三亞鳳凰島“涅槃”

壹

從三亞灣的椰夢長廊向海面遠(yuǎn)眺，五座曲面建筑如同風(fēng)帆般矗立在蔚藍(lán)的海中央。連接城市與海島的是一座長達(dá)394米的跨海大橋，它不僅是地理上的通道，更是鳳凰島與三亞核心城區(qū)的血脈連接點(diǎn)。

這座占地約36.5公頃的人工島，東側(cè)正對著三亞河的入海口，南側(cè)依偎著鹿回頭公園，西側(cè)可遠(yuǎn)眺玳瑁島與南海觀音，北側(cè)則被連綿的椰夢長廊海岸線環(huán)抱。這種港、島、城三位一體的獨(dú)特布局，使其在地理坐標(biāo)上具有極強(qiáng)的稀缺性。

最近，我們?nèi)チ艘惶巳齺嗻P凰島，此行帶來了“三個沒想到”。

第一個沒想到，是三亞鳳凰島目前在售。這個項目資源可謂是得天獨(dú)厚，但也可謂是命運(yùn)多舛。我們的印象還停留在填海違規(guī)、企業(yè)破產(chǎn)的階段，而現(xiàn)實(shí)卻是，當(dāng)下鳳凰島的所有麻煩都已解除，已經(jīng)重新入市銷售。

2024年1月18日，三亞中院正式裁定鳳凰島郵輪港等三家公司進(jìn)行實(shí)質(zhì)合并重整。在此期間，由政府主導(dǎo)成立了專項工作組，全程對資金使用、工程驗收以及產(chǎn)權(quán)辦理進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)督。

2025年2月21日，三亞中院依法裁定終結(jié)了重整程序。這一法律動作標(biāo)志著鳳凰島從此脫離了管理人及法院的監(jiān)管，各項生產(chǎn)經(jīng)營工作正式步入正常軌道。同年1月，鳳凰島已重新取得現(xiàn)售許可備案，入市銷售。項目的開發(fā)主體已變更為依法設(shè)立的新平臺——三亞中交國際郵輪港有限公司，是央企中交集團(tuán)旗下的平臺。

第二個沒想到，是鳳凰島的售價。鳳凰島名聲在外，妥妥的三亞封面級別的地標(biāo)。最高時，成交單價一度高達(dá)14~15萬元/平方米，即便不在巔峰之時，印象中也應(yīng)是單價10萬+的項目。此次三亞執(zhí)行，方得知當(dāng)下鳳凰島的銷售單價只在6萬元/平方米左右。

以周期論，今時不同往日可以理解，但6萬左右的單價，還是頗有意外。一方面，足見房地產(chǎn)調(diào)整周期之劇烈。另一方面，也是作為央企的接手方，準(zhǔn)確理解當(dāng)下市場情勢，合理定價，順勢而為的結(jié)果。

第三個沒想到，是市場的熱情。地產(chǎn)降溫，同此涼熱，三亞不可例外。但鳳凰島項目上展現(xiàn)出的看房熱度，也令人意外。開發(fā)商的朋友告訴我們，最近一段，鳳凰島看房客流猛漲，較去年同期新增158.74%。

海南封關(guān)是大背景，不可忽視，但也應(yīng)與項目本身的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、規(guī)劃水平有關(guān)。現(xiàn)在鳳凰島，除了鋪陳空間的大戶型，同樣也有小戶型產(chǎn)品，甚至有50平方米左右的開間，這意味著300多萬的總價，即有可能在得天獨(dú)厚的海景資源之處擁有一席之地，這個吸引力，也是足夠的。

貳

在海南自貿(mào)港即將全面封關(guān)運(yùn)作的宏觀背景下，鳳凰島的資產(chǎn)屬性正在發(fā)生質(zhì)變。隨著封關(guān)節(jié)點(diǎn)的臨近，海南的航運(yùn)政策將進(jìn)一步開放，國際旅游消費(fèi)中心的建設(shè)進(jìn)入快車道。

鳳凰島作為三亞核心區(qū)域的國際郵輪母港，其價值已不再局限于傳統(tǒng)的旅居地產(chǎn)，而是升級為承載國家開放戰(zhàn)略的功能性平臺。封關(guān)帶來的直接影響體現(xiàn)在客流與資金流的爆發(fā)式增長。這種增長不僅僅是簡單的看房熱情，而是市場對自貿(mào)港地標(biāo)資產(chǎn)價值的重新定價。

金融政策的調(diào)整為這一轉(zhuǎn)型提供了實(shí)質(zhì)性的支撐。根據(jù)2026年1月15日國務(wù)院新聞辦公室發(fā)布的消息，相關(guān)部門計劃將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30%。由于鳳凰島項目屬于商業(yè)性房地產(chǎn)，不受普通住宅限購政策的約束，外地居民在此置業(yè)沒有限制。

