沉默的“榮耀”：安置房毛利率超50% 福州最被低估的市屬國(guó)企追蹤

市屬國(guó)企福州新區(qū)開發(fā)投資集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“福州新區(qū)集團(tuán)”）2024年度安置房業(yè)務(wù)毛利率達(dá)54.73%。詳情>>>

簡(jiǎn)單點(diǎn)理解就是：每銷售100元的商品，就能賺回54.73元的毛利潤(rùn)。但，這可是安置房！！！

這一數(shù)值引發(fā)極大關(guān)注與熱議。為挖出更多隱秘的細(xì)節(jié)，“說商道市”基于企查查以及福州幾家市屬國(guó)企融資券募集說明書/信用評(píng)級(jí)報(bào)告/公司債券報(bào)告，嘗試追蹤。

NO.1｜斷層式領(lǐng)先的福州新區(qū)集團(tuán)

最低值比別人家的最高值還高

毛利率，自然是上下浮動(dòng)，而非一成不變的。把時(shí)間軸拉長(zhǎng)后，不難得出結(jié)論：福州新區(qū)集團(tuán)安置房毛利率是高的，且這種高是一以貫之的高。

近年，福州新區(qū)集團(tuán)安置房毛利率最低值，出現(xiàn)在2023年的30.01%；最高值，則是2024年的54.73%。今年上半年度，毛利率則是48.06%。

但，其他市屬國(guó)企最高的也未超過28%。

也就是說，就安置房毛利率來說，福州新區(qū)集團(tuán)的最低值，比其余市屬國(guó)企的最高值還要高。

以古厝集團(tuán)為例，安置房毛利率基本在7%-27%。兩廂比較，2024年福州新區(qū)集團(tuán)安置房/保障房建設(shè)毛利率是福州古厝集團(tuán)的2.8倍。而2022年，福州新區(qū)集團(tuán)更是福州古厝集團(tuán)的4.9倍！

在“說商道市”看來，這已經(jīng)不是優(yōu)勢(shì)，而是斷層了。斷層式領(lǐng)先。

這，不啻于沉默的“榮耀”。

NO.2｜福州新區(qū)集團(tuán)的“煉金術(shù)”

安置房半年?duì)I收10億，成本結(jié)算調(diào)減2.5億

對(duì)于一家企業(yè)而言，毛利率是一個(gè)至關(guān)重要的概念，它反映了自身在銷售商品或提供服務(wù)過程中的盈利能力。

毛利率的計(jì)算方法相對(duì)簡(jiǎn)單，公式為：毛利率=（營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本）/ 營(yíng)業(yè)收入×100%。

福州新區(qū)集團(tuán)安置房毛利率為什么這么高？

依據(jù)包括但不限于融資券募集說明書/信用評(píng)級(jí)報(bào)告/公司債券年度報(bào)告，福州新區(qū)集團(tuán)公司2024年給出的解釋是：安置房建設(shè)業(yè)務(wù)成本同比下降30%以上，系福州濱海臨空開發(fā)建設(shè)有限公司安置房業(yè)務(wù)已處于收尾階段，故成本同比降低。

2025年上半年度給出的解釋是：安置房建設(shè)業(yè)務(wù)毛利率同比增長(zhǎng)73.54%，主要系安置房成本結(jié)算調(diào)減了2.51億成本，調(diào)整前實(shí)際毛利24.04%。

你聽聽，福州新區(qū)集團(tuán)第二大業(yè)務(wù)板塊，半年?duì)I收10.44億，成本結(jié)算調(diào)減了2.51億成本。這樣的盈利能力，大寫的服。

講真，“說商道市”油然而生的有且僅有“炮制雖繁必不敢省人工，品味雖貴必不敢減物力”。

只因，這是安置房。

福州新區(qū)集團(tuán)官號(hào)2025年8月曾轉(zhuǎn)發(fā)了福州電視臺(tái)對(duì)于福州新區(qū)安置房工程的報(bào)道，開篇即強(qiáng)調(diào)“安置房建設(shè)事關(guān)人民群眾的切身利益，是惠及千家萬戶的安居工程、民心工程”。

看來，福州新區(qū)集團(tuán)不是不懂。

NO.3｜福州新區(qū)集團(tuán)的“命門”

營(yíng)業(yè)毛利，安置房貢獻(xiàn)度獨(dú)占66%

對(duì)于福州新區(qū)集團(tuán)而言，安置房業(yè)務(wù)究竟有多重要？

首先，業(yè)務(wù)營(yíng)收占比高居第二，僅次于貿(mào)易類業(yè)務(wù)。但城投類公司的貿(mào)易業(yè)務(wù)多為走量，毛利率極低，如福州新區(qū)集團(tuán)的貿(mào)易業(yè)務(wù)毛利率常年都僅在1%-3.5%。

