深圳多銀行“按揭貸款需在主體封頂后才能放款”今日執行，業內：減輕購房者的利息負擔

深圳樓市。梁寶欣/攝

7月4日晚，有市場消息稱，深圳多家商業銀行已要求，個人住房按揭貸款需在主體封頂后才能放款，并且從7月5日開始實行。

7月5日，《華夏時報》記者向某銀行深圳分行貸款部經理了解到，有收到上述消息，昨天晚上剛出來的內部通知，但是還沒有細則出來，估計今天會出細則。按理解應該是等相關建筑主體封頂后，個人住房按揭貸款才開始還。

不過，也有多家深圳房企向記者表示，還沒收到相關通知，在等銀行的消息。其中有房企指出，“位于深圳的項目差不多要封頂，對我們沒啥影響?！?/p>

對房貸發放一直有相關要求

7月5日，有業內人士向記者指出，深圳一直都是要求先封頂再放貸，只是之前沒有認真執行而已。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，封頂以后才能發放按揭貸款是2003年121號文和359號文的明確規定。后面由于房價快速上漲，銀行搶占房貸份額，部分銀行就迎合開發商的需要，在按揭樓盤沒有封頂的時候，打擦邊球，就發放了貸款，導致劣幣驅逐良幣，加上不良貸款率比較低，封頂前發放貸款成為潛規則。

據了解，“主體結構未封頂不得放貸”的規定可以追溯至央行2003年發布的“121號文”及2007年發布的“359號文”。2003年，央行下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》要求，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款，而購買商業用房則需要竣工驗收后才能發放貸款。

2007年9月27日，央行、原銀監會聯合印發的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》要求，“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款?！?/p>

在李宇嘉看來，由于開發商高周轉的經營策略，挪用預售資金的普遍性，導致房屋交付出現困難甚至爛尾。這其中，在封頂之前發放按揭貸款是重要的助推因素。當貸款被挪用之后，如果項目沒有封頂，延期交付和爛尾的風險將會加大。

另外，李宇嘉還提到，目前保交房進入攻堅期，5月17號國務院視頻會對于保交房明確了嚴格的時間截止以及要達成的任務。因此政策全面嚴格，其中就包括封頂以后才能發放按揭貸款。

5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議在北京召開。相關領導人強調，繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。房地產關系人民群眾切身利益和經濟社會發展大局。當前，要著力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應續建項目融資和竣工交付，保障購房人合法權益。

向全面取消預售制過渡的緩沖步驟

深圳中原研究中心指出，“按揭貸款需在主體封頂后才能放款”，開發商通過預售銷售回款將大打折扣，銀行貸款收款時間將推遲半年以上，是對開發商資金的一個很大考驗。市場會汰弱留強，集中度進一步提高，同時倒逼開發商加快進度。

7月5日，廣東華商律師事務所周爭鋒律師向記者表示，這個政策就是要求開發商要有自己的資金把房子蓋到封頂，然后銀行才放買受人的按揭貸款給開發商，然后購房者才開始月供。意味著資金壓力很大的開發商在深圳生存困難。

“當前，爛尾樓問題頻發，盡管過去兩年各地政府紛紛加強對商品房預售款的監管，強調強化監督措施，但開發商挪用購房款的現象依然屢禁不止。為此，現在采取了一項更為直接的措施：開發商在房屋未達到封頂狀態，且未使用自有資金完成封頂的情況下，銀行不得將購房者的貸款發放至預售款監管賬戶。這意味著，開發商必須依賴自有資金完成房屋建設，之后才能支取購房者的貸款。若資金實力不足，則不宜從事此行?！敝軤庝h律師說。

周爭鋒律師指出，簡而言之，這是在逐步呼吁廢除預售制度，轉而實施更為嚴格的條件——即開發商必須確保房屋封頂后才能獲得購房貸款，作為向全面取消預售制度過渡的緩沖步驟。這表明，預售制度雖面臨挑戰，但仍被視為具有一定作用的過渡性安排。

減輕借款人不必要的利息負擔

據深圳中原研究中心監測，2024年深圳現售住宅項目4個，占比不足9%;現售住宅供應套數863套，占比不足5%。2023年深圳現售住宅項目16個，占比不足11%;現售住宅供應套數2800套，占比不足5%。

深圳中原研究中心表示，“按揭貸款需在主體封頂后才能放款”，對購房者來說，算是較大的利好，爛尾風險減少，樓盤交樓也更有保障，當然深圳政府監管嚴格，基本不會出現爛尾問題。因此，主要的利好是購房者可以推遲還貸時間，同時等待放款期間若利率下調，還可以享受最新房貸利率。

值得一提的是，周爭鋒律師指出，開發商必須確保房屋達到封頂狀態后，銀行才能發放購房者的貸款。這一措施實際上與《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發〔2003〕121號）第四條相呼應，初衷是為了減輕購房者的利息負擔。

《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發〔2003〕121號）第四條指出，加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要。商業銀行應進一步擴大個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益群體。為減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。

此外，南寧公積金管理中心在2022年5月1日發布的《住房公積金個人住房貸款辦理指南》也指出，如果借款申請人所購房屋建筑主體結構未封頂，且未由第三方機構提供擔保的情況下，南寧公積金中心將不予發放貸款。