河南
——AI制圖，圖文無關
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房地產市場實在是太卷了。四代住宅咱們還沒搞明白，現在第五代住宅的風刮起來了。
這是去年下半年冒出來的第五代住宅概念 ，從今年這幾個月以來，第五代住宅如同雨后春筍，越冒越多，大有要替代第四代住宅的趨勢。
這一次，引領先鋒的還是重點一二線城市。
比如西安一個非常典型的五代宅中鐵建秦風雅頌，小區下沉式會所和抬板架空層設計，137m2的戶型，實得面積高達208平，南北雙向大露臺，并且室內兒童房和露臺6米挑高，可以做雙層使用。我把這個逆天的戶型放在下面，大家可以看一看。
比如杭州濱江的 興耀貝殼沐蘭臺 ，作為杭州第一個全架空層平臺住宅，整個小區被架空層抬高了大約5.1米，一層架空層是停車場，架空層之上是小區園林，住宅的一樓被抬高到了9.1米。
比如 蘇州中鐵· 詠月臺，小區地面抬高了5米，首層架空層車庫，下沉式會所，戶戶贈送大露臺。
第五代住宅是個什么樣的產品呢？
第五代住宅，也被稱為抬板式住宅。顧名思義，就是把小區整體地坪抬高，一層做成架空層。
這個架空層可以安排下沉式會所、車庫。小區園林建在架空層之上，形成了立體花園的效果。
（圖片來自于搜建筑）
現在市面上嚴格的第五代住宅，是要集齊三個條件。
第一個條件就是小區地面整體抬高，一樓架空式設計，讓樓體懸浮在架空層上。
一樓的架空層一般是陽光車庫，在小區中央區域有下沉式會所。小區的公共配套可以安排在一樓的架空層。
第二個條件是立體式花園，最好做出層次感。
因為一樓是架空層，小區的景觀就可以通過地面高差打造出來層次感。像多層級的庭院、臺地花園、下沉式庭院組合成三層立體式的公區景觀。
（圖片來自于搜建筑）
第三個條件是戶型要符合空中院墅的標準。
第四代住宅光有大露臺，不算是空中院墅，要將客餐廳或者其他和露臺相連的功能區做成挑高的兩層。上面能多一層面積，露臺的上方是自己家的二樓。
這三個條件里，第一個和第二個條件是必備，第三個是選配。但是只有滿足這三個條件，才算是嚴格意義上的第五代宅。
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相信大家看完上面第五代住宅的概念，應該心里會有一個疑問。
就這？這就是第五代住宅？
里面的每一個關于第五代住宅的特征，都在過去二十多年的樓市里出現過。
整體架空層出現過，它非常像一些前幾年流行的TOD項目，整體的樓體被抬高，一樓做成了車庫、下沉式商業街。
下沉式會所這個非常普遍了，全國各地近兩年以來各個四代宅樓盤，下沉式會所幾乎快成為了標配，甚至連歸家儀式、動線、會所長相風格都出奇的相似。
贈送大露臺就不用說了，這個是現在四代宅的標配。大家比拼的是得房率的高低和露臺贈送的大小。
至于挑高、買一層送一層，更像是熟悉的配方熟悉的味道了，這個從零幾年的復式戶型就有，包含后面的商辦LOFT。甚至后面一些平層住宅出現的L型互扣戶型。
每一個特征，都不是新產品的特點，但是把它們融合起來，裝在一起就形成了第五代住宅。
所以第五代住宅，它是新瓶裝舊酒，用原有的特征重新組合，組合出來一代新產品。
那么相較于第四代住宅，第五代住宅有哪些好處呢？這里就有開發商的巧心思，它還真的是針對四代宅的痛，專門治的病。
第四代最大的兩個弊端是什么？
一個弊端是露臺進深影響了室內采光。
另一個弊端是上下奇偶層之間離得太近，隱私不好。
第五代住宅，恰恰專門解決了這個問題。
對于采光不好的問題，尤其是低樓層，第五代住宅做了地面抬高，即使是一樓，也能達到普通小區三四樓的高度。站得高了，采光效果提升了。
對于上下樓之間的隱私性，第五代住宅帶露臺的功能區做了挑空，露臺的上方是你的二樓，隱私性有了保障。
再加上一樓架空層作為車庫，可以改善原有地下車庫潮濕陰暗的特點，讓車庫也有陽光進來。小區內部花園的景觀層級也更豐富。
這些確實能提升大家的居住體驗。
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為什么全國范圍內突然之間興起第五代住宅的風潮呢？
這個是政策的放松和現實倒逼合力形成的結果。
其實每一次樓市產品的迭代升級背后，都有建筑設計規定政策的放松。
第五代住宅，就是因為建筑新規的出臺。
從2024年開始，全國多個城市如天津、北京、成都、廣州、南京等就陸陸續續出臺了建筑新規。
里面有一條核心的規定，底層的架空空間（含停車功能）不計入容積率。
這就給了開發商做產品升級的可能。而且抬板設計，把車庫放在一樓，對于開發商是節省成本的方法。
更為關鍵的一點是，當四代住宅在全國范圍內開花時，四代宅的稀缺性被稀釋了。開發商為了保持自己的產品力，又要保住樓盤的價格和利潤，就得另辟蹊徑。繼續把產品進行升級。
用五代宅來降維打擊四代宅，這樣子能夠在現有的樓市環境下讓自己的產品更暢銷，賣的更好，價格更貴。
你可以說是產品的升級，也可以說是在激烈的樓市競爭之中，開發商們的無奈選擇。
只是這種產品的競爭沒有哪一家有完全的護城河，護城河只能是一時的，很快就有競品的開發商跟進來。
于是第五代住宅很快就在全國鋪開。按照開發商們現在鉚足了勁兒競爭的程度，真不排除后面還是六代宅，七代宅。
對于購房者來說，可能是得利的。因為每一次的產品升級，購房者都能享受到更好的居住體驗。
以后的房子，采光會更好，贈送面積會更大，小區公區的優化會越來越合理，居住的體驗越來越接近空中院墅的生活。
這種當然是好的。不過對于購房者來說，還是要注意新產品的溢價。不管新產品在產品升級上做的多么的優秀。當房子進入到二手房市場之后，它還是要遵循房地產價值的基本規律。
不管過多少年，地段、配套這些都是房子的基本價值所在。
我們買新產品，不能迷失在眼花繚亂的升級中，還是關注房子中那么最基本的價值。
脫離房子基本價值的產品，很有可能割了你的韭菜。
THE END
來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）
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