再者，2024年福州新區(qū)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)毛利14.08億元，同比增長(zhǎng)22.01%，其中安置房/保障房銷售毛利為9.33億元，同比增長(zhǎng)91.76%。

也就是說，僅安置房一項(xiàng)業(yè)務(wù)，2024年給福州新區(qū)集團(tuán)貢獻(xiàn)的毛利就獨(dú)占66%。

財(cái)報(bào)也曾提及，福州新區(qū)集團(tuán)“營(yíng)業(yè)毛利主要來源于保障房開發(fā)業(yè)務(wù)”。

▲截圖自企業(yè)預(yù)警通

但，即便安置房/保障房業(yè)務(wù)出力甚大，福州新區(qū)集團(tuán)業(yè)績(jī)卻依舊不忍直視。

2024年，集團(tuán)營(yíng)收78.69億元，猛降46.04%；凈利潤(rùn)更是大跌62.52%至6479.82萬元，5年來首次未及億元線。（如上圖所示）

按“說商道市”的理解，要沒有安置房業(yè)務(wù)，福州新區(qū)集團(tuán)這個(gè)家，得散。

NO.4｜一個(gè)天一個(gè)地

戰(zhàn)力天花板：安置房；戰(zhàn)力地板：商品房

較高的毛利率通常表明企業(yè)在產(chǎn)品定價(jià)、成本控制或獨(dú)特的市場(chǎng)定位方面具有優(yōu)勢(shì)，能夠在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得更多的利潤(rùn)空間。

作為福州新區(qū)核心的政府性項(xiàng)目投資建設(shè)主體，福州新區(qū)集團(tuán)重點(diǎn)在福州新區(qū)三江口組團(tuán)和濱海新城組團(tuán)開展安置房/保障房建設(shè)業(yè)務(wù)，公司建設(shè)的保障房項(xiàng)目由市土發(fā)中心等承擔(dān)拆遷安置職能的企事業(yè)單位統(tǒng)一購(gòu)置，承擔(dān)拆遷安置職能的單位向公司支付購(gòu)房款。

▲截圖自企查查

最令“說商道市”感到費(fèi)解的是：在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不充分的安置房/保障房業(yè)務(wù)線，如前述，福州新區(qū)集團(tuán)以單獨(dú)一檔的存在，領(lǐng)銜市屬國(guó)企。

但，劇情按標(biāo)準(zhǔn)化續(xù)寫，總會(huì)有個(gè)但。但，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分的商品房業(yè)務(wù)線，福州新區(qū)集團(tuán)在一眾市屬國(guó)企中，可謂墊底般的存在。

營(yíng)收占比低暫且不提（注：福州新區(qū)集團(tuán)這近幾年商品房占比總營(yíng)收都在5%以內(nèi)），仍拿毛利率說事：

以2025年上半年度為例，福州新區(qū)集團(tuán)商品房建設(shè)毛利率有且僅有2.63%。這一數(shù)值，甚至還不及貿(mào)易類業(yè)務(wù)同期毛利率。

若拉長(zhǎng)時(shí)間軸，2024年，福州新區(qū)集團(tuán)商品房建設(shè)毛利率12.85%；2023年，福州新區(qū)集團(tuán)商品房建設(shè)毛利率6.25%。

根據(jù)“說商道市”了解，福州新區(qū)集團(tuán)開展房地產(chǎn)開發(fā)板塊，主要由兩家子公司承擔(dān)：一即福州濱海臨空開發(fā)建設(shè)有限公司（地產(chǎn)開發(fā)品牌：新投地產(chǎn)），一即福州三江口建設(shè)發(fā)展有限責(zé)任公司（地產(chǎn)開發(fā)品牌：新投三江）。

商品房戰(zhàn)力低也就罷了，偏還在嘶吼著“殺瘋了”！

所以，福州新區(qū)集團(tuán)的這兩家子公司究竟是怎樣的神奇存在？

NO.5｜說商道市薦劇《沉默的榮耀》

致敬傳奇

你以為這就結(jié)束了？

非也，非也！

沉默的“榮耀”暫告一個(gè)段落。《沉默的榮耀》要登場(chǎng)了。

在此文的最末，福州城市觀察者“說商道市”要向大家“墻裂”推薦2025年爆款劇《沉默的榮耀》。

這部以福州籍烈士吳石、聶曦等為原型創(chuàng)作的諜戰(zhàn)大劇，生動(dòng)再現(xiàn)了那段發(fā)生在海峽兩岸關(guān)乎家國(guó)命運(yùn)的隱秘戰(zhàn)線傳奇。

致敬傳奇！

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