福建
房地產盛宴散場，只留下一地雞毛與一個追問：錢去哪兒了？
在過去三十年的黃金時期，房地產行業如同巨大的資金蓄水池，吸納著社會財富。曾經，房企風光無限，如今卻債臺高筑，整個產業鏈上的參與者幾乎都面臨生存挑戰。
開發商爆雷了，購房者首付沒了，賣地的地方政府財政也緊張了。
《中國財富報告2022》中，中國居民住房市值達到476萬億，但各個環節卻負債累累。錢，到底被誰賺走了？
從萬科2011年至2022年的數據來看，銷售額約34791億元的資金流向具有代表性。其中最大的支出是建安成本（貨款），占比35.2%；其次是土地出讓金，占比34.98%；然后是稅費，占比13.37%；利息占比5.12%。
將土地出讓金、稅費和利息這三項加起來，超過半數的銷售額流向了財政和金融系統。這正是為什么有人將開發商稱為“包稅人”——他們實質上成為了資金流動的通道，而非最終的財富沉淀者。
這一模式在恒大、融創、碧桂園等房企身上同樣得到體現。房企高管個人財富增值和腐敗問題確實存在，但對于整個行業數萬億的資金流動來說，這部分比例并不高。
當下房地產行業正面臨嚴重的流動性危機。2024年，50家典型房企的投資活動現金凈流出443億元，這已是連續第四年維持凈流出狀態。
銷售額TOP50上市房企2024年總負債13.67萬億元，較2023年減少1.7萬億元，同比下降11.1%。盡管房企在積極降負債，但資金壓力依然巨大。
信用債的發行主體以央企、地方國企為主，2025年上半年央國企發行占比已超90%，民企和混合所有制企業發行占比下降。這意味著大部分民營房企已難以通過正常渠道獲得融資。
過去，土地財政是地方政府的重要收入來源，但如今也面臨挑戰。這意味著地方政府不得不更多地依賴本地國企來支撐土地市場。當房企資金鏈緊張，減少拿地，地方政府的土地出讓收入自然會受到影響。
另一方面，城市基建、地鐵運營等都需要巨額財政補貼。例如，北京地鐵2024年獲得財政補貼248億元。
2022年時，全國32個城市中，只有武漢、深圳、濟南、上海、常州在扣除財政補貼后實現盈利。
到了2024年，扣除財政補貼后實現盈利的城市，只有上海和福州。
在過去，土地收入投入公共服務建設，形成了一種循環：房地產驅動土地價值，土地財政反哺城市建設，但這循環高度依賴房地產市場的持續繁榮。如今，似乎整個模式難以為繼。
不可否認，基建模式非常明確要退出市場。
全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環比下降的城市數量達到52個，二手住宅價格環比下降的城市數量達到58個。從2023年初至2025年6月，全國一二三線城市住宅均價累計下跌幅度分別為7.3%、12.5%和18.6%。
房地產行業正在經歷深度調整期，54%的房企投資活動現金流為凈流出，剩下46%為凈流入，分化明顯。
其實，房地產的錢，沒有消失，而是以道路、橋梁、地鐵、公園等城市基礎設施的形式凝固在全國各地。接下來如何讓獲得更多財富的人留下籌碼繼續下注，才是下一個周期需要思考的問題。
在某機構的數據里，2024年地產總市值是400萬，即便加上增量已經減值了20%。
其實，房地產的錢，誰也沒有賺走。
它只是變成一種債務，沉淀在我們怒放的基建里，又轉化成了居民的債務。
沒有房地產，也沒有我們的基礎建設，也就沒有我們的債務。
大號談地產，小號談經濟，防止失聯
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