上海二房東生意不好做，錦和商管或交出上市最差業(yè)績(jī)，預(yù)計(jì)最高虧掉1.25億

本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：張釔璟

雖身處城市更新藍(lán)海賽道，但錦和商管（603682.SH）業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不樂(lè)觀。

1月20日晚間，錦和商管發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)稱，2025年預(yù)計(jì)歸母凈虧損0.75億元至1.25億元；預(yù)計(jì)扣非凈虧損為1.75億元至2.25億元。而這也將是該公司自上市以來(lái)歸母凈利潤(rùn)首次告負(fù)。

資料顯示，錦和商管成立于2007年5月，公司聚焦城市更新領(lǐng)域，致力于城市老舊物業(yè)的重新定位、設(shè)計(jì)改造、招商運(yùn)營(yíng)和服務(wù)提升，管理業(yè)態(tài)包括但不限于文創(chuàng)園區(qū)、辦公樓宇、社區(qū)商業(yè)、公寓等。2020年4月21日，錦和商管登陸上交所，在業(yè)內(nèi)有“城市更新第一股”和“輕資產(chǎn)第一股”之稱。

隨著業(yè)績(jī)預(yù)告發(fā)布，資本市場(chǎng)反應(yīng)劇烈。1月21日，錦和商管股價(jià)開(kāi)盤(pán)即跌停，報(bào)6.35元 /股，隨后股價(jià)震蕩攀升，截至收盤(pán)報(bào)7.06元/ 股，較前一交易日微漲0.14%。

對(duì)此，時(shí)代周報(bào)記者致電錦和商管證券部，接電話工作人員表示，2025年公司大部分項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流仍為凈流入狀態(tài)。至于公司歸母凈利潤(rùn)首次陷入虧損，主要是受會(huì)計(jì)上的資產(chǎn)減值計(jì)提影響。

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預(yù)計(jì)計(jì)提各類(lèi)資產(chǎn)減值損失2.26億

事實(shí)上，截至2025年三季度末，錦和商管的業(yè)績(jī)還表現(xiàn)良好。雖然其營(yíng)收較上年小幅下滑5.89%，至7.29億元；但歸母凈利潤(rùn)卻同比增長(zhǎng)127.98%，至8586.88萬(wàn)元。

也就是說(shuō)，第四季度，錦和商管業(yè)績(jī)突然大變臉，而背后的核心原因竟是大額資產(chǎn)減值計(jì)提。

錦和商管在業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)中表示，隨著部分項(xiàng)目邊際租金成交單價(jià)下行，公司對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行年末減值測(cè)試，預(yù)計(jì)2025年度計(jì)提各類(lèi)資產(chǎn)減值損失合計(jì)約2.26億元，其中擬計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備2.17億元，擬計(jì)提信用減值準(zhǔn)備893.11萬(wàn)元。

作為一家輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，高額的資產(chǎn)減值計(jì)提從何而來(lái)？對(duì)此，錦和商管工作人員表示，主要來(lái)源于商譽(yù)和使用權(quán)資產(chǎn)的減值。不過(guò)，他強(qiáng)調(diào)，一切以公告為準(zhǔn)。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者查詢財(cái)報(bào)獲悉，截至2025年三季度末，錦和商管商譽(yù)僅剩余0.52億元，該公司商譽(yù)賬面原值為1.26億元，此前已計(jì)提的商譽(yù)減值準(zhǔn)備為0.74億元。

換言之，此次資產(chǎn)減值以使用權(quán)資產(chǎn)為主導(dǎo)。據(jù)上述人員透露，使用權(quán)資產(chǎn)減值或主要來(lái)源于公司旗下承租運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。截至2025年三季度末，錦和商管賬面使用權(quán)資產(chǎn)規(guī)模高達(dá)32.86億元。

據(jù)了解，錦和商管經(jīng)營(yíng)模式主要包括承租運(yùn)營(yíng)、參股運(yùn)營(yíng)和受托運(yùn)營(yíng)。其中，承租運(yùn)營(yíng)（俗稱“包租”，也被業(yè)內(nèi)稱為“二房東模式”）是公司收入主要來(lái)源——即通過(guò)長(zhǎng)期租賃獲取存量物業(yè)，對(duì)其重新進(jìn)行市場(chǎng)定位與設(shè)計(jì)改造，打造為契合市場(chǎng)需求的文創(chuàng)園區(qū)、辦公樓宇或社區(qū)商業(yè)，再通過(guò)招商及后續(xù)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，獲取租金收入與物業(yè)管理收入。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)—資產(chǎn)減值》及相關(guān)會(huì)計(jì)政策規(guī)定，企業(yè)需對(duì)使用權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行定期評(píng)估，確認(rèn)其是否存在減值跡象（租金下滑為典型跡象）；如果使用權(quán)資產(chǎn)能獨(dú)立產(chǎn)生現(xiàn)金流，當(dāng)出現(xiàn)減值跡象時(shí)，企業(yè)需要單獨(dú)計(jì)算其可收回金額，若可收回金額低于賬面價(jià)值，則確認(rèn)減值。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月底，錦和商管在管項(xiàng)目69個(gè)，在管面積約135萬(wàn)平方米。其中，承租運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目共計(jì)37個(gè)，可供出租運(yùn)營(yíng)的物業(yè)面積約77萬(wàn)平方米。

