2026年，上海樓市重回“剛需時代”

　　2025年樓市怎么樣？

　　相信大家前幾天都被這張圖刷屏了，好像市場非常好。

　　2025全年結(jié)束，二手房網(wǎng)簽量達(dá)到了25.47萬套，再創(chuàng)新高。

　　其實(shí)上面的數(shù)據(jù)完全瞎扯，2025年用的全口徑網(wǎng)簽，車位、商業(yè)都統(tǒng)計(jì)進(jìn)去了。

　　前面三年用的卻是純住宅網(wǎng)簽套數(shù)，不含車位、商業(yè)。

　　截至今天住宅網(wǎng)簽量只更新到了2025年12月28日，共220356套，沒圖上那么夸張。

　　好在確實(shí)增長了。

　　但是新房拉胯啊，把新房也統(tǒng)計(jì)上去，2025年市場就一般了。

　　二手房+新房成交套數(shù)，連續(xù)四年相當(dāng)穩(wěn)定。

　　2025年二手房賣得好，無非是搶了新房客戶。

　　新房有多拉胯呢？有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來，我們?nèi)〉昧藲v史最差紀(jì)錄。

　　比2021、2022、2023年少了一半。

　　所以并不存在什么量在價先失效，2025年成交量還是不夠多。

　　前兩次上漲是2015-2016年，2020-2021年，每年的總成交都高出10萬套以上。

　　之前低迷三年會有一次爆發(fā)，2012-2014年低迷，房東等了三年，2015年迎來曙光。

　　2017-2019低迷，房東等了三年，2020年迎來爆發(fā)。

　　2022-2024年低迷，房東等了三年，沒想到2025年市場更差。

　　心態(tài)徹底失控，尤其是826新政后，直接補(bǔ)跌15%。

　　現(xiàn)在又階段性觸底，失控拋售的房東差不多賣光了。

　　如果2026年等不來行情，懸崖邊上的房東可能進(jìn)一步崩潰。

　　上海哪些房子還要補(bǔ)跌？

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　　最近四年成交總量穩(wěn)定，但是結(jié)構(gòu)出了大問題。

　　二手房成交直線上升，新房斷崖式下跌。

　　這是一個非常差的信號。

　　我們搞房地產(chǎn)的根本目的是什么？是讓大家都住上好房子。

　　有房的家庭越來越多，人均居住面積越來越大。

　　這個增量主要靠新房實(shí)現(xiàn)，二手房是存量市場，改變不了我們整體居住水平。

　　2025年新房斷崖式下跌，說明增量很小。

　　動遷全面提速，很多房子拆走了，增量更是打折扣。

　　很多新房成交，也是動遷戶的貢獻(xiàn)。

　　一個嘉定的新房項(xiàng)目，房票客戶累計(jì)認(rèn)購超過5億元。

　　房票客戶買走了180套房子（詳見《翻倍上漲！上海動遷戶，用房票把郊區(qū)新房買爆了！》）。

　　意味著原來沒房的剛需，2025年上車的人數(shù)很少。

　　房價確實(shí)降了，沒房的人還是沒房，降價的意義是什么？

　　二手房降價只是讓有房的居民，財(cái)富縮水。

　　整個社會居住條件沒有大的提高，有房的居民財(cái)富縮水，無房的居民買房也不積極。

　　沒有贏家。

　　背后的問題很簡單，新房實(shí)在是太貴了。

　　2025年新房套均總價高達(dá)1003萬，沒幾個人買得起。

　　2025年二手房是成交主力，二手房中總價1000萬以上的成交只占4%。

　　2025年上海二手房成交結(jié)構(gòu)

