180億 vs 499億：京滬不動(dòng)產(chǎn)大宗十年宿命論

作者 | 孟憲煒 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：自2020年經(jīng)濟(jì)承壓下行之后，京滬不動(dòng)產(chǎn)大宗市場(chǎng)呈現(xiàn)分化趨勢(shì)，北京催生自用型需求，投資性資金受限于估值分歧；上海產(chǎn)業(yè)集群豐富，滋養(yǎng)投資型循環(huán)，本文從城市基因、存量結(jié)構(gòu)與估值周期三個(gè)維度，剖析京滬大宗市場(chǎng)韌性差異的根本動(dòng)因。

2025年北京大宗交易額跌至十年最低的180億元，與上海的499億元差拉大至2.8倍，兩城分化達(dá)到近年峰值。然而2026年一季度，北京零售物業(yè)交易量異軍突起。兩大城市大宗的變化，這是市場(chǎng)觸底的信號(hào)，還是政策催化的曇花一現(xiàn)？

一，京滬房產(chǎn)大宗市場(chǎng)分化趨勢(shì)愈發(fā)顯著

來(lái)自世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，2026年第一季度，北京大宗物業(yè)市場(chǎng)共有10筆交易，成交總額約110.8億元，環(huán)比和同比均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，分別取得135%與19%的增幅。受REITs政策催化和租金承壓，零售業(yè)態(tài)從2025全年占比6%飆升至目前71%；辦公交易占比約20%，4宗交易，以中小體量為主，自用型占比超90%；酒店及長(zhǎng)租公寓交易額約為12億元，占比約10%；而工業(yè)及商務(wù)園區(qū)相關(guān)交易在一季度為零。

另一方面來(lái)自上海的大宗交易增速要更迅猛一點(diǎn)，來(lái)自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2026年第一季度，上海房產(chǎn)大宗交易總額為146億元，同比增加27%，核心區(qū)域辦公物業(yè)仍為買(mǎi)家投資首選，在24宗交易中，15宗為內(nèi)環(huán)內(nèi)資產(chǎn)，成交總額達(dá)103億元，占本季度總成交額的70%，辦公物業(yè)交易額達(dá)97億元，占成交金額的66%，其余類別資產(chǎn)的交易金額中，零售商業(yè)占19%，酒店占9%，長(zhǎng)租公寓和工業(yè)地產(chǎn)分別占5%和1%。

零售不動(dòng)產(chǎn)的爆發(fā)究竟是結(jié)構(gòu)性的拐點(diǎn)，還是周期性的補(bǔ)位？要回答這個(gè)問(wèn)題，需要先回到更長(zhǎng)的時(shí)間軸上，看清兩座城市在過(guò)去十年里在區(qū)域定位、產(chǎn)業(yè)分野等方面的差異。

2026年1季度

成交總額

110.8億元（同比增加19%）

146億元（同比增加27%）

辦公占比

約20%

約66%

零售占比

71%（核心商圈大型購(gòu)物中心）

約19%

二，2016-2025京滬大宗交易趨勢(shì)對(duì)比

在2016年至2019年期間，京滬兩城均處于大宗交易的上升通道。

2016年中國(guó)內(nèi)地大宗物業(yè)投資交易額達(dá)1800億元，京滬兩地交易規(guī)模已接近甚至趕超香港、新加坡等亞太區(qū)主要市場(chǎng)。其中，北京市場(chǎng)在2016年呈"井噴式發(fā)展"，全年23宗交易、披露金額超300億元，此后2017-2019年均維持在20宗以上、200億+的體量。

而從2020年開(kāi)始，受口罩的原因經(jīng)濟(jì)步入下行周期，北京寫(xiě)字樓的地位經(jīng)歷了劇烈下滑，兩城差距逐漸拉大。

2020-2023年，北京大宗交易維持在每年200-400億元區(qū)間，與上海的差距約1.5-2倍，2024年北京成交超400億元，居全國(guó)第三。但2025年急轉(zhuǎn)直下——全年僅成交180億元，同比下滑58%，降至十年最低。與上海499億元的規(guī)模相比，差距拉大至2.8倍，兩城的分化在2025年達(dá)到近年峰值。

