萬科：對(duì)當(dāng)下有耐心 對(duì)未來有信心

8月30日晚，萬科發(fā)布了2024年半年報(bào)并舉行了中期業(yè)績(jī)推介會(huì)。萬科董事會(huì)主席郁亮攜一眾高管出席，就熱點(diǎn)問題給予了回應(yīng)。

01關(guān)于中期業(yè)績(jī)首虧

從半年報(bào)數(shù)據(jù)看，萬科2024年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1427.8億元，同比下降28.9%；歸母凈利潤(rùn)虧損98.5億元，同比下降199.8%。

半年報(bào)中，萬科對(duì)上市以來中期業(yè)績(jī)首次虧損原因進(jìn)行了解釋：

1）開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑；

2）計(jì)提減值；

3）部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損；

4）為更快回籠資金，公司對(duì)資產(chǎn)交易和股權(quán)處置都采取了更加堅(jiān)決的行動(dòng)，部分交易價(jià)格低于賬面值。

02 關(guān)于毛利率顯著下降

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬科上半年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入1116.8億元，同比下降34.6%，結(jié)算毛利率僅6.8%，同比下降13.5pct。

對(duì)此，在中期業(yè)績(jī)推介會(huì)上，萬科執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華進(jìn)一步進(jìn)行了詳細(xì)的解釋，表示利潤(rùn)率下降是多個(gè)因素疊加的結(jié)果，主要有兩個(gè)方面：

1）過去兩年在某些區(qū)域采取了以價(jià)換量的策略。上半年結(jié)算的146個(gè)項(xiàng)目中，有100個(gè)在過去三年出現(xiàn)了價(jià)格下降。

且為了加快去化一批非核心資源，包括現(xiàn)房和車位、商辦資源，萬科在價(jià)格和渠道策略上采取了積極主動(dòng)的措施，也影響了利潤(rùn)。

2）2022年高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期，對(duì)利潤(rùn)造成了影響。

特別是2021年"雙集中"時(shí)期獲取的項(xiàng)目，地價(jià)偏高，加上產(chǎn)品定位與需求變化不匹配，銷售期又恰逢市場(chǎng)下行，整體利潤(rùn)率受到較大影響。

韓慧華坦誠(chéng)地表示，從目前萬科已售未結(jié)和未售資源來看，這批項(xiàng)目還會(huì)陸續(xù)交付，在未來1-2年內(nèi)仍會(huì)影響萬科的業(yè)績(jī)，需要一定時(shí)間消化。

03 關(guān)于債務(wù)化解與財(cái)務(wù)修復(fù)

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年萬科累計(jì)償債524億元，年內(nèi)已無境外公開債，境內(nèi)公開債僅余1筆9月到期的20億元中票，已做好資金安排。

從業(yè)績(jī)推介會(huì)上萬科管理層的表述看，通過以下幾方面努力，萬科積極推動(dòng)了債務(wù)化解：

1）積極盤活存量，加快推進(jìn)大宗資產(chǎn)和股權(quán)交易，回流現(xiàn)金。

1-7 月，萬科實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額 204 億元（含印力的資產(chǎn)交易及 REIT 發(fā)行，在文后梳理的問答實(shí)錄中有詳細(xì)表述）。

2）受益金融支持政策，積極新增融資。

在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸政策以及城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制等政策助力下，萬科上半年實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)新增融資、再融資 612 億元，平均融資成本低至3.66%。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸合計(jì)落地 219 億元，表內(nèi)新增 150 億元；“白名單”項(xiàng)目申報(bào) 175 個(gè)等。

可以看出，萬科過去這些年積累的持有型資產(chǎn)，無論是直接出售還是通過發(fā)行REITs變現(xiàn)，都為萬科在行業(yè)下行周期中增加了抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3）維持銷售優(yōu)勢(shì)，投資量入為出。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024 年上半年萬科實(shí)現(xiàn)銷售面金額 1273.3 億元（克而瑞行業(yè)排名第三，權(quán)益銷售排名第4），同比下降 37.6%。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2024年上半年TOP10房企銷售額均值為1029.6億元，同比下降33.2%。可以看出萬科上半年在銷售層面依然保持在行業(yè)第一梯隊(duì)，這與其他出險(xiǎn)房企的表現(xiàn)差別顯著。

另外，半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬科上半年累計(jì)獲取新項(xiàng)目?jī)H3個(gè)，權(quán)益計(jì)容建筑面積19.9萬平方米，總地價(jià)權(quán)益地價(jià)總額僅約7.8億元，對(duì)應(yīng)拿地強(qiáng)度不足1%。但是，從今年5月起，萬科已連續(xù)3個(gè)月拿地。

此外，萬科在物業(yè)服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、租賃住宅和商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)上，都不乏創(chuàng)新亮點(diǎn)（詳見文后問答實(shí)錄標(biāo)記），有助于其對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量轉(zhuǎn)型。

04 關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)未來

在業(yè)績(jī)會(huì)上，當(dāng)被問到如何看待未來的市場(chǎng)走勢(shì)時(shí)，萬科董事會(huì)主席郁亮表示，中長(zhǎng)期看，潛在住房需求已經(jīng)過了歷史峰值，但我們可能低估了潛在住房需求的絕對(duì)量的規(guī)模。

郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)要素已經(jīng)從規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)過渡到了產(chǎn)品力、服務(wù)力的競(jìng)爭(zhēng)，提供優(yōu)質(zhì)住房，不僅表現(xiàn)為硬件水平提升，也包括消費(fèi)者全周期居住體驗(yàn)中軟性體驗(yàn)的提高。其表示，房地產(chǎn)行業(yè)開始卷產(chǎn)品、卷服務(wù)，行業(yè)終于有了一點(diǎn)點(diǎn)像造汽車一樣造房子的味道。

郁亮認(rèn)為，當(dāng)前新房供應(yīng)量相對(duì)不足，隨著供求關(guān)系的改善，將為市場(chǎng)走出低谷、重拾向上動(dòng)力創(chuàng)造條件。

“現(xiàn)在保持對(duì)艱難調(diào)整階段的耐心，應(yīng)該就是對(duì)萬科未來發(fā)展的信心。”業(yè)績(jī)會(huì)上，萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海表示。