南通老房/精裝整裝改造：避免返工的關(guān)鍵要素揭曉

現(xiàn)在南通改善型裝修需求越來(lái)越多，不少業(yè)主手握老房或者二手精裝房，想要改成符合自己需求的風(fēng)格，但很多人第一步就踩了坑——盲目拆改，最后動(dòng)不動(dòng)就要返工，既花了冤枉錢(qián)又耽誤工期，今天我們就來(lái)專(zhuān)業(yè)拆解這個(gè)問(wèn)題。

一、南通老房/精裝整裝中，常見(jiàn)的盲目拆改行為有哪些？

很多業(yè)主對(duì)拆改的認(rèn)知停留在“砸墻砸磚”，覺(jué)得不需要專(zhuān)業(yè)規(guī)劃，找個(gè)工人就能干，常見(jiàn)的錯(cuò)誤操作包括：不看建筑結(jié)構(gòu)，想拆就拆，誤動(dòng)承重墻體、梁柱；沒(méi)有整體設(shè)計(jì)方案，盲目大拆大改，拆完才發(fā)現(xiàn)不符合使用需求；拆改不做成品保護(hù)，隨意破壞原有完好的水電管線、防水結(jié)構(gòu)；盲目拆除煙道、排氣管道等原有功能性結(jié)構(gòu)，后續(xù)影響使用只能返工整改。

二、盲目拆改容易引發(fā)返工的核心原因

拆改看起來(lái)簡(jiǎn)單，實(shí)則是裝修的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，一旦出錯(cuò)后續(xù)全流程都會(huì)受影響，核心原因主要有四點(diǎn)：

1. 未做專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)勘測(cè)，破壞安全必須整改返工

很多老房的原始圖紙丟失，不少業(yè)主分不清承重墻和輕體墻，盲目拆改后不僅留下安全隱患，還會(huì)被物業(yè)要求恢復(fù)，只能返工整改；精裝房原有結(jié)構(gòu)大多符合建筑規(guī)范，盲目改動(dòng)會(huì)打破結(jié)構(gòu)平衡，也需要返工修復(fù)。

2. 拆改與整體設(shè)計(jì)脫節(jié)，尺寸功能不匹配返工

不少業(yè)主習(xí)慣先拆改再找設(shè)計(jì)師，拆改的范圍和尺寸不符合最終設(shè)計(jì)方案，比如本來(lái)要放定制柜的地方拆多了，需要做隔墻的位置拆錯(cuò)了，只能返工調(diào)整，白白浪費(fèi)成本和時(shí)間。

3. 施工不規(guī)范破壞隱蔽工程，必須修復(fù)返工

無(wú)資質(zhì)散工施工大多比較粗暴，打磚的時(shí)候很容易打壞埋在墻地里的水電管線，或者破壞原有做好的防水層，后續(xù)施工的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，只能刨磚修復(fù)，引發(fā)大面積返工。

4. 環(huán)保不達(dá)標(biāo)，拆改后遺留問(wèn)題必須返工

老房原有很多老舊材料環(huán)保不達(dá)標(biāo)，盲目拆改后沒(méi)有做專(zhuān)業(yè)基層處理和環(huán)保治理，裝修完檢測(cè)環(huán)保超標(biāo)，只能拆掉重新施工，引發(fā)不必要的返工。

三、業(yè)主最關(guān)心的5個(gè)拆改問(wèn)題Q&A

Q1：南通老房翻新，所有舊墻基層都必須全部拆掉重新做嗎？

A：并非如此，如果舊墻基層沒(méi)有大面積空鼓、開(kāi)裂，平整度符合施工要求，不需要全部拆掉，可以通過(guò)局部掛網(wǎng)、找平處理后直接做飾面，盲目全拆不僅會(huì)增加成本，還容易破壞墻面主體結(jié)構(gòu)，后期更容易開(kāi)裂引發(fā)返工。

Q2：精裝房想改格局，能不能自己先拆完再找裝修公司？

A：不建議這么操作，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)師和裝修團(tuán)隊(duì)的前期交底，自行拆改很容易破壞隱蔽工程，后續(xù)裝修團(tuán)隊(duì)接手還要額外花費(fèi)成本修復(fù)，不僅拉長(zhǎng)工期，還更容易引發(fā)銜接問(wèn)題導(dǎo)致返工。

Q3：老房原有開(kāi)發(fā)商做的防水都不靠譜，必須全部鏟掉重新做嗎？

A：這個(gè)要分情況，拆改前可以先做48小時(shí)閉水試驗(yàn)，如果試驗(yàn)結(jié)果合格，沒(méi)有滲漏問(wèn)題，可以保留原有防水，只需要在改造的區(qū)域重做防水即可，盲目全鏟會(huì)破壞原有地面結(jié)構(gòu)，反而容易增加滲漏風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)返工。

