多地鼓勵農民“放棄宅基地進城購房”，專家：應給農民留足后路

6月21日，南通市發文提出，自愿退出（放棄）農村宅基地進城購房的，給予一定額度的獎補；6月20日，安徽省滁州市鳳陽縣發布樓市政策，其中也提到，本縣農村居民如自愿放棄宅基地安置并進城購房，在原宅基地歸還村集體用于復耕復墾并拆除建（構）筑物后，一次性給予5萬元購房獎勵。

記者看到，2022年以來，已有包括吉林長春、江蘇泰州、貴州遵義、廣西玉林、安徽潛山等多個地區和城市公布了類似政策，其中部分城市提出“鼓勵農民放棄宅基地”。

中原地產首席分析師張大偉向《華夏時報》記者表示，近日多地提出“退出宅基地進城購房”，希望促進農村土地流轉，提高土地利用效率，同時也能讓農村居民過上更好的生活。從樓市角度來看，一方面是“找個理由優惠一點（購房款）”。但從全國看，很多地方救樓市的政策已經很難再有什么新辦法了，“所有這些看似力度不大的政策，必須結合當地房地產市場的實際情況來看”，張大偉認為。

“真金白銀”鼓勵農民進城購房

近日，部分城市再提“鼓勵農民退出宅基地進城購房”。

據微信公眾號“南通發布”消息，6月21日，南通市房地產市場平穩健康發展領導小組出臺《關于進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的通知》，即日起實施10條措施，進一步滿足居民剛性和多樣化改善性住房需求。其中，通知提出，加大購房獎補力度。2024年4月1日至2025年6月30日期間，對于自愿退出（放棄）農村宅基地進城購房的（人員），給予一定額度的獎補，具體標準由全市各地自行制定。

此前一天，6月20日，微信公眾號“中國鳳陽”發文稱，鳳陽縣房地產工作聯席會議發布《關于印發〈關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施〉的通知》，明確給予退出宅基地獎勵。

根據該份文件，自2024年6月20日至2024年12月31日期間，對納入2024年土地增減掛范圍內和縣房屋征收領導小組辦公室確定納入征收范圍內的項目，涉及需要安置宅基地的本縣農村居民，如自愿放棄宅基地安置并進城購房，在原宅基地歸還村集體用于復耕復墾并拆除建（構）筑物后，一次性給予5萬元購房獎勵（與貨幣、房票安置、購房補貼不同時享受）；購買新建商品房（不含二手房)，受益財政給予購房者實際繳納契稅的50%補助。

更早一些時候，4月22日，湖北省鄂州市住房和城鄉建設局 、鄂州市財政局等六部門聯合發布《關于推進就地城鎮化和房地產平穩健康發展的通知》，亦提到鼓勵農村居民進城購房，該市農村居民自愿退出合法宅基地且拆除宅基地及相關建（構）筑物后，在“雙集中”區域購買新建商品住房的，按退出的宅基地面積給予購房補貼，退出的宅基地歸還村集體用于復耕復墾。

可以看到，近年各地鼓勵農民進城購房的舉措不斷。其中，部分城市以“真金白銀”鼓勵農戶放棄、退出農村宅基地。例如，2022年7月，安徽潛山市就表示，對自愿退出宅基地進城購房落戶的農民，經認定后給予一次性5萬元的購房獎勵。

業內人士認為，“鼓勵農民放棄宅基地進城購房”，本質上是為了挖掘農民的購房潛力，增強其購買能力。但一些看法認為，鼓勵農民進城購房雖然能對提升樓市成交有一定作用，但實際推動力有限。

“找個理由優惠一點，吸引農村到城市買房，一般放棄宅基地的基本都是面積小、房子已經破損的、的確也值錢的，才可能會放棄。其次是退出宅基地應該是有國家補貼的，對于部分地方來說，可能涉及到農田使用等補償；第三，從全國看，很多地方救樓市的政策已經很難再有什么新辦法了，所有這些看似力度不大的政策，必須到各地的角度看。”中原地產首席分析師張大偉向《華夏時報》記者表示。

各地加強探索農民宅基地退出

據公開資料，農業農村部抽樣調查數據顯示，2019年全國農村宅基地閑置率達到了18.1%。《土地管理法》規定，國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地。

關于宅基地使用權退出，記者看到，2020年9月，全國104個縣（市、區）和3個地級市啟動實施新一輪農村宅基地制度改革試點，試點核心是要探索宅基地所有權、資格權、使用權分置實現形式，其中探索宅基地自愿有償退出機制是試點重要內容之一；2023年中央一號文件也提出，保障進城落戶農民合法土地權益，鼓勵依法自愿有償轉讓。

結合農民實際需要，試點地區探索了永久退出、暫時退出、產權置換、貨幣補償等多種方式，保障退出宅基地農戶的居住權益。例如，2022年9月，浙江安吉印發《關于建立“兩退出三保障”農村宅基地退出機制的指導意見（試行）》，就提出“積極鼓勵農村宅基地有償退出，堅持農民利益不受損，切實加強農民宅基地退出后權益保障，做好養老住房及子女教育等方面保障”，給出了“兩退出三保障”的解決方案。

但一些擁有宅基地的受訪者向記者表示，即使有補貼，暫時也不會考慮退出宅基地。

“同樣是價值100萬元的房子，農村可以擁有300平米，商品房只能擁有100平米。而且商品房還得交各種物業費、停車費等。”老家位于佛山某城郊農村、目前在深圳發展的王霖（化名）認為，退出宅基地給予的補貼，有錢的人不在乎補償，“可以同時擁有，不需要放棄宅基地”，而沒有資金去城市買房的人更不會退出。

周曉（化名）表示，從長遠來看，宅基地資源會越來越稀缺。在一些經濟發達、尤其是具有旅游資源的農村，更是可以將宅基地打造為民宿。

值得主要的是，一些受訪者認為補貼金額的吸引力不強。以安徽鳳陽縣為例，根據安居客等房地產交易平臺，目前鳳陽當地樓盤均價約為5900元/平米，近期該地政策中提出的5萬元補貼可購買面積不足10平米。

另一方面，城市生活成本相對偏高，這也是許多農民不愿積極響應的主要原因。北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，對于依賴宅基地生活的農村村民來說，一旦退出宅基地，原有的生活保障可能會受到影響：“雖然《中華人民共和國土地管理法（2019修正）》鼓勵有償退出，但退出后如何確保這部分人群的生活質量不降低，是需要進一步考慮的問題。”其向《華夏時報》記者表示。

記者看到，2023年8月15日，據農業農村部網站消息，針對王飆委員在政協第十四屆全國委員第一次會議中提出的關于“統籌農村’三權’（土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權）退出促進城鄉融合發展”的提案，農業農村部就回復稱，從目前試點情況看，由于農村集體經濟組織實力較為薄弱，在退出補償方面缺乏資金，補償標準難以滿足農民期望，因此農民退出“三權”的意愿不高。

“想要讓農民自愿放棄宅基地，想在城市里‘以房引人’‘以房留人’，首先必須考慮的就是如何充分保障農民的權益，給農民留足后路。”王玉臣建議，城鎮要促進就業機會的增加，充分考慮到農民進城后的生存生活問題；其次，政策制定者還應同時推進包括教育保障、醫療保障、養老保障等方面的舉措。記者看到，部分城市對于選擇退出宅基地進城購房的農民，除購房補貼外，亦從落戶、就業、子女教育等多方面加強保障。