2026Q1長租公寓增量“歸零”| 長租公寓運營力50強報告

作者 | 睿和智庫研究部 責編 | 韓瑋燁

摘要：當增量“歸零”，長租公寓的牌桌上還剩下哪些玩家？

2026年春天，長租公寓行業踩下了一腳“點剎”。一邊是TOP30企業開業規模環比增速驟降至0.8%，規模化擴張幾乎定格；另一邊是新增供應中65%的房源被打上了“保租房”的標簽。

上述客觀的數字宣告：資本驅動的規模競賽終結，考驗出租率、續租力與金融閉環的存量深耕時代已至。牌桌上的籌碼，正從“房源數量”徹底轉向“運營質量”。

1、規模增速見頂，行業邁入“存量深耕”靜默期。2026年Q1，集中式長租公寓運營TOP30企業累計開業規模達173.4萬間，僅微增0.8%，規模化擴張實質性觸頂。競爭重心已從“跑馬圈地”轉向提升173.4萬間存量房源的出租率與續租穩定性，供給也從“指標驅動”向“以需定建、以需定購”理性回調。

2、新增供給向頭部城市與大型社區集中，結構分化加劇。Q1新開項目中，成都、西安、上海三城以37%的占比領跑，前十城市貢獻近七成房源，選址邏輯深度綁定產業人口與存量資產。同時，1000間以上的大型租賃社區貢獻了59%的房源供給，成為增量絕對主力，而200間以下的小型項目正被快速擠出市場。

3、中央定調存量挖潛，地方競逐人才安居。Q1，住房租賃政策延續“自上而下定基調、自下而上強落地”的傳導路徑。中央層面側重存量盤活的頂層設計與低成本資金護航，地方層面則聚焦多渠道供給優化與青年人才精準保障，形成政策合力。

4、資本市場閉環成型，“投融建管退”全周期打通。Q1，公募REITs實現首發與擴募雙突破，持有型ABS同步擴容且首單市場化高端公寓ABS申報獲受理，金融退出預期的確定性增強。

Q1運營力50強

運營力解讀

1、供應端

Q1累計開業173.4萬間，增速趨零倒逼行業邏輯重塑

2026年Q1，集中式長租公寓運營TOP30企業累計開業規模達173.4萬間，但環比增速僅 0.8%。頭部陣營排位趨于固化，“規模天花板”效應凸顯，行業規模化擴張已實質性步入“靜默期”。

數據背后，是供應端邏輯的兩重根本性切換：

• 競爭重心切換：由“跑馬圈地”轉向“存量深耕”。經過前幾年的集中收儲與大規模開發，頭部企業在一線及核心二線城市的戰略卡位已基本完成。在當前資產價格和租金回報率承壓的雙重約束下，繼續盲目鋪排增量將顯著推高空置風險。

伴隨規模增長逼近零點，行業競爭焦點已從搶奪新增房源，轉向如何提升173.4萬間存量房源的實際出租率與續租穩定性，在微利時代守住運營底線。

• 供給節奏切換：由“指標驅動”轉向“需求驅動”。據睿和智庫不完全統計，Q1全國新開公寓項目166個，新增房源約7.57萬間，較上一季度（192個項目、8.57萬間）環比有所回落。其中，保租房供應房源數達4.93萬間，占比65.1%。

此次“總量回調”并非源于需求萎縮，而是供給側開啟的主動、理性回調：一方面，一季度涵蓋春節假期，本就是租賃項目施工與行政審批的傳統淡季，入市節奏季節性放緩屬正常現象 ；另一方面，“十五五”規劃明確指向“以需定建、以需定購”，多地2026年保租房籌集目標較2025年出現明顯收縮。

綜合研判，行業正加速告別粗放的“增量建設”慣性，邁入"存量提質與精準匹配"的新周期。

圖表1：2026Q1 TOP10集中式長租公寓運營企業累計在營房間規模（間）

數據來源：睿和智庫

城市維度上，Q1新開長租公寓項目呈現顯著的頭部集聚與政策共振特征。成都（22個）、西安（21個）、上海（18個）以合計37%的占比領跑，前十大城市貢獻度近七成，核心一二線城市仍為布局主陣地。

這一分布格局與地方租賃新政深度綁定，成都、西安受人才補貼及“先住后審”等政策紅利驅動，項目放量尤為突出；上海、杭州、深圳則依托存量非居改建的成熟機制，在土地增量受限背景下持續貢獻改建類房源。

總體來看，新增供給的選址邏輯已從“跟土地指標”轉向“跟存量資產與產業人口”，城市項目密度與其租賃政策的創新力度及存量盤活效率高度正相關。

圖表2-3：2026Q1長租公寓新開業項目省市分布情況（個）

數據來源：睿和智庫

體量上，供給結構加速向集約化、社區化演變。Q1頭部大型租賃社區（單項目1000間以上）以僅16%的項目數量占比，貢獻了59%的房源供給量，成為增量絕對主力；中型項目（200-1000間）作為市場韌性中堅，貢獻了33%房源份額，維持著標準化產品的穩健輸出；而小型零散項目（200間以下）房源占比已萎縮至8%，正在被快速擠出新增市場。

圖表4：2026Q1新開業項目體量分布

數據來源：睿和智庫

2、標桿企業分析

1）龍湖冠寓：2025年租金收入達24.8億元，出租率95.7%

年報顯示，龍湖冠寓2025年租金收入達24.8億元，開業超六個月項目出租率保持95.7%，盈利能力穩健。在規模拓展上，冠寓持續聚焦一二線核心城市，開業及獲取規模穩居行業前二。

