奧體中心豪宅圈觀察：從資源的“定價權(quán)”到“城市價值權(quán)”！

文=城記智庫西唐

過去幾年跌宕起伏的房地產(chǎn)市場，奧體中心片區(qū)相當堅挺，從“黑馬”之姿進階成為“長虹”。

這是經(jīng)濟學上“馬太效應(yīng)”直接顯現(xiàn)，它體現(xiàn)在兩個方面：一是品牌房企勢能不斷提升，市場引領(lǐng)日益增強；二是優(yōu)質(zhì)資源集聚的熱點板塊，優(yōu)勢積累不斷放大且與其他區(qū)域拉開競爭差距。

資源高度聚集的熱點片區(qū)，是豪宅誕生的天然土壤。奧體中心片區(qū)，已迎來屬于自己的豪宅時代。

解析：對標奧體中心價值

以“賽”謀城“變”，以“建”促城“興”

從超大城市維度來看，奧體中心已不是簡單的功能概念，而是驅(qū)動一座城市實現(xiàn)了多維重構(gòu)。

梳理這種“城市革新”，它既出現(xiàn)在北京的奧林匹克中心，也出現(xiàn)杭州亞運會舉辦的奧體片區(qū)——前者，讓北京中軸線實現(xiàn)了“史詩般”的北延伸；后者，讓杭州“進入錢塘江時代”，成為新產(chǎn)業(yè)和人居制高點。

舉全城之力推動片區(qū)崛起，往往具有高起點、大手筆和唯一性等特征，我們稱之為“城市重構(gòu)”運動：

杭州奧體片區(qū)航拍◎NEWS

一是地理空間上的“重構(gòu)”：代表城市新的重點開發(fā)版圖；二是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的“重構(gòu)”，新的投資和財富轉(zhuǎn)移變化；三是心理效應(yīng)的“重構(gòu)”：在提振城市地位的同時并激活城市動力。

這個過程中，就形成鮮明的三個進階歷程：“1.0時代”的基建驅(qū)動，“2.0時代”的功能導(dǎo)向，到“3.0時代”的價值兌現(xiàn)。

西安奧體中心片區(qū)，無疑印證了這個發(fā)展規(guī)律：從全運會花落“東軸”之上開始，這八年時間，片區(qū)聚集了大量的公建地標、商務(wù)商業(yè)、人文教育和自然生態(tài)集群，從“新大陸”演變成為“新中心”。

西安奧體中心片區(qū)航拍◎來源/浐灞國際港

至此，這里形成城市門戶“第一眼效應(yīng)”。從房地產(chǎn)角度出發(fā)，土地價值與城市價值高度關(guān)聯(lián)，已超越單純的居住功能，成為終極改善的標桿性資產(chǎn)。

在東部的中心城市，這種效應(yīng)極為明顯。以杭州為例，奧體核心二手房均價約8萬/㎡，新房均價更是高達9萬/㎡。數(shù)據(jù)顯示，2025年杭州市住宅均價為3.5萬/㎡，奧體核心價格是全市均價的2.3～2.6倍。

相比之下，西安奧體核心片區(qū)無疑處于“厚積薄發(fā)”階段。以剛?cè)〉脗浒竷r的綠城·桂冠東方為例，2.5萬平米/㎡是全市均價的1.3倍。

趨勢：從“供需”看奧體中心

“順勢”時，人人都可以搭便車；

“逆勢”期，則是真正考驗定力。

評估一座城的樓市是否健康，“供需比”是最關(guān)鍵的指標。不久前，克而瑞機構(gòu)公布了“西安十大住宅熱點板塊”排名：

作為近些年西安樓市“C位”，奧體核心區(qū)以52萬平米位列第一。有相關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年底片區(qū)住宅供應(yīng)量僅50萬平米左右。這就意味著，奧體核心即將“無盤可售”。

400萬以上高端住宅，港務(wù)片區(qū)連續(xù)三年持續(xù)攀升：2025年同比漲幅達到8%，占比首次達到13%，成為繼高新和曲江之后的“第三極”。

奧體已是西安新的“第一眼” ◎來源/城記影像

從房地產(chǎn)市場規(guī)律來看，高端物業(yè)更能體現(xiàn)出城市價值的變遷。這顯示奧體中心片區(qū)樓市，也開始進入到“3.0時代”的價值兌現(xiàn)時代。

從城市發(fā)展推動和供需關(guān)系角度，奧體中心片區(qū)的發(fā)展路徑，曲江核心區(qū)和高新一期就是很好的參照物：城市資源高度聚集，區(qū)域經(jīng)過多年發(fā)展進入成熟期，“寸土寸金”的土地必然催生更高價值的物業(yè)。

