廣東
有沒有發現一個有趣的現象？
在社交平臺上，只要有出現想買房/賣房求建議的帖子，底下的評論區最洶涌的留言往往是：不要買/趕緊賣。
樓市下行，是這幾年公認的大趨勢；然而，大趨勢里也有一些小細節，往往跟我們自己的感受相悖。
你是不是覺得，深圳房價還會“跌跌不休”？甚至在評論區里還有人篤定稱，整體還要跌20%-30%。
你是不是覺得，房價下降，賣房都來不及，哪還會有多少人買房？
你是不是覺得，只有降價越狠，房子才能賣得越快？
我們的體感和判斷，通常來源于自身和周遭，而數據就像探照燈，正在照亮我們看不到的區域，在更大范圍里糾正一些關于深圳樓市的錯覺。
數據來源：樂有家研究中心《2025年深圳樓市年度報告》。
錯覺1：2025深圳房價還在大跌？
新房價格跌2%，二手房跌6%
2025年的深圳樓市，還是以價換量的一年。
深圳一二手住宅全年網簽總量約9.4萬套，同比下降9%。當中，一手住宅全年網簽37879套，同比下滑22%，但二手房成交量則是連續3年回升，網簽56217套，同比上漲3%。
價格方面，2025年深圳一手住宅預售網簽均價約5.31萬/㎡，同比下跌2%；二手住宅成交均價約5.9萬/㎡，同比下跌約6%，回落到2018年前后。
需要說明的是，這是整體數據，具體到片區和小區，肯定會存在跌幅超過6%的房源，對于這部分房源的業主們而言，個人感受就是“還在大跌”。
另一方面，從樂有家整理的深圳各片區二手房價格梯隊圖來看，“地板價”片區正在減少。
對比2024年12月3萬/㎡以下的片區還有11個，2025年12月監測的數據顯示，只剩下5個。
鹽田梅沙、龍崗南聯、布吉街、新生及坪山街道等片區，已實現價格進階。
錯覺2：都在說一路向西
但價格率先穩住的在東部
樓市上行期，深圳西部真的熱得不行。
還記得2021年前后的寶安光明嗎？連售樓處都沒有，新盤就能做到開盤日光。光明新房價格一度突破6萬/㎡、二手最高成交價突破9萬/㎡。
but，進入到橫盤期，我們發現率先穩住的區域都在東部。
2025年一手住宅預售網簽均價出現同比正增長的只有兩個區：羅湖和龍崗。
其中，羅湖新房網簽均價約6.5萬/㎡，同比增長5%，龍崗均價約3.6萬/㎡，同比增長6%。
二手房價沒有出現同比正增長的區域，但跌幅最小的也在東部，羅湖均價約4.7萬/㎡，同比下滑1%。
錯覺3：年輕人不買房了？
三成千萬豪宅被90后買走
深圳買房大軍里，從來不缺少因為結婚、孩子上學導致的買房需求。
從樂有家的數據來看，2025年深圳平均購房年齡再度上漲，達37.7歲，對比2021年增加1.6歲。但年輕人的購買力強勁，無論是哪個總價段，都是數一數二。
在300萬以下、300-500萬、500-800萬區間，90后占到了4成以上；800-1000萬的總價段，90后買房人的占比達到35.8%。
2025年深圳總價1000萬元以上豪宅成交中，90后購房者占比達到31%。這一群體主要集中在科技創新領域，包括科研、互聯網、智能制造、新能源汽車及半導體等行業。
去年一位90后買家“深圳小俠”就因在微博高調曬出購買頂豪信悅灣而出圈。其在微博中還發表了自己的觀點：
樂有家總結這批90后高端買家的特點時提到，這批買家本身可能就是高收入群體，或者有上一輩財富積累的支持，具備高購買力，對生活品質有高追求。
錯覺4：降價越狠，賣得越快？
“業主最新驗真價”房源成交周期縮短
急著賣房的業主們，在2025年或多或少都有經歷過中介的PUA：哥/姐，你的房子如果不降價，吸引不了客戶過來看房，想快速賣掉還要繼續降。
甚至還可能出現有中介為了吸引客戶，未經業主同意擅自修改其在平臺上的掛牌價格的現象。
降價越狠，就賣得越快嗎？
也未必。
樂有家數據顯示，有“業主最新驗真價”的房源成交周期較普遍房源縮短23天。
“業主最新驗真價”是樂有家平臺去年上線的功能，據了解，這個功能的核心內容包括房源價格由業主本人親自核驗確認，調價要經過業主允許。
“按常理來說，價格調得越低，越有人買，但實際上不是這樣的?！睒酚屑覡I銷總裁賀玲坦言，一個小區只有連續幾套成交的價格都穩住了，客戶才會愿意買；如果這個小區出現成交價一套比一套低，客戶心里沒底，更不敢下手。
錯覺5：“屠龍刀砍價”在哪都好使？
核心區“老破小”正在反轉
買家們的“屠龍刀”在過去一年毫不手軟。
在買方市場主導下，深圳二手房的議價空間從2025年初的8.2%上升至年底的11.2%，樂有家營銷總裁孟凡振舉了個例子：“年初1000萬的房子可以‘砍’80萬，現在可以‘砍’100多萬?！?/p>
具體而言，越是核心區、高價段的房源，議價空間越小。
不過，據賀玲透露，近期核心區的老破小卻出現了反轉，議價空間正在變小?！俺鞘懈逻@塊的概念，把市場信心提振起來了?！?/p>
據其分析，核心區老破小議價空間收窄，主要還是因為房子價值擺在那里 ， “配套成熟、學區價值也不錯?！?/p>
當然，還有一種可能：核心區“老破小”在前期下跌中基本已經跌到位了，而且這類房源出租價格不錯，只要業主不是急用錢，寧可出租都不愿接受買家的“屠龍刀”。
展望2026，賀玲用了“更穩”作為關鍵詞。
他表示，深圳二手住宅成交量三連漲，市場底部特征明顯，2026年是價格“回穩”的關鍵一年，“以價換量”步入尾聲，核心區資產將率先企穩， 市場進入L型筑底階段。
所以，深圳業主不要喪，深圳買房人也別糾結。大抵我們都能看到更穩的2026。
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