房地產，離底部很近了

《地產頭條》，網羅近期房地產行業的大事要聞。本周，房地產行業有哪些動態？明源君幫大家匯總好了，下面一起來看看吧。

樓市新政發威

五一成交超預期，樓市企穩跡象明顯

前不久，中央政治局會議明確提出：“努力穩定房地產市場”，再次從宏觀層面，釋放穩樓市信號。

隨后，多個城市在這一窗口期密集出臺新政：

深圳：松綁福田區、南山區、寶安區新安街道等核心區域的限購條件，公積金家庭貸款額度提升至130萬元，符合條件的最高可貸351萬元；

廣州：推出“穗八條”，加碼“賣舊買新”購房補貼的同時，也大幅提高公積金貸款額度；

武漢：實施分區認定首套房，公積金異地貸款同步取消戶籍限制；

天津：全面取消住房限購政策；

蘇州：推出11條樓市新政，個人公積金最高貸150萬元，家庭最高貸200萬元……

當“頂層定調+地方跟進”的政策合力，遇上傳統樓市熱銷節點，今年的五一假期交出了一份超預期的成績單——

中指院數據顯示，五一期間全國重點26城新建商品住宅網簽面積同比增長12.5%，其中深圳增長59%、武漢增長122%、上海也同比增長45%。

11城二手住宅網簽成交同比增長26.7%，北京、上海、深圳同比分別增長76%、16%、81%。了解AI智能工牌pro，批量生產銷冠

以深圳為例，4月29日官宣限購松綁核心區域，有機構數據顯示，五一期間一二手房的看房量和簽約量均創下近6年新高，核心限購松綁區域成交翻倍，外地購買力加速涌入。

這樣的傳導效率，說明當前市場的觀望情緒，其實是在等政策給一個明確的入場信號。

而從需求結構來看，改善置業需求成為主力。當前投資屬性弱化、居住屬性強化，購房決策的核心變量也從漲不漲價、能不能賺錢，變成了住得好不好。

另外，盡管今年五一數據不錯，但市場能否真正站穩，還要看看后續幾個月的數據驗證，更取決于政策定力與市場預期的正向循環，能否建立起來。不過至少在今年五一，我們看到了一絲曙光。

萬科、越秀賣資產，房企加速進入精算時代

最近，有兩家房企賣資產。

一家是萬科，以32.9億元掛牌轉讓環山集團全部股權，徹底告別“養豬”事業。

另一家是越秀地產，其向母公司越秀集團附屬企業轉讓南沙IFC、云谷產業園、畢節酒店及康養業務，預計帶來44.6億元凈現金流入。

兩家企業的操作路徑看似不同，其實背后的邏輯是一樣的——

賣資產，已經成了房企在行業深度調整期的集體生存法則。大家的區別在于如何定義自己的核心資產和非核心資產。

從萬科角度來看，核心是現金流。養豬業務雖然盈利，但與地產主業關聯度低，且需要持續資本投入。

在償債高峰面前，任何不能立即變現的資產都是負擔。環山集團的出售，正是萬科聚焦主業、瘦身健體戰略的體現。

而對于越秀來說，核心意味著利潤貢獻。

南沙IFC和康養業務雖然具有發展潛力，但在毛利率承壓的背景下，剝離這些相對低效的資產，將資源集中于高毛利住宅開發，也是一種理性的加減法。

由此，我們也不難看出，現階段房企對多元化業務的態度。

過去，房企開展多元化業務，是用地產主業的高利潤，孵化未來的第二增長曲線。

但行業的深度調整，徹底打破了這一局面。現在對很多房企來說，多元化不再是戰略資產，而是一種“負擔”。

現階段，越來越多房企進入了精算時代，精算每一塊土地的利潤率、每一個項目的現金流回正周期、每一筆資產處置的得失情況。

畢竟，誰能把主業做強做精，管好現金流，降低負債率，誰才能活到下一個周期。AI智能工牌pro，A級客戶不流失

華潤置地70.45億元底價拿下深圳地塊

近日，深圳龍崗一宗地塊以70.45億元底價成交。華潤置地作為唯一競買人，拿下了這宗曾計劃建造700米中國第一高樓的超級地塊。

這宗土地的出讓，可謂一波三折。

從2017年世茂集團豪擲239億拿地，到2023年兩次司法拍賣流拍、2025年政府68億收儲，再到最近華潤70億元接棒，歷經九年時間，也體現出了地產行業三個變化趨勢：

一是開發邏輯歸位。

與原項目超塔設計、國際會議中心定位等藍圖相比，如今的用地性質調整為二類居住用地+商業用地+城市道路用地，其中住宅占比64%，商業大幅收縮，容積率降至3.26，還首次引入了分宗開發、分期建設的模式。

這說明，這次土拍充分考慮到了龍崗目前的商業存量情況，加入住宅以穩住基本盤，回歸以住養商、以快養慢的開發邏輯。

各大城市相繼松綁商改住，也是同一個道理。市場承壓下，土地價值還是要回到最實在的需求里。

二是土地出讓從價高者得，變成能者居之。

場上只有一家報名，最終底價成交的情況，看似偶然，實際是出讓條件早就劃好了門檻。

核心城市的不少優質地塊，都是高門檻、強要求，最終由實力央企平穩托底。

當地政府心里也非常清楚，大盤盤活、風險化解，能做成、能發展，這些遠比敢出價更加重要。

三是協同才能破局。

這宗地塊的重生，走出一條可復制的深圳路徑。市場已無力接盤時，政府收儲入場，重整規劃，再市場化出讓。

沒有硬扛、躺平，也不全盤兜底，最終實現多方穩定，即信托及時止損，政府化解風險，企業也獲得合理空間。

相信有了華潤品牌加持、片區資源聯動，住宅去化也有支撐，城市界面有望煥然一新。

滿意度、收繳率雙雙下降，物業行業面臨大考

近日，有媒體對上市物企年報進行總結分析后發現，物業行業仍然處在“增收不增利”的困局之中。

一方面是物業費收繳率降低。

有數據顯示，收繳率五年跌去22個百分點，這主要有三個原因：

一是房價下行讓業主對價格更加敏感，業主要求降費的聲浪席卷全國；二是空置率上升和繳費主體流失；三是服務質量與業主期待的系統性錯配。

另一方面是退盤潮出現。

2025年173個撤場項目中，64.7%為主動撤出或到期不續。這一比例說明物業企業正在用腳投票，主動放棄那些收繳率過低、虧損無法承受的項目。

往深了看，目前物業行業共同面臨的現實挑戰，是增量市場收窄、利潤空間承壓、行業競爭加劇。

商業模式也正在從“規模驅動”轉向“質量驅動”，但是大多數企業尚未完成這一轉型。

而有效的解法還是要“質價相符”。簡單來說，物業讓業主看到每一分物業費的去向，業主讓物業公司賺取合法合規的利潤，公共收益要透明公開，服務標準也要可量化、可考核。

對于上市物企來說，資本市場規模化的故事已經講完了，下一步要講的是現金流的故事，收繳率的穩定性、利潤率的可持續性和服務模型的可復制性是關鍵。

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