從“供需角度”出發(fā)，有一個更為重要指標：土地，它代表潛在開發(fā)量。

結(jié)合衛(wèi)星地圖，根據(jù)2024年7月10日的《西安城市高質(zhì)量發(fā)展示范區(qū)詳細規(guī)劃管控一張圖公示》來看，直面三場館的奧體中心一線“土地告急”，除待開發(fā)的商業(yè)用地之外，幾乎已沒有住宅用地。

奧體中心片區(qū)土地供應(yīng) ◎制圖/城記智庫

尤其以“三件套”為圓心的奧體中心單元，僅是廣域奧體片區(qū)的“N分之一”：堪稱真正「奧體核中核」，是僅存一宗孤品純住區(qū)。

這塊土地，被綠城中國（股票代碼HK 3900）在2025年6月10日，以9.02億總金額摘得。樓面地價11707元/㎡，溢價率達到21.5%。值得一提的是，這是西安第100宗萬元地，也成為當時的“奧體地王”。

綠城作為“中國豪宅專家”，深諳這塊土地價格背后的“馬太效應(yīng)”：優(yōu)質(zhì)資源集聚的熱點板塊，優(yōu)勢積累不斷放大?，從而使房產(chǎn)獲得更多保值空間和溢價回報。

解讀：何以西安的“桂冠”

“通過窗戶能看到什么，決定房子的價值。”

——《看得見風景的房間》

對這塊直面奧體三大場館的土地，多年“霸榜”西安樓市第一的綠城勢在必得。這背后，其實潛藏著一種使命驅(qū)動：

要知道，2017年綠城“入陜”的首個項目，就是全運村。如今這里已入住已高達1.8萬戶，是奧體中心片區(qū)“成長力”的最直接證明。在片區(qū)這八年翻天覆地的變化中，綠城中國角色已然變化：

奧體中心片區(qū)的見證者也是參與者，既是起筆人也是答卷人。

在綠城中國來看，這塊坐擁“國際T臺——一河一軸三件套”（灞河、奧體中軸和三場館）的孤品土地：是天生的城市終極改善的標桿性資產(chǎn)，一如在杭州擁攬杭州之門、體育館和G20博覽中心的“三件套”。

桂冠東方瞄準奧體“封面坐標”◎提供/綠城中國

正因“讀懂”了西安這座古都精神，正因多年深耕對奧體的敬畏，正因?qū)|方文化的摯愛，基于綠城“產(chǎn)品主義者”對品質(zhì)的追尋，不僅充分融入了在地文化，也致力于東方奢與隱的極致呈現(xiàn)。

至此，綠城·桂冠東方攜全國第二座桂冠作品之譽橫空出世，城市風格化的定制產(chǎn)品呈現(xiàn)，無疑是綠城31載深耕城市的最好注解；

桂冠東方，也堪稱是奧體核心區(qū)的豪宅啟幕——備案價格雖是超配城市資源授予的「定價權(quán)」，但更是“八年磨一劍”奧體中心片區(qū)價值賦予的「價值權(quán)」。

那么，桂冠東方為何堪稱是綠城的里程碑豪宅？

綠城桂冠東方實景◎來源/綠城中國提供

規(guī)劃理念以東方和在地文化為魂，來回應(yīng)古都西安：比如長達106米的“東方華冠”超級界面，比如呼應(yīng)“長安鉆”的首個“八角晶鉆”切割立面等。

頂級配置，是城市資產(chǎn)最顯性“硬通貨”：這方面，綠城·桂冠東方可以說不遺余力：比如會所面積就逾3000平米，戶均達到九平米！這個指標不僅在奧體中心片區(qū)，甚至在全城都堪稱“獨步”的存在。

此外，綠城·桂冠東方還有許多創(chuàng)舉：比如引入奧體首個生息社區(qū)理念；比如實現(xiàn)我國最高級別的靜音住宅認可證；比如打造西安首個非遺文化主題會所；比如推出西安首個奢裝水系中央車站等。

要知道，豪宅不只是豪華材質(zhì)的運用，更是人文理念和生活方式的營造。

奧體中心片區(qū)，已無數(shù)次在國家級報道和社交媒體鏡頭上出現(xiàn)。作為西安新的“第一眼”，它已成為代言古都新坐標。未來，這里將還出現(xiàn)桂冠東方的身影：一眼看去是西安的豪宅，一眼望去是璀璨的奧體。

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文=城記智庫 西唐

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