不開(kāi)玩笑！樓市筑底時(shí)間將近

統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)發(fā)出來(lái)了！

1-8月，新建商品房銷售面積、銷售金額、開(kāi)發(fā)投資完成額、新開(kāi)工面積同比降幅較1-7月分別+0.6pct、+0.7pct、0pct、+0.7pct。

從數(shù)據(jù)看，多個(gè)指標(biāo)降幅有改善，但從絕對(duì)值來(lái)看仍處于歷史較低水平，且8月70大中城市新房、二手房房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅均擴(kuò)大，仍面臨下行壓力。

中銀證券研究指出，當(dāng)前行業(yè)信心脆弱，其核心是經(jīng)濟(jì)基本面的持續(xù)走弱和房?jī)r(jià)下行。若真要刺激居民購(gòu)房，政府需作出部分讓利，在購(gòu)房稅費(fèi)減免方面進(jìn)一步突破。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，如果需求側(cè)（如房貸進(jìn)一步降息）、供給側(cè)（如存量房收儲(chǔ)切實(shí)落地）同時(shí)加力，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)筑底回升，高品質(zhì)住宅特別是現(xiàn)房項(xiàng)目的成交有望率先走出低谷。

01地產(chǎn)銳觀察

樓市筑底將近

房?jī)r(jià) 還 要跌多久？

樓市成交 量何時(shí)能觸底反彈？

這是很多人關(guān)心的問(wèn)題。

從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)和新聞發(fā)言人的表態(tài)看，盡管一些指標(biāo)的降幅呈現(xiàn)了邊際收窄，但絕對(duì)量仍在下滑，樓市依然處于調(diào)整探底中。

但也有券商預(yù)測(cè)我國(guó)樓市筑底時(shí)間將近。

廣發(fā)證券研發(fā)了一個(gè)指標(biāo)——“購(gòu)房負(fù)擔(dān)率”，綜合了房?jī)r(jià)、首付比例、按揭貸款利率、收入的變化，能較為全面地考慮居民購(gòu)房行為。

通過(guò)對(duì)美日購(gòu)房負(fù)擔(dān)率與樓市量?jī)r(jià)走勢(shì)規(guī)律分析后發(fā)現(xiàn)：

60%的購(gòu)房負(fù)擔(dān)率是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的枯榮線。即，當(dāng)美國(guó)購(gòu)房總負(fù)擔(dān)率>60%，美國(guó)量?jī)r(jià)承壓下行；當(dāng)美國(guó)購(gòu)房總負(fù)擔(dān)率降至45-50%，市場(chǎng)開(kāi)始逐步復(fù)蘇。

日本購(gòu)房負(fù)擔(dān)率平均約46%時(shí)（1974-1996年），為日本房地產(chǎn)發(fā)展的均衡期。

廣發(fā)證券測(cè)算，我國(guó)從2021年3月至2024年6月，購(gòu)房總負(fù)擔(dān)率從97%降至59%，購(gòu)房總負(fù)擔(dān)率絕對(duì)水平已降至2006年以來(lái)的最低位。

從美日經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，45%-50%的購(gòu)房總負(fù)擔(dān)率是均衡期相對(duì)較低的水平，如果參照這一標(biāo)準(zhǔn)，目前我國(guó)購(gòu)房負(fù)擔(dān)率還有一定下降空間。

廣發(fā)證券認(rèn)為，如果我國(guó)政策在需求側(cè)（降低購(gòu)房門檻、購(gòu)房成本、交易成本）、供給側(cè)（去庫(kù)存、保交付）持續(xù)發(fā)力，使得購(gòu)房負(fù)擔(dān)率接近均衡期水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底將近。（可關(guān)注本公眾號(hào)后發(fā)消息“購(gòu)房負(fù)擔(dān)率”，獲取報(bào)告原文）

02地產(chǎn)銳觀察

增量政策概率大

關(guān)于新房成交，業(yè)內(nèi)預(yù)判較為一致，認(rèn)為隨著傳統(tǒng)銷售旺季來(lái)臨，及房企推盤力度的提升，9、10月樓市成交環(huán)比會(huì)呈現(xiàn)正增長(zhǎng)。但由于信心不足、房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，預(yù)計(jì)增幅有限。

機(jī)構(gòu)們也大多預(yù)測(cè)，鑒于當(dāng)前樓市量?jī)r(jià)均面臨壓力，未來(lái)一段時(shí)間政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整的可能，包括房貸利率下調(diào)、一線城市“四限”調(diào)整、收儲(chǔ)政策改善、財(cái)政發(fā)力等。

長(zhǎng)江證券研究指出，房地產(chǎn)行業(yè)治本之道在于：一是嚴(yán)控增量供給，二是穩(wěn)定收入預(yù)期，三是吸引外資流入，四是穩(wěn)定稅費(fèi)預(yù)期；從而相對(duì)溫和地實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)回歸。

其認(rèn)為，地產(chǎn)量?jī)r(jià)下行的負(fù)外部性已在其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有所體現(xiàn)，需要需警惕地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的負(fù)向循環(huán)，繼續(xù)出臺(tái)支持政策的必要性再次提升。

長(zhǎng)江證券同時(shí)認(rèn)為，常規(guī)工具只有核心城市還留有少許余地，包括利率、首付、稅費(fèi)等，但效果不容樂(lè)觀；參照海外經(jīng)驗(yàn)，深度降息、央行下場(chǎng)和財(cái)政擴(kuò)張等非常規(guī)工具似乎不可或缺。

03地產(chǎn)銳觀察

“壓箱底”現(xiàn)房豪宅內(nèi)推

進(jìn)入樓市傳統(tǒng)銷售旺季，開(kāi)發(fā)商們都鉚足了勁加大營(yíng)銷力度，爭(zhēng)取資金回流。

紅姐了解到，有的開(kāi)發(fā)商甚至拿出了壓箱底的優(yōu)質(zhì)現(xiàn)房房源進(jìn)行內(nèi)推。對(duì)于有資金實(shí)力的買房人來(lái)說(shuō)，迎來(lái)了一年中最好的“撿漏窗口期”。

紅姐的投融資群里有很多房企朋友，今天有一位紅姐熟悉的群友發(fā)了一條吸眼球的消息：

位于奧北別墅區(qū)三開(kāi)三罄的網(wǎng)紅豪宅『天樾書院』還有少量上疊和下疊現(xiàn)房進(jìn)行內(nèi)推；

位于通州副中心核心區(qū)的河景豪宅『珠江闕』，還有空中四合院和平層大宅（各僅有一套）以及部分優(yōu)質(zhì)商鋪和車位內(nèi)推銷售。

有實(shí)力改善的朋友，可以找紅姐的這位開(kāi)發(fā)商群友了解詳情，加V（yjf805，或133~~8149~~2266電聯(lián)）走內(nèi)部?jī)?yōu)惠通道，享外面買不到的折扣優(yōu)惠。

我們組建了多個(gè)對(duì)你有用的微信社群

加紅姐微信ZhuDBJ666，須備注公司，私聊入群

紅姐的地產(chǎn)金融知識(shí)星球VIP群（付費(fèi)）