有調(diào)查有真相 上海房?jī)r(jià)真的見(jiàn)底了？！

進(jìn)入2026年2月，上海房地產(chǎn)行業(yè)，有兩個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象：

第一個(gè)，自媒體大V齊上陣，全面?zhèn)鞑ァ吧虾鞘幸熏F(xiàn)底部”或者小陽(yáng)春提前到來(lái)。市場(chǎng)一陣暖風(fēng)襲來(lái)。

第二個(gè)，浦東、靜安、徐匯三區(qū)國(guó)企官宣下場(chǎng)收購(gòu)老公房。其實(shí)區(qū)政府官宣下場(chǎng)收購(gòu)存量房不是新聞。早在2025年6月，閔行區(qū)就已經(jīng)率先官宣了（上海閔行率先試點(diǎn) 地方政府收購(gòu)存量房政策五問(wèn)），申度君當(dāng)時(shí)寫(xiě)過(guò)稿子做過(guò)深度的分析。

但顯然，這次三區(qū)的傳播的力度要大一些。

我把以上兩個(gè)現(xiàn)象，視為上海官方（房地部門(mén)），對(duì)市場(chǎng)信心恢復(fù)的一系列舉動(dòng)。申度君也在進(jìn)一步期待，這1-2周還會(huì)有更實(shí)質(zhì)性的政策出臺(tái)。上周，我們也寫(xiě)了稿件做猜測(cè)（限購(gòu)松綁不夠刺激，買(mǎi)房貼息真的會(huì)來(lái)嗎？）。

上海房?jī)r(jià)是否真的見(jiàn)底了？作為一家行業(yè)深度內(nèi)容自媒體，秉著無(wú)調(diào)查無(wú)真相的原則，申度編輯部的小伙伴在過(guò)去一周，跑了多家中介以及浦東浦西的多個(gè)房地產(chǎn)交易中心，試圖通過(guò)一線調(diào)研，還原市場(chǎng)真相。

先上點(diǎn)干貨結(jié)論：

1、上海老公房的價(jià)格已經(jīng)筑底！老破小從去年四季度以來(lái)，成交熱度延續(xù)至今。從公開(kāi)數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房掛牌價(jià)去年11月起已有觸底反彈趨勢(shì)。加上政府下場(chǎng)收購(gòu)的政策利好加持（雖仍未有政策細(xì)節(jié)，主要在于信心托底）。

2、整體二手房仍是以價(jià)換量。品質(zhì)次新房?jī)r(jià)格韌性較強(qiáng)，但面臨首批“五年限售”新房陸續(xù)解禁及3.5代宅夾擊，后續(xù)房?jī)r(jià)仍然承壓。

3、觀望情緒有所緩解，但是定義小陽(yáng)春或者房?jī)r(jià)見(jiàn)底為時(shí)尚早。

以下是申度編輯部的一線調(diào)查。

01

交易中心現(xiàn)場(chǎng)：

流速穩(wěn)定，“老破小”持續(xù)火熱

1月本市二手房成交22834套，創(chuàng)下近五年同期新高。這個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)市場(chǎng)無(wú)疑是一個(gè)強(qiáng)心劑。而真正的市場(chǎng)熱度如何，最有力的證據(jù)還是各區(qū)交易中心的人流。

2月3日（周二）上午10點(diǎn)，徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心內(nèi)，辦理業(yè)務(wù)的客戶絡(luò)繹不絕，現(xiàn)場(chǎng)智慧大屏顯示，平均排隊(duì)時(shí)長(zhǎng)約15分鐘。現(xiàn)場(chǎng)秩序井然，并未大排長(zhǎng)龍。截至當(dāng)天16點(diǎn)，當(dāng)日接待人次230組。

徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心實(shí)拍

隨后筆者轉(zhuǎn)往浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心，由于臨近午間，大廳人流適中，辦完的客戶也在紛紛離開(kāi)。大屏幕顯示當(dāng)天上午客流高峰集中在9至11點(diǎn)，平均等候客戶在25組左右。

