調(diào)查｜全款買房反被訴：百萬索賠迷局

撰文丨柯南 戴賢超

編輯丨張彧

審核丨章克楠

2015年，宋德明先生全款買下海口一套房，本以為安心等待收房，卻陷入長達(dá)十年的訴訟漩渦。房屋因質(zhì)量問題遲遲無法交付，他起訴開發(fā)商逾期交房并獲賠45萬元。然而，勝訴的喜悅還未散去，他卻接連被物業(yè)公司、開發(fā)商告上法庭。物業(yè)費(fèi)官司中，同一家法院竟作出與之前完全矛盾的事實(shí)認(rèn)定；開發(fā)商隨即依據(jù)這份“矛盾判決”，反告他“房屋侵占”，索賠115.5萬元占有使用費(fèi)。

“一套房子，兩份對立判決，三場連環(huán)訴訟，這起案件已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通房產(chǎn)糾紛的范疇。”宋先生無奈地說。

針對此事，日前趕赴海南進(jìn)行了調(diào)查核實(shí)。

全款買房卻遇“問題房”：法院認(rèn)定開發(fā)商逾期交房

時間回溯至2015年7月，宋先生與海口國賓館開發(fā)有限公司簽訂購房合同，全額支付房款。然而，驗(yàn)房時他發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題：地板、墻面、門窗、衛(wèi)生間均有損壞，室內(nèi)水電管線未接通，小區(qū)整體配套仍在施工，根本不具備法定交付條件。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，宋先生并未辦理收房手續(xù)，而是將鑰匙交由物業(yè)公司托管，專門用于房屋維修。他常年定居北京，子女在京上學(xué)，從未實(shí)際入住。此后數(shù)年，開發(fā)商反復(fù)維修，卻始終無法達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)。直到2021年12月14日，涉案房屋才完成五方竣工驗(yàn)收。

針對開發(fā)商長期逾期交房，宋先生提起訴訟。2024年10月9日，海口市中級人民法院作出（2024）瓊01民終3684號終審判決，明確認(rèn)定：2015年7月至2021年12月14日為逾期交房期間，2021年12月14日為房屋合法交付時間，并判決開發(fā)商支付逾期交房違約金452550元。該判決已履行完畢。

物業(yè)費(fèi)官司突現(xiàn)反轉(zhuǎn)：同一法院作出事實(shí)認(rèn)定沖突的判決

2023年12月，小區(qū)物業(yè)公司將宋先生訴至法院，要求支付2015年起的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及滯納金共計(jì)59萬余元。一審法院嚴(yán)格參照上述生效判決，認(rèn)定房屋于2021年12月14日合法交付，宋先生僅需承擔(dān)此后的物業(yè)費(fèi)，駁回物業(yè)公司2021年之前的訴求。

物業(yè)公司不服，提起上訴。令人意外的是，海口中院作出（2025）瓊01民終2734號民事判決，推翻本院此前生效裁判中的關(guān)鍵認(rèn)定，將物業(yè)費(fèi)起算時間提前至2015年，認(rèn)定宋先生當(dāng)年已實(shí)際占有使用房屋。

“同一法院、同一房產(chǎn)、同一時間段，兩份生效判決在‘房屋是否交付/占有’這一核心事實(shí)上出現(xiàn)直接沖突。”宋先生的代理律師指出，該二審判決存在多處問題：混淆“鑰匙維修托管”與“正式交房”；物業(yè)公司主張的2015-2020年物業(yè)費(fèi)已超訴訟時效，仍全額支持；開發(fā)商與物業(yè)公司系關(guān)聯(lián)企業(yè)，證人存在利益關(guān)聯(lián)。為此，宋先生向海南省高院申請?jiān)賹彛幢患m錯。

目前，他已向海南省海口市人民檢察院申請民事審判監(jiān)督，并獲受理。

開發(fā)商借“矛盾判決”反訴：索賠百萬占房費(fèi)

2026年1月20日，開發(fā)商依托上述存在事實(shí)沖突的二審判決，向海口市秀英區(qū)法院提起訴訟，主張宋先生支付2015年7月3日至2021年12月14日的房屋占有使用費(fèi)，索賠金額高達(dá)115.5萬元。

“我全款買房，從未實(shí)際入住，卻要承擔(dān)百萬賠付壓力。”宋先生表示，他認(rèn)為此次訴訟是基于錯判衍生的惡意連鎖訴訟，開發(fā)商意圖轉(zhuǎn)嫁成本。

據(jù)悉，該案已于2026年4月24日在秀英區(qū)法院開庭審理。宋先生已全面提交證據(jù)，并堅(jiān)決主張追究相關(guān)主體虛假訴訟責(zé)任。4月30日上午，本網(wǎng)工作人員致電開發(fā)商客服，工作人員稱“這是前股東的訴訟糾紛，不了解情況”后迅速掛斷電話。

律師：同案不同判損害司法公信，關(guān)聯(lián)企業(yè)或涉虛假訴訟

北京京本律師事務(wù)所主任連有律師接受采訪時指出，本案核心在于2015年7月至2021年12月14日期間房屋是否合法交付。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商品房交付需滿足竣工驗(yàn)收合格、具備正常使用功能、符合合同標(biāo)準(zhǔn)三條件。涉案房屋2021年12月14日才完成驗(yàn)收，此前不具備交付條件。業(yè)主將鑰匙交物業(yè)維修，與“實(shí)際占有”性質(zhì)不同。

連律師認(rèn)為，（2025）瓊01民終2734號判決在法律適用與事實(shí)認(rèn)定上存在明顯沖突。物業(yè)費(fèi)主張已超三年訴訟時效，且同一法院在先判決已認(rèn)定“2020年10月9日前的主張過時效”，后續(xù)判決卻無視該認(rèn)定，違反既判力原則。此外，開發(fā)商與物業(yè)公司系關(guān)聯(lián)企業(yè)，開發(fā)商敗訴支付違約金后，通過關(guān)聯(lián)公司訴訟再利用矛盾判決反向索賠，若明知房屋未交付而主張占有使用費(fèi)，或涉嫌虛假訴訟罪。

連律師建議，宋先生應(yīng)在占房費(fèi)訴訟中堅(jiān)持抗辯，同時向檢察機(jī)關(guān)提供兩份矛盾判決請求監(jiān)督，可申請法院中止審理等待監(jiān)督結(jié)果，必要時向海南省政法委、省高院審監(jiān)部門反映“同案不同判”問題。他同時表示：“法律應(yīng)保護(hù)守約方權(quán)益，不能讓購房者為開發(fā)商違約‘買單’。相關(guān)司法機(jī)關(guān)應(yīng)積極作為，糾正錯誤裁判，維護(hù)司法公正。”