龍湖正在加速推進資管航道的多元業態協同。龍湖方面表示，依托對城市趨勢、客群需求及多元業態運營的深入理解，龍湖資產管理可在項目前策階段靈活配置長租公寓、產業辦公、活力街區、健康養老等業態，并根據不同項目進行定制化組合，以實現經營最優解。龍湖認為，該策略有助于提升運營效率，持續釋放資產價值。

2）華潤有巢：2025年REIT可供分配金額超預期，擴募后規模與運營雙升

年報顯示，華潤有巢REIT2025年可供分配金額達5055.99萬元，完成擴募招募說明書預測值的102.15%，凈利潤同比增長19.6%，業績兌現能力突出。底層資產運營穩健，年末整體公寓出租率（按房間數）94.95%，同比微增0.66個百分點；租金收繳率99.95%，現金流安全底線穩固。

年內完成REIT首次擴募，發售金額11.33億元，新增資產覆蓋上海松江、閔行兩大產業集聚區，形成多項目協同格局。

截至2025年底，華潤有巢已累計布局15個城市，在營項目61個，在營項目規模4.9萬間，為基金后期的持續擴募提供充足的資產儲備。

3）美團：申請“美團拼好房”商標，正式入局租房賽道

2026年2月，美團關聯公司北京三快科技有限公司申請注冊3枚“美團拼好房”商標，涵蓋科學儀器、金融物管、餐飲住宿等國際分類。

此舉被業內解讀為美團加碼房產服務賽道、探索住房租賃領域新商業模式的明確信號，也意味著輕資產模式的互聯網玩家正式入局住房租賃市場，行業競爭格局將更具想象空間。

行業動態

1、政策層面：中央定調存量挖潛，地方競逐人才安居

一季度，住房租賃政策延續“自上而下定基調、自下而上強落地”的傳導路徑。

中央層面，政策聚焦存量盤活與保障升級。兩會明確鼓勵收購存量商品房用于保障性住房，推動“以需定建、以需定購”。多數城市保租房籌集目標較2025年大幅縮減，聚焦存量挖潛。

金融支持層面，財稅與金融支持加碼。財政部、稅務總局對公租房用地免征城鎮土地使用稅，央行下調保障性住房再貸款利率至1.25%，為項目落地提供金融活水。

圖表5：2026Q1中央及各部委住房租賃、長租公寓相關政策

資料來源：公開資料，睿和智庫整理

地方層面，政策導向呈現“規范管理筑底、多渠道優化供給、青年人才保障升級”的協同發力格局。供給端，通過收購存量商品房轉化、閑置非居建筑改建以及建立全流程運營監管機制，系統性拓寬保租房籌集渠道，優化房源供給結構。需求端，北京海淀、成都、西安等地紛紛升級人才安居政策，通過租金梯度優惠、先住后審等措施，將租賃住房作為競奪青年人才、促進產城融合的關鍵發力點。

圖表6：2026Q1地方住房租賃、長租公寓相關政策

資料來源：公開資料，睿和智庫整理

2、資本動態：REITs首發與擴募同步擴容，持有型ABS加速入局

Q1，住房租賃金融閉環進一步打通，公募REITs與持有型不動產ABS呈現雙線突破態勢，為行業構建起從“投”到“退”的完整資本循環。

租賃住房REITs，首發與擴募同步提速，市場擴容節奏顯著加快。

• 首發方面，中航北京昌保租賃住房REIT于1月獲深交所受理，3月底正式獲批，成為我國第9支租賃住房公募REITs。

• 擴募方面，華潤有巢REIT擴募份額于1月在上交所正式上市，募集資金總額11.329億元；3月，廈門安居REIT擴募申請獲批，成為我國第三支獲批擴募的保租房REITs，擬發售金額不高于7.887億元；同期，上海地產租賃住房REIT也提出擴募計劃，擬購入浦東新區的璟耀和璟博兩個保租房項目。

圖表7：2026年Q1住房租賃公募REITs首發與擴募動態

資料來源：公開資料，睿和智庫整理

持有型不動產ABS作為重要的補充退出渠道，Q1同樣迎來關鍵進展。2月，太保資產-新黃浦筑夢城保租房持有型不動產ABS在上交所成功設立，發行規模11.942億元，底層資產為上海閔行區新黃浦·筑夢城梅隴租賃社區，系上交所發行的第二單保租房持有型不動產ABS。此外，中金-博鄰長租公寓持有型不動產ABS同期在上交所申報并獲受理，擬發行金額為8.24億元，底層資產為高端市場化長租公寓，有望成為國內首單純市場化高端公寓持有型ABS，標志著資產證券化工具正從保障性租賃住房向更廣泛的租賃業態延伸。

綜合研判，睿和智庫認為：隨著金融退出預期確定性增強，租賃住房前端存量收購與改建投入的積極性將被有效反哺。資本與資產的正向反饋機制初步確立，行業“投融建管退”全周期閉環正加速成型。租賃住房的未來，將不再由規模數字定義，而取決于每一間存量房源在精細化運營中所釋放的真實價值。

榜單說明

1.榜單數據截至2026年3月31日。

2.數據來源為：

1）納入測評的上市公司年報、半年報、季報等各項公告；

2）睿和智庫自有數據庫；

3）其他公開渠道獲取的相關信息，包括但不限于官方網站、學術研究報告等信息渠道。

3.榜單中所引用數據，如有偏差，歡迎后臺留言或來電，睿和智庫研究部會在第一時間更正。