盡管是工作日，兩處中心的客流量仍超出預(yù)期。

浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心（張楊路）實(shí)拍

周末，交易中心的人流一般比工作日多。2月7日（周六）下午，申度君再次來(lái)到徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心。現(xiàn)場(chǎng)多個(gè)窗口前坐滿了等待辦理業(yè)務(wù)的客戶，不少人特意選擇春節(jié)前夕的周末，完成過(guò)戶、辦證等手續(xù)。截至當(dāng)日15點(diǎn)45分，該交易中心已接待人次239組。人流雖沒(méi)有想象中多，但較工作日（周二）的客流又有所提升。

徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心實(shí)拍

02

中介調(diào)研：買(mǎi)房人撿漏“性價(jià)比”房源

二手房中介的銷(xiāo)售，對(duì)市場(chǎng)的感知也是最為明顯的。申度君跑了一些中介公司，與中介一線銷(xiāo)售員進(jìn)行了深度的交流。

“當(dāng)前市場(chǎng)熱度比往年同期略好，但遠(yuǎn)未到回暖程度”。這是來(lái)自一線最真實(shí)的聲音。高性價(jià)比房源是成交主力，尤其具備地段、學(xué)區(qū)、交通優(yōu)勢(shì)的老破小，在價(jià)格深度回調(diào)后，擁有較低的居住成本（物業(yè)、停車(chē)費(fèi)低）和較高的租售比，受剛需和投資客戶青睞，在這階段表現(xiàn)逆勢(shì)反彈。

中介小王（化名）告訴申度君，有些客戶此前在外環(huán)外有套大戶型，隨著外環(huán)外不限套數(shù)，手里有點(diǎn)閑錢(qián)，加上房貸利率走低，他們考慮在市區(qū)買(mǎi)一套小戶型，既能掛學(xué)區(qū)，又能出租。

雖然成交量處于高位徘徊，不過(guò)來(lái)中介掛牌的新房源并沒(méi)普遍上漲，小王表示，這幾個(gè)月成交多的房源，都是價(jià)格處于市場(chǎng)底部的房源，當(dāng)然，精裝修、性價(jià)比高的房源更易出手，成交結(jié)構(gòu)主要還是“以價(jià)換量”為主。

總之，還是要房?jī)r(jià)夠低，才能有利于促成交易。

03

數(shù)據(jù)：去年底掛牌價(jià)已有觸底反彈趨勢(shì)

我們?cè)賮?lái)看2個(gè)客觀的數(shù)據(jù)。

成交22834套： 網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月上海二手房累計(jì)成交22834套，不僅連續(xù)三個(gè)月成交突破2.2萬(wàn)套，1月二手房成交量還創(chuàng)下5年新高，同比去年1月成交的18387套，漲幅近3成。（約24.18%）

掛牌量跌破15萬(wàn)套：兔博士APP數(shù)據(jù)顯示，截至2026年2月4日，上海二手房掛牌總量約14.4萬(wàn)套，這是進(jìn)入1月份后，上海二手房掛牌量首次跌破15萬(wàn)套。

掛牌量持續(xù)走低，意味著市場(chǎng)消化的速度正在提升，而掛牌的價(jià)格也呈現(xiàn)出觸底反彈的情況。

此外，總價(jià)300萬(wàn)元以下的房源占據(jù)成交的“半壁江山”，“老破小”成交活躍，是推動(dòng)這波行情的主要?jiǎng)恿Α?/p>

04

申度觀點(diǎn)：

多方信號(hào)暗示“老破小”已顯價(jià)格底部

當(dāng)前銀行大額定存利率普遍降至1%附近，加上黃金和股市波動(dòng)大，部分投資者將資金轉(zhuǎn)向房產(chǎn)。

政策預(yù)期也推動(dòng)部分買(mǎi)家積極入市。增值稅新政1月1日起執(zhí)行，另有市場(chǎng)傳聞上海可能進(jìn)一步放開(kāi)限購(gòu)，部分購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)觸底反彈，也加劇了他們“盡快上車(chē)”的心態(tài)。

2026年，讓我們期待新政的落地，樓市或進(jìn)入一個(gè)全新的周期。