不要用老眼光看待發(fā)展中的農(nóng)村宅基地

文|莊志明律師

在傳統(tǒng)的眼光里，農(nóng)村宅基地房都是一家一宅，獨棟的，但近日的一個新聞事件顛覆了你的固有認識。

近日，一位重慶網(wǎng)友發(fā)布的一段視頻顯示，一套兩層高的農(nóng)村自建房已建成，該棟房子目測有數(shù)十米長，引發(fā)不少網(wǎng)友的關注。2月12日，該套農(nóng)村自建房所在的重慶市大足區(qū)回龍鎮(zhèn)政府相關工作人員告訴@極目新聞 記者，這套農(nóng)村自建房是六家人在原來的宅基地上一起重新合建的，有合規(guī)手續(xù)，不過目前還未驗收。#當?shù)鼗貞迕褡越ǚ啃薜孟駥W校#

鎮(zhèn)政府工作人員回應：“在原來的宅基地上一起重新合建的，有合規(guī)手續(xù)。”可見，該“連體房”在法律層面上還是可控的，是合規(guī)的。

看看這“連體房”的氣勢，擱城市里，這叫“聯(lián)排別墅”了。

在網(wǎng)上很多網(wǎng)友詢問是不是鄉(xiāng)村學校改建的，也有網(wǎng)友質(zhì)疑如此大的農(nóng)村自建房是不是違建。按照鎮(zhèn)政府工作人員的回應看，這個“連體房”還真的不是違建，本質(zhì)上仍屬于農(nóng)村宅基地房，只不過是非典型的農(nóng)村宅基地房。

關于農(nóng)村宅基地房，土地管理法有明確規(guī)定，土地管理法第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。

農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應當統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準;其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。

國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國務院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關工作。”

在土地管理法所有條款上，關于農(nóng)村宅基地房的條款是最長的，濃墨重彩必有其深刻的道理，因為宅基地太事關重要了，關乎廣大農(nóng)民的切身利益，關乎國家的安全和社會的穩(wěn)定。該六十一條的每一款都是金句。

在我國關于宅基地房的制度中，并沒有要求宅基地房必須一宅一棟，宅基地房的占地滿足“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”即可。一塊宅基地算宅基地，六塊宅基地連一起還是宅基地。

據(jù)新聞報道，2月12日，幸福村一位村干部告訴極目新聞記者，該棟自建房于2025年下半年開建，是幾戶村民將老屋推翻后重新修建的，屋主中有親兄弟，也有堂兄弟，房屋面積在老宅面積基礎上，根據(jù)新增的戶籍人口有增加，“手續(xù)都是齊全的，已經(jīng)上交好幾個月了。”

村干部對本村的宅基地使用情況是比較了解，其說法可信度很高。

中國的農(nóng)民是很有創(chuàng)造性、創(chuàng)新性和革命性的，在我看來，這種合建的宅基地房對推進共同富裕事業(yè)也是有幫助的。馬克思曾經(jīng)對我國歷史上的農(nóng)民起義提出的包含社會主義因素的口號非常贊賞，馬克思說：“中國社會主義之于歐洲社會主義，也許就像中國哲學與黑格爾哲學一樣。”馬克思充分肯定了中國農(nóng)民的智慧。

我查了重慶的農(nóng)村宅基地的有關規(guī)定，中心城區(qū)：每人不超過25平方米，3人以下戶按3人計算，4人戶按4人計算，5人以上戶按5人計算。

其他區(qū)縣：每人不超過30平方米，計算方式同上。

層數(shù)限制：原則上不超過3層，建筑高度不超過12米。

回龍鎮(zhèn)幸福村這個六戶聯(lián)排宅基地的占地面積只要符合以上規(guī)定，就不存在超占面積占地的情況，即使看上去規(guī)模很大（像學校），也不影響其作為宅基地的認定。該合建的六戶農(nóng)民是不是很有創(chuàng)新性？當然了，宅基地房的建設要符合當?shù)亟ㄔO規(guī)劃，實體和程序上符合相關要求，非經(jīng)典的“特立獨行”的宅基地房也是可以建設的。

