廣州上千名業(yè)主的老牌商城沒有業(yè)委會，更換物管時對簿公堂

“又輸了！維持原判。”李志勇拿著律師遞過來的判決書，瞬間像泄了氣的皮球。

短短兩年間，他已經(jīng)為進(jìn)駐康王商業(yè)城打了數(shù)場官司，讓他想不到的，是場場敗訴。

進(jìn)駐“商業(yè)風(fēng)水寶地”成“物管混戰(zhàn)”

老廣州街坊對康王商業(yè)城一定不會陌生。作為柏德來商業(yè)城的前身，它扎根老西關(guān)，南連4A景區(qū)陳家祠，北接西華路美食街——1990年代末，天河北商圈只有天河城撐場，珠江新城還是菜地時，這里已經(jīng)是“逛街必去地”。“那時候周末來買衣服、吃小吃的人擠不動，我這10平米的小店，一天能賣三千多塊。” 有店主回憶起當(dāng)年，語氣里滿是惋惜。

但這方風(fēng)水寶地，卻在兩年前，因物管的更迭，隨之而來便是兩家物管的混戰(zhàn)。造成眼下空調(diào)壞了因扯皮也沒人修。

“喂！余總，今晚8點到街道辦開重要會議，多個部門參加，關(guān)于志燊物業(yè)退出后的銜接，很重要，別缺席。”

2023年5月31日下午5點11分，廣州市華康地空開發(fā)有限公司總經(jīng)理余家亮接到屬地街道辦工作人員的電話。

當(dāng)晚8點，街道辦會議室里燈火通明。余家亮坐在靠窗的位置，對面是廣州市志燊物業(yè)管理有限公司代表廖榮，旁邊是廣州恒添安物業(yè)管理有限公司法定代表人李志勇；主位上，街道辦副書記和副主任拿著文件夾，身后坐著綜治、城管等職能部門的工作人員。“議題很明確，就是志燊公司退出后，誰來接盤物業(yè)。”

會議從8點開到11點，最后拍板：由恒添安作為臨時物業(yè)服務(wù)公司，6月1日正式接手。

可這份“臨時”只維持了4個多月。2023年10月11日，街道辦門口貼出的一紙公示，讓商場卷起微瀾：“根據(jù)《廣州市物業(yè)管理條例》第八十條，現(xiàn)會同區(qū)房屋行政主管部門確定廣州保利城物業(yè)管理有限公司，作為康王(柏德來)地下商業(yè)城臨時物業(yè)服務(wù)人。”

“我們是街道辦開會定的‘臨時物業(yè)’，怎么突然又冒出來一個？”李志勇驚嘆道。

此刻，恒添安的工作人員拿著公示復(fù)印件，在辦公室里鬧翻了。保利城則帶著公示文件要進(jìn)場履職，恒添安卻不肯離場——雙方在爭執(zhí)中，最后保利城一紙訴狀，把恒添安告到了法院。

官司場場敗，癥結(jié)？“沒驗明正身”

保利城狀告恒添安，已不是新鮮事了。

早在公示出來時，接到屬地街道辦通知離場的恒添安，就已開始了打官司之路。

首先的一場，是行政復(fù)議。

2023年10月23日，恒添安向廣州市荔灣區(qū)人民政府申請行政復(fù)議。

2023年12月21日，廣州市荔灣區(qū)人民政府作出回復(fù)，維持屬地街道辦的公示。

之后的2024年，恒添安又就此事向廣州鐵路運輸法院提起行政訴訟，即便經(jīng)過兩級法院的審理，恒添安也沒有盼到他們想要的結(jié)果。但此時他們還是不服。因為繼續(xù)待在原地，于是，等來了保利城的狀告。

做了幾次原告的恒添安，這次成了被告。在訴訟中，保利城要求恒添安立即退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、排除辦公用房和設(shè)施設(shè)備的妨礙、移交財物資料，并承擔(dān)訴訟費。“我們是街道辦依法確定的臨時物業(yè)，恒添安拒不退場，已經(jīng)影響商場正常運營。” 保利城的代理律師在法庭上強(qiáng)調(diào)。

恒添安的答辯卻針鋒相對：“保利城不是業(yè)主，也不是業(yè)主聘請的物業(yè)，根本沒資格告我們。” 恒添安的律師拿出2023年5月31日的會議紀(jì)要，“我們是在街道辦見證下，接了志燊的班，還給業(yè)主提供了實際服務(wù)，怎么就成了‘不合法’？” 他們在法庭上打了個比方：“我們是‘合法領(lǐng)證的女婿’，保利城頂多是‘沒經(jīng)過同意的追求者’，哪有‘一女兩嫁’的道理？”

