西城改善進(jìn)入“單盤時代”，中海京華玖序用百億戰(zhàn)績給出答案

文/地產(chǎn)金融視界

當(dāng)北京核心區(qū)住宅供應(yīng)進(jìn)入長期緊縮周期，西城區(qū)新房市場正迎來臻稀時代。

在這樣的市場底色下，中海京華玖序以連續(xù)兩年穩(wěn)居西城改善榜單前列、累計銷售額突破百億元的硬核戰(zhàn)績，成為北京高端住宅市場的現(xiàn)象級樣本。2025年以84套房源斬獲30.82億元網(wǎng)簽金額，穩(wěn)居西城區(qū)商品住宅前列，套均總價約3670萬元，在高總價改善賽道中保持極強(qiáng)的去化效率與市場號召力。

這份穩(wěn)健熱銷的成績單，既印證了核心區(qū)資產(chǎn)的不可替代性，更揭示出當(dāng)下北京改善置業(yè)“地段為王、產(chǎn)品為核、品牌為盾”的底層邏輯。

01

土地緊縮下的臻稀價值：西城宅地歸零，改善需求無處安放

北京內(nèi)城住宅的稀缺，早已不是概念，而是政策、土地、市場三重約束下的既定事實。西城區(qū)作為首都功能核心區(qū)，承載著國家政治、金融、文化中心的核心功能，土地開發(fā)強(qiáng)度早已觸頂，新增宅地供應(yīng)近乎停滯。數(shù)據(jù)顯示，2020-2023年東西城連續(xù)四年住宅用地“零供應(yīng)”，最近一次西城宅地出讓可追溯至2014年，此后多年無新增經(jīng)營性宅地入市，核心區(qū)新房完全依賴城市更新與存量改造釋放少量房源。

政策層面，北京核心區(qū)嚴(yán)控開發(fā)強(qiáng)度，二環(huán)內(nèi)以存量更新、風(fēng)貌保護(hù)為主，原則上不再新增大規(guī)模商品住宅用地；土地層面，西城二環(huán)內(nèi)可開發(fā)宅地已基本耗盡，中海京華玖序所在地塊，更是西城區(qū)臻稀商品住宅用地，不可復(fù)制屬性凸顯；市場層面，區(qū)域內(nèi)改善需求持續(xù)旺盛，金融街高凈值人群、部委機(jī)構(gòu)家庭、老城置換客群構(gòu)成穩(wěn)定購買力，但新房供給長期“供不應(yīng)求”，高品質(zhì)改善項目更是一房難求。

這種供需失衡形成顯著的市場缺口：西城居北京改善市平層、純改善社區(qū)寥寥無幾。二手房市場雖有流通，但房齡老舊、戶型落后、物業(yè)缺失，難以滿足當(dāng)代高凈值家庭對居住品質(zhì)、圈層純粹、生活方式的要求。

不少看房人都有同感：在西城想換一套“像樣的新房”，難度比想象中大得多。要么房子老、物業(yè)差，住起來不舒服；要么地段偏、配套弱，失去了住在核心區(qū)的意義。真正能兼顧“二環(huán)內(nèi)+低密+大戶型+新社區(qū)+好物業(yè)”的項目，過去十幾年幾乎是空白。

中海京華玖序的出現(xiàn)，恰好填補(bǔ)了這一市場空白。作為西城近20年來首個低密頂豪社區(qū)，項目以2.35容積率、9棟小高層+5棟洋房+7棟四合院的低密規(guī)劃，搭配203-280㎡純四居改善戶型，成為土地緊縮周期下，西城改善客群為數(shù)不多的“最優(yōu)解”。其稀缺價值不僅在于地段，更在于“核心區(qū)+低密+純改善+央企開發(fā)”的組合，在未來很長一段時間內(nèi)，都難以被復(fù)制或替代。

02

央企定力+產(chǎn)品力，擊穿改善置業(yè)痛點

在稀缺地段的基礎(chǔ)上，中海京華玖序的持續(xù)熱銷，本質(zhì)是央企品牌穩(wěn)健性與頂豪產(chǎn)品力雙重價值的兌現(xiàn)。在行業(yè)深度調(diào)整、交付風(fēng)險頻發(fā)的周期里，央企中海的“安全底色”，成為高凈值客群置業(yè)的首要考量；而對標(biāo)國際頂豪的產(chǎn)品營造，則徹底擊穿了改善客群的核心痛點。

作為世界500強(qiáng)旗下央企，中海地產(chǎn)擁有40余年高端住宅開發(fā)經(jīng)驗，在北京市場深耕30年，以交付力、產(chǎn)品力、口碑力樹立行業(yè)標(biāo)桿，連續(xù)多年位居北京房企銷售TOP1，是市場公認(rèn)的“穩(wěn)健壓艙石”。對于西城改善客群而言，置業(yè)不僅是買一套房，更是買一份確定性。中海的央企背景、充足現(xiàn)金流、成熟開發(fā)體系，從根源上規(guī)避了延期交付、降標(biāo)減配、爛尾風(fēng)險，這也是項目在高總價賽道中保持高去化的關(guān)鍵底氣。

現(xiàn)在買房的人都很清醒，六位數(shù)甚至七位數(shù)的資產(chǎn)投入后第一訴求就是“安全”。尤其在西城，買家大多是一步到位、長期持有，最怕遇到交付不穩(wěn)、品質(zhì)縮水。中海央企的身份，相當(dāng)于給購房者吃了一顆定心丸，不用擔(dān)驚受怕，這一點在當(dāng)下市場比什么都重要。