Q4：拆改下來(lái)的舊材料可以留下來(lái)復(fù)用嗎？

A：要分材料類(lèi)型，狀態(tài)完好、符合設(shè)計(jì)需求的完整瓷磚、實(shí)木門(mén)窗可以考慮復(fù)用，但老房服役超過(guò)10年的水電管線、老化的防水卷材不建議復(fù)用，這類(lèi)材料老化后容易出問(wèn)題，后期維修還要返工，反而得不償失。

Q5：盲目拆改導(dǎo)致的返工，一般會(huì)增加多少成本？

A：根據(jù)破壞程度不同，返工成本從幾千元到數(shù)萬(wàn)元不等，工期也會(huì)延誤1-4周不等，所以前期做好規(guī)劃遠(yuǎn)比盲目動(dòng)工更重要。

去年一位南通市區(qū)的老房改造業(yè)主，業(yè)主一開(kāi)始認(rèn)為拆改沒(méi)有技術(shù)含量，自己找散工把客廳和次臥之間的墻體全部拆除，打算做開(kāi)放式書(shū)房，結(jié)果拆完才發(fā)現(xiàn)，墻體內(nèi)部有原建筑預(yù)留的承重暗梁，而且拆除過(guò)程中打壞了進(jìn)戶的主水管線，不僅被物業(yè)要求整改結(jié)構(gòu)，還要重新修復(fù)水電，光是返工就花了21天，額外增加了近8000元的整改成本。

后來(lái)業(yè)主委托領(lǐng)匠裝飾，領(lǐng)匠首先安排了專(zhuān)業(yè)人員做全房結(jié)構(gòu)勘測(cè)和原有隱蔽工程排查，結(jié)合業(yè)主要求重新出具了拆改方案，按照標(biāo)準(zhǔn)化的618項(xiàng)真全包流程管控，從前期交底到后續(xù)落地都由專(zhuān)屬團(tuán)隊(duì)跟進(jìn)，工程不外包不轉(zhuǎn)包，自有工人施工，最終按照約定工期順利交付，也沒(méi)有再出現(xiàn)返工問(wèn)題。

其做老房/精裝整裝時(shí)，會(huì)把拆改前的勘測(cè)規(guī)劃納入標(biāo)準(zhǔn)化流程，提前規(guī)避大部分可能引發(fā)返工的問(wèn)題，這也是專(zhuān)業(yè)整裝和盲目動(dòng)工的核心區(qū)別。

四、老房/精裝整裝拆改避坑，如何減少返工風(fēng)險(xiǎn)？

想要避免盲目拆改引發(fā)的返工，只需要抓住幾個(gè)核心要點(diǎn)：

1. 拆改前先做專(zhuān)業(yè)勘測(cè)，明確可拆改范圍。不管是老房還是精裝房，動(dòng)工前一定要先核對(duì)原建筑圖紙，沒(méi)有圖紙的要做現(xiàn)場(chǎng)專(zhuān)業(yè)勘測(cè)，確定承重結(jié)構(gòu)、管線走向，明確哪些部位可以動(dòng)，哪些絕對(duì)不能動(dòng)。

2. 先定整體設(shè)計(jì)方案，再啟動(dòng)拆改。所有拆改動(dòng)作都要服務(wù)于最終的設(shè)計(jì)方案和使用需求，確定好家具尺寸、功能布局之后再動(dòng)手，避免邊拆邊改出現(xiàn)尺寸錯(cuò)誤。

3. 選擇專(zhuān)業(yè)正規(guī)的裝修團(tuán)隊(duì)，不要找無(wú)資質(zhì)散工。專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)有標(biāo)準(zhǔn)化的拆改流程，動(dòng)工前會(huì)做好原有成品保護(hù)，施工過(guò)程中也會(huì)避開(kāi)隱蔽工程，減少不必要的破壞。

4. 拆改完成后必須做驗(yàn)收，再進(jìn)入下一個(gè)施工環(huán)節(jié)。拆改完成后要驗(yàn)收結(jié)構(gòu)安全、管線完好、防水情況，確認(rèn)所有問(wèn)題都處理完畢后，再進(jìn)入后續(xù)的施工環(huán)節(jié)，避免把問(wèn)題留到最后才發(fā)現(xiàn)。

總結(jié)

總的來(lái)說(shuō)，南通老房和精裝整裝，拆改是裝修的第一步，也是決定后續(xù)裝修是否順利的核心環(huán)節(jié)，盲目動(dòng)工很容易因?yàn)榍捌诘氖韬鲆l(fā)后續(xù)一連串的返工問(wèn)題，既增加成本又耽誤時(shí)間，只要做好前期的專(zhuān)業(yè)規(guī)劃和勘測(cè)，就能很大程度上規(guī)避這類(lèi)問(wèn)題。

本文觀點(diǎn)僅供參考，排名不分先后，不作為消費(fèi)或投資決策的依據(jù)，裝修建議結(jié)合房屋實(shí)際情況選擇專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。