市場(chǎng)的四大變化和四大不變

這篇文章，主要是根據(jù)實(shí)時(shí)的訊息，做的一個(gè)小總結(jié)，有必要收藏多看，甚至有必要過一段時(shí)間回來再看。

我是針對(duì)部分人的觀點(diǎn)：“北京樓市，2026年和2025年沒什么變化”，這句話展開討論的。

【市場(chǎng)的四大變化】

第一，成交量與掛牌量。

去年（2025）北京樓市是成交量增加、掛牌量也在增加（去年掛牌量很短暫地下降一點(diǎn)，然后馬上又上去了），參見我之前文章說的，很詭異，這明顯是補(bǔ)跌前兆。

而今年不一樣，成交量增加，掛牌量是在減少的（我認(rèn)為會(huì)一直減少，甚至不排除會(huì)減少到近幾年新低的11.X萬套），這說明尾部資產(chǎn)的補(bǔ)跌也快接近尾聲了。

第二，今年房?jī)r(jià)是在去年基礎(chǔ)上補(bǔ)跌了10%—15%，甚至某些尾部資產(chǎn)，補(bǔ)跌更多。

目前雖然北五環(huán)、東三環(huán)附近部分次新價(jià)格，有所抬頭，但我認(rèn)為，能讓整個(gè)市場(chǎng)充分夯實(shí)，甚至整體抬頭的力量，是老破小。

這個(gè)是市場(chǎng)筑底的根本。

什么時(shí)候，租老破小的人，覺得花幾千租金租房，還不如首付幾十萬，把那幾千相同的租金，付到月供里，這個(gè)市場(chǎng)就夯實(shí)了。

因?yàn)槔掀菩。潜本鞘惺澄镦湹淖畹锥耍@就像一口漏底的鍋，補(bǔ)牢底部，才能往上研究。

第三，頂級(jí)央媒的定調(diào)和表態(tài)式發(fā)言。

具體分析，見文章，這里簡(jiǎn)單說結(jié)論：這不是亮底牌、也不是換“牌桌”，這是直接換方向了。

過去幾年，我們的“三駕馬車”：投資、消費(fèi)、出口，最強(qiáng)勁的是出口，而且毫不掩飾地講，數(shù)據(jù)非常亮眼，各位可以去查下：

我們的1.19萬億貿(mào)易順差，高居第一，且比全球第二到第十名的總和還要高。

而且貿(mào)易順差的質(zhì)量，也在全面提升，這里占比前幾名的，有排名第一的手機(jī)、平板（高端電子產(chǎn)品），也有國產(chǎn)“新三樣”新能源汽車、鋰電池、光伏產(chǎn)品，我們不再是靠義烏小作坊手搓低端工藝品賺外匯的那個(gè)中國的，這就是科技升級(jí)帶來的質(zhì)的飛躍。

但是，我們太清楚，現(xiàn)在外貿(mào)出口未來的不確定性和復(fù)雜性，有多不可控了（這里超三分之一的順差來自西大，這還沒統(tǒng)計(jì)美派國家的順差額呢）。

所以，另外“兩家馬車”——投資和消費(fèi)，必須提振。

而投資和消費(fèi)，絕不是先有雞還是先有蛋的問題，沒有投資增值，就不會(huì)有消費(fèi)。

所以，求是當(dāng)時(shí)最讓人沒想到的一句話，提到且明確了：

房地產(chǎn)的金融屬性。

在這種極端審慎的央媒筆下，能把事情挑明到這個(gè)程度，也算沒辦法了，更是歷史罕見了。

第四，30萬億的3年期/5年期定期存款到期。

這個(gè)應(yīng)該說是2026年，國內(nèi)投資品，不確定性里，最大的推手。

我在之前文章說過，甚至我現(xiàn)在不是很看好的大A、黃金價(jià)格，都有可能受到這30多萬億的影響，而出現(xiàn)不合理的溢價(jià)。

其實(shí)之前很多人講的總存款額（全國近170萬億、北京7萬億+）并不能顯著影響市場(chǎng)，但這30萬億到期的定存，是最棘手的，本來5年前，享受的是3%的存款，現(xiàn)在到期了再去存，連1.5%都很難達(dá)到，那這個(gè)人要不要有其他想法？