2020-2025年

總量趨勢(shì)

從相對(duì)穩(wěn)定（200-400億元）到劇烈收縮（2025年180億，十年最低）

從高位回落但仍領(lǐng)跑全國(guó)（2024年700億元到2025年499億元）

核心驅(qū)動(dòng)資產(chǎn)

辦公從70%降至20%，零售從6%到71%（政策驅(qū)動(dòng)）

辦公始終占據(jù)50-70%，其余多品類均衡發(fā)展

驅(qū)動(dòng)邏輯

自用型驅(qū)動(dòng)

投資型主導(dǎo)

公寓/酒店

待政策驅(qū)動(dòng)爆發(fā)

賽道日趨成熟、獨(dú)立

產(chǎn)業(yè)園

持續(xù)缺位

穩(wěn)定組成部分

市場(chǎng)階段

等待投資性資金回歸

周期筑底

差異如此明顯，究其原因，睿和智庫(kù)認(rèn)為首先應(yīng)從城市基因來(lái)入手分析。

1.城市基因

北京作為首都，央企總部和監(jiān)管機(jī)構(gòu)聚集，易催生自用型需求。

北京地區(qū)A股上市公司總市值達(dá)32.88萬(wàn)億元，斷層式領(lǐng)先全國(guó)，核心支撐是"中農(nóng)工建"四大行、中國(guó)石油等萬(wàn)億級(jí)央企巨頭，雖市值統(tǒng)計(jì)包含集團(tuán)整體，但決策中樞與總部辦公需求的集中釋放效應(yīng)不容忽視。這些監(jiān)管機(jī)構(gòu)和央企總部，天然產(chǎn)生大量自用型辦公需求，機(jī)構(gòu)購(gòu)置樓宇用于自身辦公，而非對(duì)外出租獲利的投資型需求。

而反觀上海，科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群龐大，易催生投資型需求。

上海地區(qū)科創(chuàng)板上市公司達(dá)95家，陸家嘴、南京西路聚集的外資金融機(jī)構(gòu)、跨國(guó)公司、專業(yè)服務(wù)等公司，愿意為稀缺地段的品牌形象和穩(wěn)定現(xiàn)金流支付溢價(jià)，甚至容忍樓齡瑕疵，構(gòu)成了投資型需求的底座，機(jī)構(gòu)購(gòu)置資產(chǎn)是為了獲取租金收益和資產(chǎn)增值，催生了投資型需求。

2.存量結(jié)構(gòu)

北京較早地進(jìn)行了供給端調(diào)控，但投資性需求仍不強(qiáng)烈。今年一季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率已回落至18.5%，且是在零新增供應(yīng)下實(shí)現(xiàn)的"被動(dòng)去化"，但問(wèn)題在于北京的"低空置率"更多是供應(yīng)收縮的結(jié)果，而非需求強(qiáng)勁的證明，一季度凈吸納量?jī)H約5.7萬(wàn)㎡，CBD甚至出現(xiàn)負(fù)吸納，核心區(qū)企業(yè)仍在向麗澤等性價(jià)比區(qū)域外溢，庫(kù)存去化尚未完成，投資型買(mǎi)家仍在觀望。

而上海的供應(yīng)政策與北京大不相同，未來(lái)兩年將迎來(lái)徐匯濱江、浦東花木和北濱江等新興區(qū)域的集中交付，2028年后供應(yīng)水平才會(huì)大幅回落，這意味著上海短期內(nèi)仍面臨較大的新增供應(yīng)壓力。但值得注意的是，上海的需求端表現(xiàn)遠(yuǎn)強(qiáng)于北京，一季度凈吸納量約17-20萬(wàn)㎡，是北京的約3倍，金融、專業(yè)服務(wù)、科技互聯(lián)網(wǎng)的升級(jí)需求較為活躍。在強(qiáng)勁需求支撐下，空置率環(huán)比已下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至23.8%，核心區(qū)降幅更大。