　　你拿著1000萬預(yù)算，在二手房市場是前5%的有錢人。

　　在新房市場，你只是一個普通購房者，平均數(shù)。

　　新房貴有三個原因。

　　第一，是絕對的價格貴。

　　二手房降了，更顯得新房貴。

　　2022年唐鎮(zhèn)二手房10萬，新房7萬。

　　現(xiàn)在唐鎮(zhèn)二手房7萬，新房8.5萬。

　　如果二手房代表了真實(shí)市場行情，那新房漲了4.5萬。

　　漲這么多，新房不如前幾年好賣很正常。

　　新房貴的第二原因：中環(huán)內(nèi)樓盤開太多，遠(yuǎn)郊新房越來越少。

　　遠(yuǎn)郊賣地之前占40%，現(xiàn)在只有30%左右。

　　新房貴的第三原因：新房戶型越來越大。

　　110平以上房源，由28%攀升到53%。

　　90平以下小戶型，由27.6%斷崖式跌到8.4%。

　　基本可以說小戶型退出市場。

　　新房單價越來越高、位置越來越好、戶型越來越大，意味著剛需新房快斷供了。

　　2026年市場怎么走？

　　我們認(rèn)為會全面實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

　　二手房成交走高，意味著房源快速去化。

　　6個月時間，鏈家后臺掛牌量降低近4萬套。

　　鏈家掛牌占比80%，意味著全市掛牌降低5萬套左右。

　　當(dāng)然里面有些是撤牌不賣了，有些是實(shí)打?qū)嵉馁u掉了。

　　很多剛需小區(qū)馬上無房可賣。

　　九亭某3200戶的小區(qū)，誠意賣的房子就三四套。

　　桃浦某2000戶的老破小，誠意賣的也就四五套。

　　前幾年剛需新房供應(yīng)太少，大家只能去買二手。

　　新房賣的不好，剛需土地、剛需房源供應(yīng)量萎縮。

　　五大新城都快斷供了（臨港除外）。

　　剛需房源，無論是新房還是二手，庫存都不大。

　　房價又降了40%，很多買不起房的都可以上車了。

　　原來500萬的房子，首付35%，需要175萬。你得準(zhǔn)備200萬首付才敢買房。

　　現(xiàn)在這套房子只要300萬，首付15%，手里50萬就能動一下念頭了。

　　手里200萬現(xiàn)金的家庭，放在哪都是鳳毛麟角。

　　手里50萬的家庭，放在哪都是一抓一大把。

　　準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)無從可查，根據(jù)各項(xiàng)數(shù)據(jù)估算，上海存款超過200萬的家庭可能只有20萬戶。

　　存款超過50萬的家庭，超過100萬戶。

　　房價下沉后，儲備購房家庭數(shù)量翻5倍。

　　庫存房源量減少，潛在購房人數(shù)增加，市場結(jié)構(gòu)更加樂觀。

　　當(dāng)然這些家庭不一定買，首付低了月供增加，大家對未來沒那么樂觀，不敢下手。

　　恢復(fù)大家信心，一方面需要實(shí)打?qū)嵉睦鸾?jīng)濟(jì)，穩(wěn)定收入預(yù)期。

　　一方面也需要新政刺激，穩(wěn)定房價預(yù)期。

　　經(jīng)濟(jì)上的事情留給經(jīng)濟(jì)學(xué)家，我們只講房地產(chǎn)，2026年會是一個政策大年。

　　能想到的、想不到的新政都會到來，砸到大家恢復(fù)信心。

　　2014年930新政大家也是不信，2015年330新政來了，上海客戶才跑步入場。

　　全國性的恢復(fù)是2016年，那一年《求是》雜志第一期發(fā)文《積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)庫存》，定了基調(diào)。

　　2016年房價漲瘋了，2017年又要打壓，《求是》發(fā)文呼吁穩(wěn)定樓市。

　　2021年持續(xù)打壓樓市，《求是》發(fā)文申明房住不炒，開啟了連續(xù)四年的“遠(yuǎn)古巨熊”。

　　2026年，《求是》第一期又發(fā)了重磅文章，《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》。

　　對過去幾年的市場正本清源，撥亂反正，定了基調(diào)（詳見《2026年，大力救樓市》）。

　　近些年《求是》一共就發(fā)了四篇特約評論員文章，前三篇都是市場巨變前的沖鋒號。

　　今年這一篇效果如何，我們拭目以待。

　　綜合以上，我們堅(jiān)定認(rèn)為2026年會實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，而且是剛需市場率先觸底。

　　這就是環(huán)線2025年一直宣傳的逆分化。

　　改善市場、豪宅市場曾經(jīng)大幅跑贏，未來五年剛需市場反而更健康。

　　講到這肯定有粉絲跳出來，你個傻*中介就知道吹樓市，你們吹漲才能賣房，為了點(diǎn)錢良心都不要了。

　　這里統(tǒng)一回應(yīng)一下，現(xiàn)在的市場唱空才賺錢。

　　市場下行時，唱空才有大把流量。

　　唱空才能讓房東心態(tài)崩潰，才能拿到筍盤，才能快速成交。

　　這兩年二手房市場“筍進(jìn)筍出”，打壓房東能力強(qiáng)的中介賺翻了。

　　環(huán)線作為上海有名的“工科男”團(tuán)隊(duì)，一直靠數(shù)據(jù)說話。

　　數(shù)據(jù)告訴了我們以上結(jié)論，我們就寫了以上內(nèi)容。

　　當(dāng)然內(nèi)心深處，我們也希望上海越來越好。

　　這種對上海的熱愛不會影響我們數(shù)據(jù)推算。

　　篇幅有限，上面只是展示了部分?jǐn)?shù)據(jù)，對2026年粗略展望。

　　詳細(xì)的深度分析，歡迎大家來到環(huán)線辦公室，參加沙龍。

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