然而，這場“身份之爭”，也就是官司的癥結(jié)，落在了“街道辦的角色”上。2024年，廣州鐵路運輸法院一審判決就已載明，該判決書寫道：恒添安進(jìn)入商場“未經(jīng)業(yè)主表決，也未經(jīng)業(yè)委會同意”，2023年5月31日的街道辦會議“僅為見證協(xié)商，而非確認(rèn)臨時物業(yè)身份”，只是“見證”而非“認(rèn)可”，因此恒添安只是“同居老公”，而非“合法老公”。

不過，恒添安對此也有自己的看法，代理律師認(rèn)為，盡管柏德來商業(yè)城有上千名業(yè)主，但自始至終都未成立業(yè)委會。

街道辦根據(jù)《廣州市物業(yè)管理條例》第八十條“見證”恒添安接替柏德來的臨時物業(yè)管理，并已實際履行，至于未能完善住建辦備案等程序又是有原因的，所以，代理律師覺得保利城的“插足”有些突然！

因為街道辦只是“見證”而非“認(rèn)可”，今年4月，荔灣區(qū)法院依據(jù)《民法典》第一百七十九條，《廣州市物業(yè)管理條例》第八十條等，判決恒添安敗訴。本月初，恒添安提起的上訴也有了結(jié)果，維持原判。

業(yè)主：支持你，但我的地盤我做不了主！

物管公司的“你來我往”，不禁讓我們看到，作為被服務(wù)主體的業(yè)主，本應(yīng)站向前臺，然而，卻站在了默默無聞的地方。

有業(yè)主表示，“其實我們比他們急”。

在康王商業(yè)城，有業(yè)主坦言：“我們是業(yè)主，我們交物管費，有權(quán)選聘物管公司。我們物業(yè)的管理應(yīng)由我們業(yè)主擇優(yōu)（合理的物業(yè)費，穩(wěn)健的服務(wù)和引資投入做大做好商場的營商環(huán)境）而定，但我們很無奈，成立不了業(yè)委會，這項權(quán)利也就沒法行使。”

在保利城訴恒添安的這場訴訟中，作為第三人參與訴訟的業(yè)主不少，最后法院同意參與訴訟的有77人。

在這些第三人中，有59位業(yè)主明確表示支持恒添安的訴求。

恒添安尋求再審、抗訴勝算幾何？

因為二審已為終身，所以恒添安決定，將尋求再審、抗訴以及向中央巡視組反映等等。

那么，尋求再審、抗訴的恒添安，勝算幾何？

有法律專家分析，恒添安后續(xù)舉措存在一定勝算，核心依據(jù)集中在合同效力與債權(quán)平等性兩方面。

其一，恒添安的臨時物業(yè)合同合法且優(yōu)先履行——2023年5月31日經(jīng)屬地街道辦專題會議確定入場，6月1日已實際提供服務(wù)，根據(jù)《民法典》第五百零二條，該合同自成立時生效；而《廣州市物業(yè)管理條例》作為地方規(guī)章，其規(guī)定的臨時物業(yè)確定程序并非合同生效要件，即便街道辦當(dāng)初確定恒添安的行政程序存疑，也不影響民事合同效力。
其二，恒添安與保利城的債權(quán)具有平等性——二者均為街道辦確定的臨時物業(yè)，債權(quán)地位平等，不存在“恒添安侵犯保利城債權(quán)”的法律基礎(chǔ)：恒添安先簽約且已實際履約，無“明知合法債權(quán)存在仍故意侵權(quán)”的情形，所謂“先簽約方侵犯后簽約方權(quán)利”的說法既無邏輯支撐，也無法律依據(jù)。

綜上，若恒添安以“合同效力優(yōu)先、債權(quán)平等”為核心主張啟動再審或抗訴，存在通過法律程序爭取權(quán)益的空間。

隨著房地產(chǎn)的崛起，物業(yè)公司如雨后春筍。但物管與業(yè)主這對服務(wù)與被服務(wù)的主體，很多時候卻顯得很尷尬。通俗點說，物管就是業(yè)主請來幫忙管家的，選誰來管，理應(yīng)業(yè)主說了算。然而現(xiàn)實中，因業(yè)委會成立難，業(yè)主的這項權(quán)利成了空話。很多小區(qū)，我的地盤非我做主，例如在號稱“亞洲第一樓盤”的貴陽花果園，四五十萬人的小區(qū)，竟然沒有一個業(yè)委會。這就導(dǎo)致請誰來當(dāng)管家，大部分成了開發(fā)商的“一言堂”。