股價暴漲69.87%！美的置業擬將房地產開發業務進行內部重組

美的置業股價走勢圖。截圖自百度股市通

6月24日，美的置業（03990.HK）收報6.37港元，漲幅69.87%，股價創2023年9月初以來新高。據《華夏時報》記者了解，美的置業此次股價大漲主要是受內部重組消息的影響。

6月23日，美的置業發布公告稱，公司將進行股權重組，將全資持有的房地產開發業務（下稱“房開業務”）產權線從上市公司重組至控股股東，股權重組方式采用了香港資本市場常見的實物方式分派。重組完成后，美的置業將實現房地產開發重資產業務與持續經營性業務的股權分設。

同時，美的置業向《華夏時報》記者表示，分派完成后，控股股東將全面收購房開業務的剩余股權至100%持股。系列重組完成后，美的控股將持有100%的非上市房開業務產權線和81.13%的專注經營性業務的上市公司股權。而重組煥新后的上市公司將專注經營性業務，圍繞物管、商管、智能化、裝配式建筑和內裝開展業務，以及承接控股股東所持房開資產的全鏈條開發管理。

房開業務與持續經營性業務的股權分設

美的置業此次重組，是為了將房開業務的權益重組至私人公司持有，同時組建私人公司集團，接著通過實物分派私人公司股份的方式將私人公司集團從本集團剝離。不過，根據規定，此次剝離動作仍需在特別股東大會上獲得通過。

美的置業截至6月23日的簡化股權架構圖。截圖自美的置業公告

（1）保留集團（美的置業）、（2）私人公司集團緊隨重組、建議分派和可能的交易完成后的簡化股權架構圖。截圖自美的置業公告

據了解，此次實物方式分派，美的置業將其持有的房開業務產權線作為特別股息分派給上市公司的全體股東。分派后，重資產的房開業務從上市公司的子公司調整為上市公司的兄弟公司，相應地房開業務也從上市資產變為了非上市資產。

另外，美的置業還向不接受私人公司股份的股東提供了現金選擇權，也即持有美的置業股票的股東如不參與房開業務股權的實物分派，可選擇對等的現金分派。每股現金分派金額5.9港元，相比公告日期前最后交易日的收盤價3.75港元溢價57.33%。

根據公告內容，美的置業選擇將房開業務與持續經營性業務的股權分設，主要有兩點原因，一是，將房開業務剝離可以減少負債和與房地產開發業務的重資產屬性相關的信用風險，并為股東提供變現其在美的置業部分投資的選擇權，減少其與公司股份相關的房開業務投資風險。

截至2023年底，美的置業有息負債為380.7億元，同比下降21.4%，2024年到期公司債規模為62.5億元；凈負債率35.8%，現金短債比1.44，扣除預收款后的資產負債率為67.3%。

二是，能夠使美的置業精簡其運營并專注于主要為輕資產的保留業務。美的置業認為，當前，輕資產保留業務相對較高的利潤率被房開業務相對較低的利潤率沖減，因此投資者難以單獨對輕資產保留業務進行估值。集團重組及建議分派后，本公司股價將更好地反映保留業務的價值。

另外，美的置業還表示，“將重資產的房開業務剝離將不可避免地縮減本集團整體業務的規模，但將重心轉移到輕資產模式使保留集團能夠利用其在房地產行業的專業知識，實現更高的利潤率（與房開業務相比），并減少其在房地產市場的周期性風險敞口。”

截至2023年12月31日，美的置業房地產開發與銷售業務（不包括其持有及運營的商業物業及產業園）涉及319個物業開發項目，土地儲備的總建筑面積約為2650萬平方米。上述物業開發項目大多為住宅物業，分布于大灣區、長三角經濟區、長江中游經濟區、京津冀經濟區和西南經濟區等中國五大區域。

繼續承接控股股東所持房開資產的全鏈條開發管理

重組之后，美的置業經營以下保留業務：物業管理服務業務、商業物業和產業園業務、房地產科技業務、建設項目管理業務。

其中，在物業管理服務業務方面，截至2023年12月31日，美的置業在中國66個城市服務385個物業項目，總合約建筑面積約9032萬平方米。

根據美的置業披露的財務數據顯示，2023年美的置業的總收入為735.64億元，其中，其物業開發及銷售的收入為716.79億元，而物業管理服務、商業物業投資及運營收入分別為15.21億元、3.63億元。

值得一提的是，除了保留上述業務外，重組及實物分派完成后的美的置業還將服務范圍拓展至住宅物業的建設項目管理（包括在建議分派后由房開業務所持有的物業），并積極多元化其客戶群體以涵蓋獨立第三方客戶。據了解，其住宅物業的建設項目管理服務主要包括物業開發、設計、規劃及建造（例如監督和控制項目建設階段的任務和活動，包括在建樓棟的進度、成本、質量和安全管理）、銷售及市場推廣。

美的置業表示，重組及實物分派完成后的公司及保留附屬公司能夠利用其在房開業務中積累的現有專業知識和技能，擴大其服務范圍，拓展建設項目管理業務，最終能夠提供涵蓋房地產開發過程各個階段的服務。

同時，美的置業也向記者指出，此次重組探索經營管理及業務運作不受影響的上市公司重組新模式，控股股東所持房開資產的全鏈條開發管理仍由現有經營團隊繼續承接。公司經營業務實質、管理體制及業務運作未有變化，不受影響，經營團隊保持不變，仍由現有團隊統一開發、運營、銷售、服務。

另外，對于美的置業將房開業務從上市公司剝離的事情，中指研究院企業研究總監劉水認為，房企構建新發展模式將更加側重輕資產運營管理業務，近期華遠、美的明確宣布剝離房地產開發業務，未來或有其他房企順勢而為，對發展戰略進行調整。一是，業務方面“去重取輕”，重資產開發業務轉讓剝離，甩掉重資產包袱，保留及發力輕資產業務如代建、資產管理與運營、物業管理、城市運營服務等，能夠聚焦資源、聚焦精力發展輕資產業務，轉型為服務型公司。二是，財務方面“輕裝上陣”，重資產開發業務剝離轉讓，其對應的資產及負債也同時轉讓，能降低企業的杠桿率及負債水平，減輕償債壓力，增強抗風險能力，助力穿越周期。