借名買(mǎi)經(jīng)適房17年，因名義人申請(qǐng)回購(gòu)，法院判賠278萬(wàn)增值損失｜借名買(mǎi)房律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

一、案情介紹

2002年，周明遠(yuǎn)（非京籍）因承包北京天通苑小區(qū)工程，欲購(gòu)房用于辦公居住，但受限于戶籍政策，無(wú)法直接購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。

經(jīng)與親戚鄭浩及其配偶林梅協(xié)商，以林梅名義購(gòu)買(mǎi)昌平區(qū)一套經(jīng)適房（即一號(hào)房屋），總價(jià)約47萬(wàn)元，全部由周明遠(yuǎn)出資，包括首付款、貸款本息、契稅、維修基金等共計(jì)62萬(wàn)余元。

房屋交付后，周明遠(yuǎn)裝修入住，并持有全部購(gòu)房原始票據(jù)及房產(chǎn)證。

此后17年，一號(hào)房屋一直由周明遠(yuǎn)實(shí)際占有使用。

2018年，鄭浩因部隊(duì)分配新經(jīng)適房（二號(hào)房屋），需騰退名下已有住房。

在未告知周明遠(yuǎn)的情況下，林梅向北京市住房保障部門(mén)申請(qǐng)政府回購(gòu)一號(hào)房屋。

2019年，政府以63.16萬(wàn)元價(jià)格回購(gòu)該房，并完成過(guò)戶。

周明遠(yuǎn)被強(qiáng)制騰退，且需向政府支付每月1萬(wàn)元的房屋占有使用費(fèi)。

此前，法院已作出A號(hào)判決，確認(rèn)周明遠(yuǎn)與林梅之間存在合法有效的借名買(mǎi)房合同關(guān)系。

但因房屋已登記至政府名下，無(wú)法返還，周明遠(yuǎn)遂起訴，請(qǐng)求：

解除借名買(mǎi)房合同；

返還全部購(gòu)房支出62萬(wàn)元；

賠償房屋增值損失688萬(wàn)元；

林梅辯稱：

回購(gòu)系為配合丈夫取得部隊(duì)住房，屬正當(dāng)行為；

周明遠(yuǎn)長(zhǎng)期不過(guò)戶，自身存在過(guò)錯(cuò)；

經(jīng)適房本不應(yīng)借名，雙方均應(yīng)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)借名買(mǎi)房合同于2022年5月31日解除；

? 林梅賠償周明遠(yuǎn)購(gòu)房成本310,173.77元（50%）；

? 林梅賠償房屋增值損失2,786,567.84元（50%）；

注：法院認(rèn)定，名義人惡意申請(qǐng)回購(gòu)構(gòu)成違約，但借名人長(zhǎng)期不過(guò)戶亦有過(guò)錯(cuò)，故雙方各擔(dān)50%責(zé)任。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

法院圍繞“違約責(zé)任與損失分擔(dān)”展開(kāi)分析：

借名買(mǎi)房合同有效且已解除：

生效判決已確認(rèn)合同有效，因房屋被政府回購(gòu)，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，依法解除。

名義人構(gòu)成根本違約：

林梅明知房屋實(shí)際權(quán)利人為周明遠(yuǎn)，仍為個(gè)人利益申請(qǐng)回購(gòu)，主觀上具有惡意，違反誠(chéng)實(shí)信用原則。

損失包括購(gòu)房成本與可得利益（增值）：

購(gòu)房支出62萬(wàn)元屬直接損失；

房屋評(píng)估價(jià)688萬(wàn)元，扣除10%土地收益后為619萬(wàn)元，增值部分557萬(wàn)元屬合同履行后可獲得的利益，依法應(yīng)予賠償。

雙方均有過(guò)錯(cuò)，按50%比例分擔(dān)：

林梅惡意違約，應(yīng)擔(dān)責(zé)；

但周明遠(yuǎn)自2007年起即具備過(guò)戶條件（經(jīng)適房滿5年），卻長(zhǎng)達(dá)十余年未主張過(guò)戶，放任風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，亦有過(guò)錯(cuò)；

且借名行為本身規(guī)避保障房政策，違背制度初衷，雙方均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律后果。

法院強(qiáng)調(diào)：

“借名買(mǎi)房雖被確認(rèn)有效，但不等于可無(wú)限期維持。

權(quán)利人應(yīng)在條件成就時(shí)及時(shí)主張過(guò)戶，否則將自行承擔(dān)擴(kuò)大的損失。”

四、律師提示

借名買(mǎi)房≠高枕無(wú)憂：

即使合同有效，若長(zhǎng)期不過(guò)戶，一旦名義人配合政策回購(gòu)或抵押，實(shí)際權(quán)利人將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)適房滿5年后必須立即行動(dòng)：

2008年前簽訂的經(jīng)適房合同，滿5年即可上市交易。拖延不過(guò)戶=放棄權(quán)利保護(hù)。

法院明確支持“合同履行后可得利益”，但會(huì)根據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)比例調(diào)整——早維權(quán)，多獲賠。

? 建議：

若您持有類似借名房產(chǎn)，務(wù)必在滿足過(guò)戶條件后啟動(dòng)確權(quán)程序；

如名義人拒絕配合，立即起訴并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，防止房屋被抵押、回購(gòu)或出售；

保留所有出資、居住、繳費(fèi)證據(jù)，為未來(lái)索賠奠定基礎(chǔ)。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注處理借名買(mǎi)房、房屋增值索賠等復(fù)雜糾紛，已成功代理多起類似案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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