重磅：商辦40年產(chǎn)權(quán)土地臨期續(xù)費(fèi)新規(guī)落地

自上世紀(jì)90年代我國(guó)實(shí)行土地招拍掛制度，規(guī)定商辦土地使用年限40年左右，2030年將是商辦土地集中到期時(shí)間點(diǎn)。這幾年行業(yè)一直都關(guān)注商辦土地到期后怎么續(xù)費(fèi)的問(wèn)題，今天終于看到具體方案了。

商辦領(lǐng)域一直被土地延期問(wèn)題所困擾，同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，這兩年我們接觸大量的客戶，有想收購(gòu)商辦物業(yè)資產(chǎn)的，有想做商辦物業(yè)金融服務(wù)的，均因?yàn)樯剔k土地續(xù)期政策不明朗，未來(lái)成本不可控，而放棄相關(guān)項(xiàng)目的投資。以前還是個(gè)例，2030年將迎來(lái)大批量商辦土地到期問(wèn)題，如果不解決，問(wèn)題就會(huì)很?chē)?yán)重。4月14日，廣州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)工商業(yè)用地市場(chǎng)化配置改革的指導(dǎo)意見(jiàn)》，率先給出商辦土地的續(xù)期規(guī)則，這對(duì)一線城市及全國(guó)都有很強(qiáng)的借鑒意義。

從政策內(nèi)容來(lái)看，文件中給出商辦土地續(xù)辦的三大核心問(wèn)題方案：

一是申請(qǐng)模式：文件規(guī)定三種申請(qǐng)模式，一種是到期申請(qǐng)續(xù)期，就是在到期前一年申請(qǐng)；第二種是提前申請(qǐng)，使用年限過(guò)半后，就可以開(kāi)始申請(qǐng)；第三種是逾期申請(qǐng)，土地年限已經(jīng)過(guò)期或者不足一年了，可以在未來(lái)兩年內(nèi)申請(qǐng)。

二是出讓方式：出讓期限按照彈性出讓?zhuān)罡呤褂媚晗?0年。

三是出讓費(fèi)用：文件規(guī)定按照投資強(qiáng)度分兩種，投資達(dá)標(biāo)的土地，單價(jià)按照同地段標(biāo)定地價(jià)的七折出讓?zhuān)傎M(fèi)用是彈性年限和最高使用年限的比例系數(shù)、使用年限和單價(jià)三者相乘。打個(gè)比方，周邊同品質(zhì)的商辦土地標(biāo)定價(jià)格10000一平的話，續(xù)期單價(jià)是7000一平，按照20年年限申請(qǐng)的話，相當(dāng)于原來(lái)40年的一半，因此每平米的價(jià)格用還要除以2，即3500元/平米。如果投資強(qiáng)度不達(dá)標(biāo)，就沒(méi)有7折的優(yōu)惠。

從政策影響來(lái)看，對(duì)市場(chǎng)具有四大長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響：

一是穩(wěn)定商辦領(lǐng)域投資預(yù)期，費(fèi)用問(wèn)題變得十分清晰，不管是商辦投資還是資產(chǎn)處置，都可以核算清晰成本。

二是推動(dòng)土地高效利用與產(chǎn)業(yè)升級(jí)，推動(dòng)土地高效利用與產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

三是激活存量資產(chǎn)價(jià)值，政策允許存量商辦改建為保障性租賃住房、使用用途臨時(shí)轉(zhuǎn)換等，結(jié)合續(xù)期支持，使老舊園區(qū)、低效樓宇獲得?二次開(kāi)發(fā)與資產(chǎn)增值機(jī)會(huì)?，提升城市更新效率。

四是影響金融機(jī)構(gòu)信貸評(píng)估，資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估模式會(huì)發(fā)生根本的變化，原來(lái)主要是交易退出，現(xiàn)在可以土地使用權(quán)期限延長(zhǎng)意味著資產(chǎn)可抵押年限增加，有助于企業(yè)獲得更長(zhǎng)期限、更低利率的融資支持，改善現(xiàn)金流與資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

最后，預(yù)計(jì)廣州這個(gè)模式，很快將會(huì)在其他城市推廣。系數(shù)打7折對(duì)其他城市也有直接參考意義，但是在細(xì)化指標(biāo)上可能存在一定差異，廣州是按照標(biāo)定地價(jià)，有些城市可能會(huì)按照基準(zhǔn)地價(jià)，我們也希望這個(gè)政策盡快在全國(guó)其他城市得以推廣，這也是其他城市相關(guān)投資人急切想看到的政策。

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