首付門檻的降低與限購門檻的開放，使其成為了承接島外資本配置需求的理想渠道。同時，鳳凰島在規(guī)劃中深度銜接了自貿(mào)港的特殊醫(yī)療開放政策。項目擬建設(shè)全齡段康養(yǎng)中心，規(guī)劃健康療養(yǎng)、運(yùn)動休閑等功能空間，并計劃積極尋求與海棠灣301總院、瑞士洛桑康養(yǎng)等國內(nèi)外頂尖機(jī)構(gòu)的深度合作。

利用海南先于內(nèi)地應(yīng)用國際先進(jìn)療法與藥品的政策紅利，鳳凰島正致力于打造一個集醫(yī)療與康養(yǎng)融合的特色產(chǎn)業(yè)配套平臺。

除了金融與產(chǎn)業(yè)政策的賦能，郵輪母港的建設(shè)則是鳳凰島未來的核心驅(qū)動力 。鳳凰島國際郵輪港不僅是三亞運(yùn)營國際航線往來的核心母港，更是海南面向世界的重要窗口。

根據(jù)規(guī)劃，郵輪碼頭將擴(kuò)建兩個22.5萬噸級的泊位，原有的聯(lián)檢大樓也將擴(kuò)建為面積達(dá)6.8萬平方米的商業(yè)綜合體。這一動作旨在激活郵輪、免稅與文旅之間的產(chǎn)業(yè)鏈條，形成以港興島的良性循環(huán)。

在封關(guān)運(yùn)作下，這種交通樞紐優(yōu)勢將轉(zhuǎn)化為持續(xù)的人口與產(chǎn)業(yè)集聚，預(yù)計催生產(chǎn)業(yè)投資主體、專業(yè)人才和旅居群體三類增量人群。鳳凰島正憑借港島城三位一體的稀缺資源，逐步發(fā)展成為一個具有市場韌性的國際濱海文旅綜合體。

叁

鳳凰島在空間布局與產(chǎn)品邏輯上的重塑，本質(zhì)上是對海洋資源占有方式的一次深度變革。

從規(guī)劃尺度看，全島總占地面積約36.5公頃，綜合容積率僅為1.1。在寸土寸金的三亞灣核心地段，這種極低密度的開發(fā)模式，不僅保證了居住的舒適度，更決定了資產(chǎn)在市場中的稀缺量級。項目總開發(fā)體量約40萬㎡，目前已開發(fā)面積約19萬㎡，這種有節(jié)奏的開發(fā)策略為未來的價值溢價留出了充足的想象空間。

在功能布局上，鳳凰島通過東動西靜的思路，構(gòu)建了一個閉環(huán)的濱海生活生態(tài)位。西區(qū)以健康管理中心為核心，致力于打造心靈度假式棲息地與高階圈層社交場域。東區(qū)則以盛事公園為中心，通過聯(lián)動全球演藝、海上劇場及濱海商業(yè)等文化娛樂業(yè)態(tài)，創(chuàng)造出極具活力的極致旅居配套體驗區(qū)。

這種規(guī)劃的高明之處在于，它打破了傳統(tǒng)海景房單一的居住屬性，通過產(chǎn)業(yè)與配套的植入，讓海島具備了自我循環(huán)的生命力。

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析，項目目前擁有的5座超曲面海景建筑，通過差異化的定位滿足了不同層級的市場需求。這種結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢在于其極強(qiáng)的市場適應(yīng)性與風(fēng)險抵御能力：

鳳凰島的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)具有極強(qiáng)的靈活性與功能復(fù)合性，能精準(zhǔn)對應(yīng)不同購買方的需求。A、B座產(chǎn)權(quán)式酒店通過整棟或整層銷售，適配大型企業(yè)總部、產(chǎn)業(yè)投資或跨境電商園區(qū)等大宗資產(chǎn)配置。C、D、E座酒店式公寓則提供單套散售或四連套組合購買，業(yè)主可自住、出租或委托管理，靈活性極高。

這種“一房多用”的模式，充分滿足了企業(yè)主、投資者及旅居客等高凈值人群的多元置業(yè)訴求。

這種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)在目前的成交狀況中，也有一定反映。2025年的成交數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出明顯的價值回歸態(tài)勢。成交客戶主要集中在40-55歲、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的經(jīng)商群體。他們的選擇邏輯高度一致：對不可復(fù)制稀缺資源的絕對占有。在戶型偏好上，開間產(chǎn)品成交占比高達(dá)70%，這反映出市場在當(dāng)前環(huán)境下，依然對高周轉(zhuǎn)、強(qiáng)配套的小戶型地標(biāo)資產(chǎn)保持著強(qiáng)烈的持有愿望。

鳳凰島的優(yōu)勢不只是視覺上的美感，更是其地段與配套的合力。項目矗立于三亞灣中心，通過394米的跨海大橋與城市鏈接。島頭的新地mall商場匯聚高端零售、精品超市與國際餐飲；而外部4公里范圍內(nèi)，則環(huán)繞著免稅購物、三甲醫(yī)療及國際教育等全方位市政配套。

這種“港島城三位一體”的稀缺資源，配合中交集團(tuán)的央企開發(fā)背景，讓鳳凰島在自貿(mào)港的發(fā)展進(jìn)程中，展現(xiàn)出了遠(yuǎn)超普通項目的市場韌性與長期持有價值。

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