陜西首單REITs，咋和東北一樣？

陜西省申報(bào)了首單公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）——

2025年11月28日，平安西安高科產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，正式向深圳證券交易所申報(bào)，陜西省基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs實(shí)現(xiàn)了“零的突破”。

陜西省首單公募REITs，底層資產(chǎn)為西安高新區(qū)軟件新城（評(píng)估凈值13.6億元，預(yù)計(jì)凈回收資金約4.14億元，將用于支持區(qū)域科技園區(qū)再投資）。

此前（11月6日），東北地區(qū)首單公募REITs剛剛成功上市。巧合的是，東北首單公募REITs，底層資產(chǎn)也是軟件園。甚至，陜西與東北兩只首單REITs的底層資產(chǎn)數(shù)量也都一樣：13棟樓宇。

陜西、東北首單REITs的節(jié)奏與內(nèi)容，為啥這么像？

一場(chǎng)覆蓋菜市場(chǎng)的資產(chǎn)革命

先說(shuō)全國(guó)REITs提速的大背景。

最近，國(guó)家REITs政策以“三連擊”推進(jìn)落地——

2025年11月27日，國(guó)家發(fā)展改革委在新聞發(fā)布會(huì)上表示，正積極推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)一步擴(kuò)圍至城市更新設(shè)施、酒店、體育場(chǎng)館、商業(yè)辦公設(shè)施等更多行業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)類型。這一表態(tài)為市場(chǎng)釋放了明確信號(hào)：REITs底層資產(chǎn)正從傳統(tǒng)基建向更貼近消費(fèi)與城市運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)域深度拓展。

12月1日，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，以官方文件形式將上述新weixingongzhonghao增資產(chǎn)類型制度化、清單化。

此前的weixingongzhonghao

REITs提速，將直接推動(dòng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展。

1.盤活萬(wàn)億級(jí)存量資產(chǎn)

我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量規(guī)模龐大，大量資產(chǎn)因流動(dòng)性差、退出渠道窄而沉淀。這片待盤活的“資產(chǎn)藍(lán)海”，按照中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)、研究員蔡云的有關(guān)介紹，其存量規(guī)模（狹義商業(yè)地產(chǎn)，僅指代零售物業(yè)、辦公物業(yè)和酒店)約為40萬(wàn)億至50萬(wàn)億元。而根據(jù)北京大學(xué)光華管理學(xué)院REITs課題組測(cè)算，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)空間超10萬(wàn)億元。

2.支持房企及地方平臺(tái)模式轉(zhuǎn)型

REITs啟動(dòng)擴(kuò)圍、擴(kuò)容，將為房企及地方平臺(tái)公司提供市場(chǎng)化融資與退出路徑，緩解債務(wù)壓力，如盤活居住類資產(chǎn)的保障性租賃住房REITs，激活持有型商業(yè)資產(chǎn)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，促進(jìn)地方平臺(tái)轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)設(shè)施REITs、產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs等。

3.拓寬民企融資渠道

根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委于2025年11月11日專題新聞發(fā)布會(huì)信息：截至2025年11月，發(fā)改委已向證監(jiān)會(huì)推薦18個(gè)民間投資項(xiàng)目，其中14個(gè)項(xiàng)目已發(fā)行上市，發(fā)售基金總額近300億元。

萬(wàn)得數(shù)據(jù)顯示，截至2025年9月30日，尚未有民間投資項(xiàng)目在前3季度完成公募REITs發(fā)行，即14單民間REITs的發(fā)行成果，主要集中在2025年第4季度。這14單民間投資項(xiàng)目，在多個(gè)此前未有先例的資產(chǎn)類型中實(shí)現(xiàn)了零的突破，可視為國(guó)家推動(dòng)REITs擴(kuò)圍擴(kuò)容、支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)志性成就，具有深遠(yuǎn)的制度創(chuàng)新意義。

4.促進(jìn)消費(fèi)與城市更新

2025年9月，商務(wù)部等9部門聯(lián)合發(fā)文，支持保障基本民生的社區(qū)商業(yè)綜合體、鄰里中心、百貨商場(chǎng)、菜市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs。也即是說(shuō)，REITs提速不僅是高層戰(zhàn)略設(shè)計(jì)，而且與普通民眾生活密切相關(guān)，是一場(chǎng)覆蓋菜市場(chǎng)的資產(chǎn)革命。

萬(wàn)得數(shù)據(jù)顯示，截至2025年11月末，公募REITs總市值超2200億元，78只產(chǎn)品覆蓋12大行業(yè)52類資產(chǎn)。按照11月11日國(guó)家發(fā)展改革委新聞發(fā)布會(huì)披露：REITs已形成規(guī)模化、常態(tài)化發(fā)行格局。發(fā)改委累計(jì)向證監(jiān)會(huì)推薦項(xiàng)目105個(gè)，其中83個(gè)已發(fā)行上市（含77個(gè)首發(fā)、6個(gè)擴(kuò)募），覆蓋10個(gè)行業(yè)、18類資產(chǎn)，基金總額達(dá)2070億元，預(yù)計(jì)可帶動(dòng)新增投資超1萬(wàn)億元。

陜西咋和東北一樣？

在全國(guó)REITs提速大背景下，陜西和東北的首單REITs為何都選取了軟件園呢？

1.共同的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)+國(guó)家戰(zhàn)略導(dǎo)向

