北京
出品|圓維度
7月22日，廣州市相關主管部門釋放重磅信號——擬穩步有序推進現房銷售制，同時推進房地產開發融資方式改革。這則消息雖簡短，卻如同一顆“深水炸彈”，在樓市激起千層浪。從“期房預售”到“現房銷售”，廣州正在觸碰房地產行業最核心的制度地基。
預售制，這個中國房地產近三十年的“基石”，正在被悄然撬動。
1994年，《城市商品房預售管理辦法》出臺，預售制由此成為中國房地產高速擴張的“發動機”。開發商拿地后即可賣房回款，用購房者的錢蓋樓，杠桿效應被放大到極致。但硬幣的另一面是：爛尾樓、質量縮水、貨不對板，幾乎成了期房購房者的“標配風險”。
過去兩年，全國多地樓盤停工、延期交付，購房者對期房的信任跌至冰點。國家統計局數據顯示，2025年全國商品房銷售面積中現房占比已升至約26%，較2020年提升近10個百分點。市場在用腳投票——買看得見的房子，正在成為共識。
廣州并非孤例。2024年以來，北京、深圳、海南等多地已在土地出讓中試點“現房銷售”地塊。2026年初，全國住房城鄉建設工作會議明確提出“有條件的地區可以探索商品房現房銷售”。廣州此番表態，意味著一線城市正式加入現房銷售改革的主力陣營。
從“圖紙賣房”到“實景交付”，考驗的不只是開發商的錢袋子。
現房銷售的最大阻力，從來不是技術，而是資金。預售制下，開發商靠購房者的首付和按揭回籠資金，杠桿率極高；一旦改為現房銷售，意味著項目必須全部建成才能回款，資金占用周期拉長2至3年。對于習慣了“高周轉”的房企而言，這無異于一場生存大考。
正因如此，廣州此番同步提出“推進房地產開發融資方式改革”，便有了清晰的邏輯鏈條——現房銷售與融資改革必須捆綁推進，缺一不可。
事實上，國家層面早已鋪路。2024年1月，住建部和金融監管總局聯合建立城市房地產融資協調機制，推出“項目白名單”制度。截至2026年6月，全國已有數千個房地產項目納入白名單，獲得銀行授信超5萬億元。這套機制的核心邏輯是：從“看企業”放貸轉向“看項目”放貸，將資金直接鎖定在具體的在建項目上，而非流入集團層面的債務黑洞。
廣州的融資方式改革，大概率將沿著這一方向深化。可以預見的是，未來廣州的房地產開發貸將更傾向于“項目制”“封閉式”管理，確保資金專款專用，為現房銷售提供穩定的資金底盤。
對購房者而言，現房銷售是“福音”；對行業而言，這是一場殘酷的供給側出清。
現房銷售的好處顯而易見：所見即所得，無需擔心爛尾，交付標準有實物可查。但代價是——中小房企的生存空間將被急劇壓縮。沒有足夠資金實力支撐“先建后賣”的企業，將被迫退出市場。行業集中度加速提升，頭部央企、國企和優質民企將成為主力玩家。
對于廣州樓市本身，這一政策的短期影響不容忽視。現房銷售若全面鋪開，新房供應節奏將明顯放緩，短期內可能導致部分區域供需失衡，房價面臨上行壓力。但從中長期看，現房銷售將倒逼開發商回歸產品力競爭——地段、品質、服務，將成為唯一的勝負手，而非銷售話術和樣板間的“障眼法”。
從“預售”到“現售”，一字之差，卻是中國房地產發展模式的歷史性轉身。廣州邁出的這一步，不僅是制度的修補，更是行業邏輯的重構。當房子不再是“期貨”，樓市才能真正回歸居住的本質。
當然，改革從來不是一蹴而就。廣州的表述中“穩步有序”四字意味深長——現房銷售不會是“一刀切”式的急轉彎，而是一場漸進式的制度演進。但方向已明，趨勢已定：那個靠一張圖紙就能賣房的時代，正在加速謝幕。
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