2025年，地產(chǎn)會(huì)漲嗎？

2024年9月的時(shí)候，我們重新調(diào)整了對(duì)地產(chǎn)的定調(diào)：

“地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。”

2024年12月的經(jīng)濟(jì)會(huì)議中，我們又提到了“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的信號(hào)，釋放了2025年穩(wěn)住樓市的重要性。

在聊止跌回穩(wěn)之前，我們要知道地產(chǎn)這幾年到底跌了多少？

根據(jù)外媒報(bào)告，中國(guó)房地產(chǎn)高峰期總市值400萬(wàn)億，這輪房地產(chǎn)調(diào)整已造成18萬(wàn)億美元（超120萬(wàn)億人民幣）的財(cái)富損失。

相當(dāng)于全國(guó)房地產(chǎn)平均跌了30%。

根據(jù)國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)20%，二線(xiàn)城市普遍跌幅30%，三四線(xiàn)城市腰斬的不計(jì)其數(shù)。

整體跌幅大概在15-25%之間。

一些機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也顯示，中國(guó)地產(chǎn)市值從400多萬(wàn)億掉到300多萬(wàn)億，差不多也是100萬(wàn)億。中國(guó)的商品房總量大約是2.38億套。

可以理解為，中國(guó)的住房持有者，平均每套跌幅超過(guò)了50萬(wàn)。

當(dāng)然，由于城市能級(jí)、板塊差異、商品區(qū)別等，每個(gè)住房持有者的差異是不一樣的，因此，扣除掉資產(chǎn)相對(duì)保持的超一線(xiàn)和核心板塊。

只要有跌的房產(chǎn)，基本上妥妥超過(guò)50萬(wàn)。

這個(gè)級(jí)別的財(cái)富跌幅，就可以理解我們?nèi)缃竦慕?jīng)濟(jì)現(xiàn)象：

不敢消費(fèi)、不敢貸款、提前還貸、就業(yè)困難、企業(yè)內(nèi)卷等等。

以100平為例，深圳2019年時(shí)平均房?jī)r(jià)在650萬(wàn)，2024年的平均房?jī)r(jià)在585萬(wàn)，深圳的平均年薪16.5萬(wàn)。

不吃不喝差不多跪了4年。

08年次貸危機(jī)美國(guó)的住房市值差不多跌了3.5萬(wàn)美元，90年代日本危機(jī)20年，住房市值差不多跌了9.3萬(wàn)億美元。

我們的18萬(wàn)億美元，市值跌了120萬(wàn)億又是什么水平？

要知道，2023年我們的GDP是129萬(wàn)億。

所以，從某個(gè)角度來(lái)看，中國(guó)地產(chǎn)，不能再跌了。

止跌回穩(wěn)的口號(hào)，自然也就應(yīng)運(yùn)而生。

但是，我們面臨極其復(fù)雜的周期環(huán)境：總?cè)丝跍p少、人口老齡化，生育率持續(xù)走低，宏觀杠桿率300%，居民杠桿率63%，企業(yè)杠桿率168%，地產(chǎn)下行周期，消費(fèi)降級(jí)等。

穩(wěn)住地產(chǎn)，不僅僅是個(gè)人的事，也成為經(jīng)濟(jì)的一環(huán)。

“止跌回穩(wěn)”的號(hào)角，也就自然應(yīng)運(yùn)而生。

我們都知道，橫盤(pán)就是跌，因此，止跌回穩(wěn)的本質(zhì)，基本就是漲。

但漲的背景呢？漲的動(dòng)力呢？

我在之前就說(shuō)過(guò)，地產(chǎn)必然逐漸實(shí)現(xiàn)商品化和雙軌制。

在人口減少的大背景下，要想實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)的止跌回穩(wěn)，必然是要“犧牲”某些城市和某些存量住房，但二手房要是跌，一手房肯定也穩(wěn)不住。

因此，在存量住房中就要篩選出消費(fèi)型“商品房”和安居型“保障房”。

消費(fèi)型商品房將進(jìn)一步商品化、金融化。安居型保障房將進(jìn)一步平民化、剛需化。

有關(guān)地產(chǎn)的三六九等，也終將是2025年的新故事。

學(xué)習(xí)強(qiáng)國(guó)，走進(jìn)新時(shí)代

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