北京
文/十一弟
三年前，房企還困在高歌猛進的慣性之中，龍湖集團就開始踩剎車了——
降負債，通過經營性現金流來壓降債務。
彼時，龍湖全年的銷售規模超過兩千億，背負著逾2000億的有息債務，均處于歷史高位。
今年上半年，龍湖的有息債務，已經下降至1698億。
過去三年時間里，龍湖削減了426億有息債務。
按照龍湖的計劃，到年底之前，還要再降債200億。
它打算用三年半的時間，壓降600億的有息債務，渡過償債高峰期。
未雨綢繆，打好提前量，這是龍湖在債務管理上的一貫風格。
在內部，龍湖有句經典的口頭禪——
“天晴補屋頂，雨夜趕長路。”
龍湖身上具備一種審慎有度的氣質——
不管行業漲跌起落，它總在尋找舒適的身位，平衡業務、規模、利潤與安全。
即便在最好的行情里，也要做最壞的打算。
2021年，樓市最高漲的時候，也就是龍湖提出主動降債的前一年，曾在內部做過一次壓力測試——
如果整個公開市場融資對房企關閉，龍湖應該怎樣活下去？
這是一次應對極端市場風險的財務演練，它得出了答案——
以正向經營性現金流，去壓降有息債務，從而倒逼業務發展。
保持正向的經營性現金流，也會克制住投資性和規模上的沖動。
這輪房地產周期，從一開始，龍湖就已經預判到了壓力。
于是，它提前踩了剎車，收縮規模，壓降債務，把更多的精力和資源，用來強化業務韌性。
這兩年，無論是民營房企，還是國央企開發商，都陷入了大面積虧損。
龍湖是行業內少數幾家守住了正向盈利的房企之一。
今年上半年，龍湖實現營業收入587億。
其中，運營業務收入70億，增長了2%；服務業務收入63億，同比微增。
龍湖的運營及服務業務，收入體量將近133億，占整體營收規模將近23%。
上半年，運營及服務業務是其利潤的主要來源，并且繼續保持了增長。
在中期業績會上，龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼作了解釋——
“我們對運營及服務業務提出了更高要求，它們要成為整個集團的增長盤。”
“在開發業務之外，去年商業、資管、物業管理、智慧營造四個航道業務貢獻了80億利潤，今年上半年也貢獻了40億利潤。”
“我們期待今年會有所增長，繼續為整個集團的利潤恢復和增長保駕護航，形成一個穩壓器?！?/p>
十一弟查了下，上半年，龍湖經營性業務的整體毛利超過50%。
其中，運營業務毛利率將近78%。
隨著樓市止跌回穩，利潤修復，債務壓力減輕，有人問龍湖管理層，接下來會否加大拿地力度。
龍湖很堅定地作了表態——
“我們始終把財務安全放在首位，保債務安全、保交樓的重要性，是優于新增投資的?！?/p>
“當然，我們在投資方面也沒有停滯。上半年已經在上海、蘇州、重慶等核心城市，拍了4塊地，新增貨值50多億?！?/p>
“未來，我們仍將嚴守投資刻度和紀律，在保證財務安全的前提下，擇機獲取新土地?！?/p>
龍湖現在年輕的掌舵者、董事會主席兼首席執行官陳序平，把債務結構和正向經營性現金流，看作是公司的基本盤。
在現金流管理上，身處房地產行業的龍湖，借鑒了制造業。
制造業的核心指標，是自由現金流。
過去幾年里，龍湖連續保持了正向的凈現金流，并且是含資本性支出的凈現金流。
在房地產行業，很多開發商的經營性現金流口徑，其實不含資本性開支。
在行業高歌猛進的時候，房企通過負債增加、靠融資驅動增長。
這三年時間，龍湖已經告別了這種增長模式。
2022年，龍湖提出通過經營性現金流壓降債務；2023年，又提出用經營性物業貸置換信用債。
這是龍湖在最近三年來進行債務管理的兩大核心策略。
今年以來，龍湖已經陸續兌付了101億境內信用債、35億中債增信債券。
到年底之前，還有一筆85億海外銀團貸款到期，目前已提前償還了10億，未來幾個月將進行分期償付。
今年上半年，龍湖名下存續的1698億有息債務里，銀行融資占比提高到了87%，有872億屬于經營性物業貸。
跟年初相比，它的債務規模，繼續削減了65億。
龍湖將在一年內到期的短期債務256億，占比15%。
到上半年，它手上持有447億現金資源，足以覆蓋短期債務。
龍湖的平均融資成本，已經降至3.58%，創下歷史新低；平均債務期限，則拉長到了11年左右，創下歷史新高。
根據龍湖預計，年底之前再削減200億債務之后，它的有息債務規模，將壓降至1450億。
其中，有上千億融資是經營性物業貸和長租貸，債務期限更長、結構更優。
今年渡過償債高峰期，明年以后，龍湖每年需要償還的有息債務，將大幅減少。
龍湖首席財務官趙軼，很細致地作過計算——
“明年需要償還的債務，只有今年的四成左右，2027年之后還會繼續大幅減少?！?/p>
“今年壓降300億以上有息債務，未來每年還要削減100億，讓債務規模穩定在1000億左右?！?/p>
為此，龍湖確定了三個融資和債務管理策略——
一是保持負債規模穩步有序下降，堅決不展期、不逾期；
二是進一步優化融資結構，加大長期債務，控制好短期債務，短債占比在15%的基礎上，逐年減少；
三是減少境外債，同時保持100%掉期，為公司穿越周期保駕護航。
完成了債務壓降與轉換，下一階段，龍湖還要尋求增長。
陳序平說，商業、資管、物業管理、智慧營造等航道業務，是龍湖未來的增長盤——
“這四個航道，我們要構建自身在所處板塊的競爭優勢，形成能力的護城河，持續保持增長。”
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