實際上，集中式的農(nóng)村聯(lián)排宅基地作為一種創(chuàng)新的土地利用模式，在節(jié)約用地、便利規(guī)劃以及提升農(nóng)村居住品質(zhì)等方面展現(xiàn)出顯著優(yōu)勢，確實是農(nóng)村宅基地改革與發(fā)展的重要方向。

合建的宅基地房通過橫向或縱向聯(lián)排設計，減少宅基地間的道路、綠化等公共空間占用，相比傳統(tǒng)獨棟宅基地可節(jié)約30%-50%的土地。此類房屋集中規(guī)劃供水、供電、排污等管線，避免重復建設，進一步降低土地資源消耗。

集中合建的宅基地房可配套建設共享庭院、綠地、停車場等，增強鄰里互動，提升居住舒適度，是非常不錯的做法。

中央一號文件多次強調(diào)“嚴格保護耕地，推進農(nóng)村土地節(jié)約集約利用”，合建的宅基地房符合這一導向。從中國特色的農(nóng)村考量，村里的農(nóng)民基本上是鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親，很多還是沾親帶故，在集中建設上比陌生人之間要容易得多。鑒于合建，規(guī)模成本會降低，為農(nóng)民減輕了負擔。

所以，今后農(nóng)村宅基地房的建設方式肯定會有改變，集中建設（比如連體式聯(lián)排式）的情況會越來越多，這個確實符合鄉(xiāng)村規(guī)劃的科學化和歷史的方向。

農(nóng)村宅基地不僅僅有居住功能，還賦予了極強的養(yǎng)老功能。

正如網(wǎng)絡大V“風的節(jié)奏吹”所言：“農(nóng)民有宅基地，可以自建房，也是財產(chǎn)，不要老覺得他們只有養(yǎng)老金200。”

對于農(nóng)村老年人而言，宅基地上的住房是其安身立命之所，免除承擔城市的房租或房貸壓力。這種低成本的生活方式，使得農(nóng)民在年老時能夠維持基本生活，減輕子女贍養(yǎng)負擔。例如，在山東肥城、浙江龍游等地的實踐中，老人通過流轉土地或退出宅基地，獲得了穩(wěn)定的居住場所和經(jīng)濟補償，實現(xiàn)了低成本養(yǎng)老。

宅基地的價值是很大的，可通過多種方式為農(nóng)民提供經(jīng)濟支持，助力養(yǎng)老。

比如出租收益：農(nóng)民可將宅基地上的房屋出租，獲取租金收入，補充養(yǎng)老資金。

比如流轉或抵押：在符合規(guī)定的前提下，農(nóng)民可對宅基地及房屋進行流轉或抵押，盤活資產(chǎn)，用于養(yǎng)老保障。例如，浙江龍游的“宅基地換養(yǎng)老”模式，老人自愿退出宅基地后，可獲得村集體提供的經(jīng)濟補償和老年公寓終身居住權，醫(yī)療支出降低，慢性病管理得到保障。

再比如拆遷區(qū)域的宅基地使用年限折算養(yǎng)老保險：在浙江、江蘇等省試點中，宅基地使用年限可折算為養(yǎng)老保險繳費年限，提高養(yǎng)老金待遇。

可見，在農(nóng)村里有一個宅基地是非常有價值的，也是很自豪的，關鍵時刻真的很頂用。但有一點必須提醒，宅基地主要是給農(nóng)民的福利，通常享受一次。準確說，宅基地就是農(nóng)民的“特供”。

根據(jù)法律規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。”“農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。”農(nóng)民將自己的宅基地房轉讓后，再想擁有一次宅基地，那就不可能了。

宅基地（房），擁有了就是擁有了，失去了就永遠失去了。而之所以這么規(guī)定，是為了保障農(nóng)民的真正的利益，防止土地被“地主老財”們給兼并了，避免兼并土地后再反過來剝削農(nóng)民。