綜上分析，在供給收縮政策執(zhí)行很早的北京，在需求端卻沒(méi)有得到預(yù)想中那么好的效果，而供給壓力相對(duì)較大的上海卻需求活躍，歸根結(jié)底還是兩座城市的功能定位不同。

北京作為國(guó)家政治和文化中心，央企及監(jiān)管機(jī)構(gòu)是最多的，政策的制定和執(zhí)行效率也是最高的，從另一個(gè)角度來(lái)看，央企及其他政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)的自用需求給辦公物業(yè)提供了“壓倉(cāng)石”，提供了穩(wěn)定性，但高穩(wěn)定性和強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)也抑制了投資性。而作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)中心定位的上海，各類產(chǎn)業(yè)集群豐富，在多元產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下天然刺激多種需求，為企業(yè)和個(gè)人提供強(qiáng)投機(jī)性和投資性，形成市場(chǎng)的正向循環(huán)，所以上海得以在高供給壓力下，需求依然可以跟得上。

由于城市功能定位差異帶來(lái)供需結(jié)構(gòu)分化，繼而影響各自的庫(kù)存去化節(jié)奏，所以理所當(dāng)然對(duì)房產(chǎn)的估值也產(chǎn)生了影響，投資者們更傾向于待價(jià)而沽，進(jìn)而抑制了投資性需求。

3.估值周期

由于北京的庫(kù)存去化尚未完成，所以租金仍在下行通道。北京二手房掛牌量雖也從2025年10月開(kāi)始下行（累計(jì)降幅約14%），但寫(xiě)字樓市場(chǎng)CBD凈吸納量仍為負(fù)值，業(yè)主仍在通過(guò)加大降價(jià)力度爭(zhēng)奪有限客戶。一季度北京寫(xiě)字樓租金環(huán)比跌4.2%、同比跌12.4%，跌幅顯著大于上海。投資型買(mǎi)家因此高度謹(jǐn)慎，僅青睞長(zhǎng)租公寓等防御性資產(chǎn)，辦公交易中超90%為自用型購(gòu)置。

2025年9月以來(lái)，上海二手房掛牌量已累計(jì)下降約24%，且下降原因并非"成交加速消化"，而是新增掛牌減少+業(yè)主主動(dòng)撤牌，標(biāo)志著社會(huì)庫(kù)存的自然觸底。當(dāng)房東從"恐慌拋售"轉(zhuǎn)向"惜售觀望"，資產(chǎn)價(jià)格就找到了支撐位。大宗市場(chǎng)的反應(yīng)驗(yàn)證了這一判斷：一季度上海租金環(huán)比跌幅已收窄至1.2-1.5%，業(yè)主雖仍在以價(jià)換量，但議價(jià)空間正在縮小。核心地標(biāo)寫(xiě)字樓經(jīng)過(guò)一年的價(jià)格博弈后集中成交，買(mǎi)家入場(chǎng)意愿明確，市場(chǎng)接近價(jià)格底部。

三，總結(jié)

回到文章開(kāi)頭的問(wèn)題：北京2025年跌至冰點(diǎn)后，2026年一季度的零售爆發(fā)究竟是觸底反彈還是曇花一現(xiàn)？

整體梳理下來(lái)不難發(fā)現(xiàn)，在各類產(chǎn)業(yè)集群更加豐富的上海，在面對(duì)階段性危機(jī)和壓力，整體大宗市場(chǎng)的反應(yīng)是更加穩(wěn)定和迅速的，這得益于在良好的市場(chǎng)環(huán)境下，不斷滋生出投資性需求，使得市場(chǎng)更具韌性。而在北京的城市功能定位下，自用需求較高，產(chǎn)業(yè)集群活力相對(duì)較差，但在高度政策執(zhí)行效率下，個(gè)別政策刺激資產(chǎn)可以得到快速發(fā)展，而市場(chǎng)整體投資性需求，有待投資者信心恢復(fù)后方能改善。拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，不外乎“先邁哪條腿”的問(wèn)題，上海市場(chǎng)的投資性需求回暖，也將正向傳導(dǎo)至北京，帶動(dòng)投資者信心修復(fù)，市場(chǎng)終將回歸到應(yīng)有的平衡位置。