陜西與東北首單REITs發(fā)行地遼寧，都將軟件與信息技術(shù)服務(wù)業(yè)作為“新質(zhì)生產(chǎn)力”核心載體。國(guó)家發(fā)改委2025年明確將產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs重點(diǎn)支持范圍，軟件園作為“輕資產(chǎn)、高成長(zhǎng)、強(qiáng)現(xiàn)金流”的典型科技型基礎(chǔ)設(shè)施，成為地方政府盤活存量資產(chǎn)的優(yōu)先選項(xiàng)。

2.軟件園共同的資產(chǎn)特性，適配REITs發(fā)行要求

軟件園樓宇具備產(chǎn)權(quán)清晰、租約穩(wěn)定、現(xiàn)金流可預(yù)測(cè)等特征，符合公募REITs對(duì)“成熟運(yùn)營(yíng)、穩(wěn)定收益”的核心要求。相較文旅、交通等資產(chǎn)，軟件園無(wú)需復(fù)雜特許經(jīng)營(yíng)權(quán)安排，資產(chǎn)權(quán)屬更易厘清，申報(bào)效率更高。

3.共同的地方性替代方案

陜西與遼寧均面臨傳統(tǒng)基建投資邊際效益遞減的挑戰(zhàn)，通過(guò)軟件園REITs實(shí)現(xiàn)“存量資產(chǎn)證券化→回收資金→再投資新園區(qū)建設(shè)”，形成良性循環(huán)，是同時(shí)覆蓋盤活舊產(chǎn)能、激活新動(dòng)能的較好替代性方案。

4.共同的區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型要求

遼寧依托的是“東北振興”戰(zhàn)略，陜西依托的是“西部大開(kāi)發(fā)”戰(zhàn)略，兩省在區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中，所處的戰(zhàn)略位置相似，都需要打造科技型經(jīng)濟(jì)新名片。首單REITs選擇軟件園，具有顯著的政策宣示意義。

因此，陜西和遼寧首單REITs選擇軟件園，本質(zhì)上是選擇了一條阻力最小、成功率最高、象征意義最強(qiáng)的路徑，這是兩地基于相似區(qū)位戰(zhàn)略和現(xiàn)實(shí)條件作出的理性決策。

兩地的REITs破冰，也標(biāo)志著中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，正在從依賴傳統(tǒng)基建投資，轉(zhuǎn)向依靠金融創(chuàng)新來(lái)盤活科創(chuàng)資產(chǎn)、驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的新階段。

陜西的REITs格局

實(shí)際上，早在2023年3月，陜西相關(guān)的REITs項(xiàng)目——中航京能光伏REIT就已成功發(fā)行。該項(xiàng)目為全國(guó)首單光伏公募REITs，其底層資產(chǎn)為陜西榆林300MWp光伏電站（大型集中式地面光伏電站，在當(dāng)前中國(guó)光伏REITs資產(chǎn)中處于標(biāo)桿性規(guī)模水平），發(fā)行規(guī)模29.35億元，標(biāo)志著清潔能源資產(chǎn)證券化路徑正式打通。

只不過(guò)，中航京能光伏REIT的原始權(quán)益人和發(fā)行主體為北京能源國(guó)際控股有限公司（京能國(guó)際），屬于跨區(qū)域發(fā)行，并非陜西本土申報(bào)。

這單跨區(qū)域REITs發(fā)行，也說(shuō)明另一個(gè)問(wèn)題，那就是陜西雖然本土首單REITs瞄準(zhǔn)了軟件園，但陜西也有其他本土優(yōu)勢(shì)內(nèi)容。其中，比較突出的板塊為：能源與文旅。

作為能源大省，陜西正積極推動(dòng)榆林風(fēng)電、延安儲(chǔ)能電站、陜北風(fēng)光氫儲(chǔ)一體化項(xiàng)目等納入REITs儲(chǔ)備庫(kù)，依托“十四五”能源轉(zhuǎn)型規(guī)劃，構(gòu)建“光伏+風(fēng)電+儲(chǔ)能”多元資產(chǎn)池，為后續(xù)擴(kuò)募提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

文旅方面，經(jīng)多年推進(jìn)，國(guó)家發(fā)改委2024年1014號(hào)文及2025年782號(hào)文已將5A級(jí)、4A級(jí)景區(qū)及配套酒店納入REITs申報(bào)范圍。陜西作為文旅資源大省，擁有華山、兵馬俑、延安革命舊址等世界級(jí)IP，資產(chǎn)儲(chǔ)備豐富。

2025年3月起，華山景區(qū)公募REITs項(xiàng)目被列為陜西省重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目，地方政府持續(xù)協(xié)調(diào)，只是至今尚未完成合規(guī)性手續(xù)閉環(huán)。

目前全國(guó)尚無(wú)文旅類公募REITs成功發(fā)行，若華山景區(qū)REITs成功發(fā)行，將成為全國(guó)首單5A級(jí)自然文化遺產(chǎn)類公募REITs，打破文旅資產(chǎn)“不能證券化”的市場(chǎng)認(rèn)知，為全國(guó)20余家籌備中的5A景區(qū)（如玉龍雪山、武隆喀斯特、龍門石窟等）提供可復(fù)制的“陜西模式”，也為全國(guó)景區(qū)資產(chǎn)盤活提供制度樣本。

因此，陜西省首單公募REITs“零的突破”，將產(chǎn)生更廣泛的示范效應(yīng)。

未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)的格局，將會(huì)是軟件園REITs聚焦數(shù)字經(jīng)濟(jì)，光伏REITs支撐清潔能源，文旅REITs激活文化消費(fèi)，共同構(gòu)成“新質(zhì)生產(chǎn)力”三大支柱，助力陜西經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

值班編委：李紅梅

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