福建
地產何時是底？
肯定是房地產稅出臺的時候。
如今地產市場已告別狂飆突進的黃金時代，陷入深度調整的泥潭。
數(shù)據(jù)顯示，1-9月全國房地產開發(fā)投資67706億元，同比下降13.9%。從區(qū)域分布看，東部地區(qū)投資額39632億元，同比降16.2%；中部地區(qū)13528億元，同比降11.8%；西部地區(qū)13052億元，同比降7.3%。
深度調整，已是事實。
與巔峰時期相比，房地產業(yè)占GDP比重已從2013年的15%降至2024年的6.3%。盡管行業(yè)規(guī)模依然龐大，但其在經濟中的相對重要性正不可逆轉地下降。
我們避開了房地產泡沫可能帶來的金融風險，實現(xiàn)了所謂的"軟著陸"，但實際上卻將房地產稅的落地問題推給了后人。
我們要明白，房地產稅確實能刺破房地產泡沫。
正因如此，房地產稅的落地，本質上就是地產見底的明確信號。 當決策層敢于推出這一稅種時，必然意味著他們已經判斷房地產市場泡沫已擠壓到可控范圍，大規(guī)模系統(tǒng)性風險已基本解除。
然而，這一"見底信號"為何遲遲未能發(fā)出？
房地產稅的推動受到兩種目標的拉扯：一是以地方財政增收優(yōu)化稅源為目標，二是以擠出市場泡沫為目標。這兩種目標在實踐中均遭遇巨大阻力，使得房地產稅在過去十余年間始終處于"只聞其聲，不見其人"的尷尬境地。
地方財政增收的阻力主要來自"地方土著"群體。在城鎮(zhèn)化進程中獲益最大的正是這些早期購置或獲得安置多套房產的本地居民。他們不僅是房價上漲的受益者，更是當前社會結構中擁有較多話語權的群體。一旦開征房地產稅，但 地方土著的持有成本將顯著增加。
但問題在于，當一個地區(qū)的公務員群體與地方土著高度重疊時，情況就變得微妙起來。公務員家庭往往在早年以較低價格購置了房產，甚至不止一套。他們既是政策的執(zhí)行者，又是政策的受影響者。
房地產稅這種長期稅源和土地出讓金的博弈，在過去唯GDP論的政治績效面前，根本沒有落地動力。再加上利益的自我保護，成為房地產稅難產的第一重阻力。
擠出市場泡沫的目標則面臨"砸盤風險"的制約。房地產稅增加了持有成本，如果房產的持有收益跑不贏稅負，持有者會選擇拋售資產。當大量拋售行為同時發(fā)生，就會形成"砸盤效應"，導致房價快速下跌，這與"穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期"的政策基調相悖。
更關鍵的是，征收房地產稅的核心目的是增加地方財政收入，擠泡沫只是次要目標。這就決定了穩(wěn)中有升的樓市才是房地產稅征收的前提條件。決策層需要的不是在市場低迷時雪上加霜。
房地產稅陷入一個怪圈：市場過熱時需要它來降溫，地方財政看不上；市場冷卻時需要刺激，推出更是致命一擊。
那么，房地產稅是否永遠無法落地？并非如此。當前的市場調整恰恰為房地產稅創(chuàng)造了條件。隨著房價逐步回歸合理租售比區(qū)間，扣除房地產稅的持有收益高于現(xiàn)金存款，房地產稅的實施環(huán)境也就形成。
地方土著和新城市人群的平衡，則是免征范圍的討論。
如何設計合理的稅率和免征范圍，既能保障地方財政收入，又不至過度沖擊多房群體？如何化解利益相關的阻力？等等。很多學者提出了方案。
未來兩年，隨著市場逐步見底，房地產稅或許將迎來真正的落地窗口期。房地產稅的命運，終將取決于我們能否在保障財政可持續(xù)性與維護城市發(fā)展之間找到那個微妙的平衡點。
危機總會倒逼改革。
大號談地產，小號談經濟，防止失聯(lián)
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