清晰：湖貝統籌片區規劃大幅優化，純商業用地轉為商住混合；蔡屋圍超大城市綜合體推進實施；筍崗-清水河片區在TOD模式下產城融合加速。作為全市城市更新改革的試點區，羅湖正摸索出一套可復制的可持續發展模板。
螺嶺舊改，正是這套模板的最新切片。
緊鄰螺嶺的東門商圈，作為深圳商業的“根”，已先行一步完成了升級。
這里擁有1991年內地第一家麥當勞、1996年內地第一家沃爾瑪。
1991年，中國內地第一家麥當勞在深圳東門開業|圖源：深圳發布
如今老騎樓的雕花檐口被修復，道路和廣場變得整潔明亮，還引進了華南首家MINISO LAND。
東門商業街（2026.5.9）
原新白馬批發市場轉型為“新白馬·次元9號”，空置的商鋪搖身變為二次元主題的潮牌商場。
新白馬·次元9號（2026.5.9）
未來隨著螺嶺舊改推進，片區在東門商圈“商業復興”的基礎之上，補上“宜居”“優教”的關鍵拼圖，這片承載著深漂一代“第一個落腳點”記憶的土地，也將以一種新的姿態回歸。
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