這個(gè)比例不會(huì)低的，所以我直播說，2026年，是各類投資品群魔亂舞的一年。

你可以問問現(xiàn)在已經(jīng)入場(chǎng)其他投資品的盆友，他現(xiàn)在是什么心態(tài)？

基本都是認(rèn)為自己不是最后一棒，都想在其他品類賺一波，然后選一種資產(chǎn)固定下來，這最后固定下來的資產(chǎn)，有很大一部分，難道不是京滬核心房產(chǎn)，還能是什么？

【市場(chǎng)的四大不變】

我們不能只談變化，因?yàn)槭袌?chǎng)還有幾大因素，是沒有變的。

第一，買家信心沒變。

非常明確地講，目前買家信心還是非常薄弱的。但這并不稀奇，因?yàn)槿魏钨Y產(chǎn)，信心都來源于“賺錢效應(yīng)”，至少現(xiàn)在北京市場(chǎng)并沒有全面的“賺錢效應(yīng)”，信心的建立，反而不是漫長(zhǎng)的。

信心就是在瞬間轉(zhuǎn)變的，但需要契機(jī)。

就是那句話：一根陽線重塑三觀、三根陽線迅速改變信仰。

第二，人口下降趨勢(shì)沒變。

坦率講，這個(gè)對(duì)“中游學(xué)區(qū)”影響最致命，這幾年趁機(jī)會(huì)，可以置換一下此類資產(chǎn)。

至于有人擔(dān)心的，人口下降會(huì)影響房?jī)r(jià)。

這個(gè)邏輯，難道不是和學(xué)區(qū)一個(gè)道理么？

地球上已經(jīng)有無數(shù)比我們先行人口下降的國家，因?yàn)殡S著物質(zhì)水平提升，不想生的現(xiàn)象必然發(fā)生，那么趨勢(shì)是什么？

——被頭部虹吸。

人口越下降，資源、人才、財(cái)富，一定會(huì)向頭部集中。

無論西方的歐美，還是東方的日韓，都逃不過這個(gè)旋渦。

所以，在不變的人口下降趨勢(shì)下，要優(yōu)化，而不是要躺平，趨勢(shì)已經(jīng)越來越明顯了。

第三，消費(fèi)的困境沒變。

這個(gè)不能細(xì)說。

我可以預(yù)測(cè)下，絕不會(huì)出現(xiàn)：消費(fèi)先變好，然后核心房?jī)r(jià)回升。

至于會(huì)不會(huì)核心房?jī)r(jià)先回升，然后消費(fèi)再變好，您繼續(xù)往后看好了。

以目前北京房?jī)r(jià)跌幅看，北京平均每家賬面資產(chǎn)損失，大概是150萬。

如果是50后+80后的家庭模式，那就是兩個(gè)150萬。

這里插一句，連中產(chǎn)無比追捧喜愛的宜家都開始關(guān)店了……

百葉凋零。

第四，低杠桿率沒變。

自從北京2024年杠桿率下來后，一直就維持在20%以下的水準(zhǔn)。

這個(gè)放在買房案例里，基本就是10家買房，7家全款（或少貸抵稅），另外3家?guī)缀踬J滿。

目前看，這個(gè)局面，短期改變的可能不大。

為啥說這個(gè)呢？

很多人不是盼著有什么降息之類的嗎？

我的意思是，不管是降息還是貼息，這種小政策，對(duì)市場(chǎng)積極影響是有的，但不是改變局勢(shì)的那種核心政策。

市場(chǎng)就是需要自身刮骨療毒，任何政策，都是輔助。

誰先徹底排毒了，誰就沒事了，當(dāng)然了，也可能會(huì)有“不能完全排毒”的資產(chǎn)，這種的，就放棄掉吧。

最后做個(gè)“人設(shè)級(jí)”的預(yù)測(cè)：

以目前市場(chǎng)預(yù)測(cè)看，2026年小陽春的成色，應(yīng)該是非常足，個(gè)別頭部資產(chǎn)（請(qǐng)了解我定義的頭部資產(chǎn)是什么，在對(duì)號(hào)入座），漲幅恐怕要超過10%。

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