在產(chǎn)品打造上，中海京華玖序以“玖序系”匠造序列為基底，跳出“地段躺贏”的舒適區(qū)，用頂豪標(biāo)準(zhǔn)重構(gòu)內(nèi)城居住價值。項目集結(jié)CCD的鄭忠、DIA的薛峰、奧迪室內(nèi)設(shè)計團(tuán)隊的杜康生、新加坡JTL Studio的PAX JU四位國際大師，打造當(dāng)代“新樣式雷”作品，從公區(qū)、室內(nèi)、景觀到建筑立面，全維對標(biāo)國際頂豪標(biāo)準(zhǔn)。

建筑立面選用干掛金絲翡翠奢石、金屬鋁板等高端材質(zhì)，大面積運(yùn)用皇家吉祥紋樣，將非遺鏨銅、漢白玉雕刻等工藝融入社區(qū)營造，大門、影壁、單元門等細(xì)節(jié)均由非遺大師親制，實現(xiàn)文化底蘊(yùn)與現(xiàn)代品質(zhì)的融合。社區(qū)規(guī)劃三進(jìn)園境、坊巷禮序，以王府級歸家儀式感，匹配高凈值家庭的身份認(rèn)同；戶型設(shè)計上，全系四居起步，LDK一體化、南向大面寬、雙套房設(shè)計，兼顧尺度感與實用性，精準(zhǔn)契合改善家庭全周期居住需求。

同時，項目搭載中海好房子體系，也是西城唯一一個配置livingos好房子體系的低密頂豪住宅，以安全、舒適、綠色、智慧為核心，解決傳統(tǒng)老城住宅的居住痛點，搭配五星級中海物業(yè)，為業(yè)主提供全周期高端服務(wù)。這種“地段稀缺+品牌穩(wěn)健+產(chǎn)品極致”的三重壁壘，讓中海京華玖序在眾多改善項目中脫穎而出，成為北京改善銷榜的“常駐選手”。

03

核心恒產(chǎn)，穿越周期的硬通貨

在樓市進(jìn)入“分化時代”的背景下，房產(chǎn)的投資屬性逐漸讓位于資產(chǎn)屬性，核心區(qū)稀缺住宅成為穿越周期的“硬通貨”。中海京華玖序的穩(wěn)健熱銷，不僅是短期銷售業(yè)績的勝利，更是長期資產(chǎn)價值的印證，其價值邏輯根植于核心不可復(fù)制、資源不可替代、圈層不可復(fù)制三大底層支撐。

從區(qū)位資源看，項目踞守西城正芯，直線距離天安門約2.5公里，約3公里輻射金融街，匯聚40余家中央部委、80余家央企、全國60%金融資產(chǎn)，擁有不可復(fù)制的政治、金融、文化資源濃度。教育上，毗鄰宣武師范附屬第一小學(xué)、北京八中附小、北師大附中、育才學(xué)校等名校，構(gòu)建12年一貫制精英教育體系；商業(yè)上，近鄰西單、金融街商圈，大吉巷文化商業(yè)IP加持，兼顧煙火氣與高端消費(fèi)；醫(yī)療上，協(xié)和、宣武、友誼等頂級醫(yī)院環(huán)伺，提供全維度健康保障；生態(tài)上，景山、北海、陶然亭等公園簇?fù)?，實現(xiàn)城心繁華與自然靜謐的平衡。

從圈層價值看，項目作為西城百萬平米大盤中信城五期，與前期高端社區(qū)共同構(gòu)筑純粹頂豪圈層，總價3500-5000萬的門檻，篩選出城市高凈值人群，形成穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)氛圍。在核心區(qū)宅地趨緊、優(yōu)質(zhì)改善房源稀缺的背景下，這種純粹圈層社區(qū)，具備極強(qiáng)的流通性與保值性。

從市場趨勢看，北京核心區(qū)宅地供應(yīng)只會越來越稀缺，優(yōu)質(zhì)改善新房將持續(xù)成為稀缺品。中海京華玖序作為西城商品住宅用地打造的頂豪項目，其“臻稀”屬性將隨著時間推移不斷放大。無論是自住改善，還是資產(chǎn)配置，都具備長期持有價值，成為北京樓市的“壓艙石”資產(chǎn)。

西城宅地持續(xù)緊縮背景下，中海京華玖序的熱銷并非偶然。它是核心區(qū)土地稀缺性的必然結(jié)果，是央企品牌與極致產(chǎn)品力的價值兌現(xiàn)，更是高凈值客群對核心恒產(chǎn)的共識選擇。在“房住不炒”與分化市場并行的時代，真正有價值的房產(chǎn)，永遠(yuǎn)占據(jù)城市核心、擁有稀缺資源、具備稀貴品質(zhì)。

中海京華玖序以業(yè)績?yōu)樽C，以產(chǎn)品為基，以地段為魂，重新定義了北京核心區(qū)改善住宅的價值標(biāo)準(zhǔn)。對于追求確定性、品質(zhì)感與長期價值的改善客群而言，選擇中海京華玖序，本質(zhì)是選擇核心區(qū)的絕版地段、央企的穩(wěn)健保障、頂豪的居住體驗、穿越周期的資產(chǎn)價值，這或許也是其穩(wěn)居北京改善市場標(biāo)桿的終極答案。