上海商辦市場(chǎng)租金下行，毛利率持續(xù)承壓

盡管此次歸母凈利潤(rùn)告負(fù)的主要原因在于高額減值計(jì)提，但不容忽視的是，錦和商管的盈利能力確實(shí)也面臨著不小的壓力。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2022—2024年，錦和商管歸母凈利潤(rùn)分別為0.97億元、0.99億元、0.15億元，增速分別為-21.78%、1.85%、-85.07%。同期，該公司的毛利率分別為40.57%、28.68%、25.82%，也處于下行通道。

近年來(lái)，城市更新賽道可謂利好政策頻出。2021年3月，“城市更新”首次被寫(xiě)入《政府工作報(bào)告》和“十四五”規(guī)劃綱要，象征著其上升為國(guó)家戰(zhàn)略。從投資規(guī)模來(lái)看，“十四五”期間城市更新完成投資約15萬(wàn)億元；2025年10月，在中共中央關(guān)于制定“十五五”規(guī)劃的建議中，更是明確提出 “堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展，大力實(shí)施城市更新”。據(jù)財(cái)通證券測(cè)算，“十五五”期間城市更新總投資需求有望超過(guò)20萬(wàn)億。

如此背景下，錦和商管的業(yè)績(jī)?yōu)楹螘?huì)陷入持續(xù)承壓？對(duì)此，錦和商管曾在2024年報(bào)中解釋稱“公司在管項(xiàng)目多處于上海市、北京市、杭州市、南京市的核心地段，但一定程度上同樣受新增供應(yīng)的擠壓，導(dǎo)致部分項(xiàng)目邊際成交租金單價(jià)承壓，公司管理層堅(jiān)決貫徹年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，持續(xù)修復(fù)各項(xiàng)目的出租率。”

而在2025年業(yè)績(jī)預(yù)告中，錦和商管也指出，商辦市場(chǎng)整體需求承壓、競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)租金下行，盡管公司采取以價(jià)換量策略，2025年末較年初出租率略有上升，但邊際租金成交單價(jià)下行，導(dǎo)致公司主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率下滑，凈利潤(rùn)進(jìn)一步承壓。

雖然錦和商管的業(yè)務(wù)已覆蓋上海市、北京市、杭州市、南京市等地，但其最為核心業(yè)務(wù)仍主要聚焦于上海市。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月底，錦和商管共有58個(gè)項(xiàng)目位于上海，占比總項(xiàng)目數(shù)量的84%。而從收入方面來(lái)看，2025年上半年，錦和商管總營(yíng)收4.91億元，上海區(qū)域貢獻(xiàn)了4.07億元，占比約83%。

近期多家商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)公司報(bào)告顯示，2025年上海甲級(jí)辦公樓、零售物業(yè)、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域的租金仍處于下行通道。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2025年全年，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)錄得凈吸納量49.9萬(wàn)平方米，較2023和2024年租賃活躍度有所增強(qiáng)；相比之下，市場(chǎng)全年新增供應(yīng)高達(dá)103.7萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)出明顯的供大于求態(tài)勢(shì)。

租金方面，2025年四季度，中央商務(wù)區(qū)市場(chǎng)租金環(huán)比下降2.8%，同比下降12.1%，達(dá)到6.4元/每平方米/每天；非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降2.7%，同比下降11.0%，達(dá)到4.2元/每平方米/每天。

圖片來(lái)源：仲量聯(lián)行

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，展望2026年，短期內(nèi)整體市場(chǎng)仍處于供應(yīng)壓力之下，租戶議價(jià)優(yōu)勢(shì)延續(xù)，成本驅(qū)動(dòng)型需求預(yù)計(jì)仍是主要驅(qū)動(dòng)力。

與甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)相似，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也面臨著供需關(guān)系的再平衡。世邦魏理仕報(bào)告顯示，2025年全年，上海商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)迎來(lái)供應(yīng)高峰，新增面積111.5萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)21%；而需求端表現(xiàn)相對(duì)滯后，全年凈吸納量?jī)H為32萬(wàn)平方米，導(dǎo)致市場(chǎng)空置率同比上升3.7個(gè)百分點(diǎn)至26%，是自2015年以來(lái)的最高水平，反映出當(dāng)前市場(chǎng)正面臨階段性調(diào)整壓力。租金方面，截至2025年四季度末，全市平均租金報(bào)價(jià)同比下降3.4%，至132.7元/平方米/月。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)辦公樓租賃交易負(fù)責(zé)人張?jiān)街赋觯?025年，上海商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)在供應(yīng)增加與需求滯后的博弈中進(jìn)入調(diào)整期，預(yù)計(jì)2026年新增約127萬(wàn)平方米供應(yīng)將進(jìn)一步加大市場(chǎng)壓力。未來(lái)，市場(chǎng)有望在TMT、高端制造、消費(fèi)品零售及生物醫(yī)藥等行業(yè)的驅(qū)動(dòng)下實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇。

因此，短期來(lái)看，上海甲級(jí)辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)供大于求的格局難改，租金下行壓力仍將延續(xù)，后續(xù)錦和商管如何修復(fù)盈利能力、提升自身競(jìng)爭(zhēng)力仍值得關(guān)注。