豪氣直收上海二手房！凈利大降四成的華發股份手中錢夠買多少房？

近段時間，華發股份在上海豪氣回購二手房，以便開展“以舊換新”活動。相關宣傳海報顯示“華發以舊換新重磅升級，國企直收，快速選定新房，完成舊房換新家”。海報中還指出，整個步驟包括：客戶報名、選購新房、全維評估、優先幫賣、手續辦結。海報顯眼位置，華發股份豪氣提到“置換而已，沒什么大不了”。

“以舊換新”是指在政策支持下，業主利用名下的二手房去置換新房的一種模式。據華發股份華東大區的微信公眾號消息，華發上海“以舊換新”政策一推出，華發上海在售的其中兩個項目咨詢量提升三倍，到訪量提升一倍多。其實早在今年1月，華發股份在珠海就直接下場收購業主的二手房。

圖源:華發股份華東大區微信公眾號

值得一提的是，房企直接下場回購二手房，需要真金白銀的資金補貼。在房企現金流緊張的當前，華發股份如此豪氣是否有足夠的現金流“底氣”？華發股份如今的現金流又夠買多少房？會不會虧本？回購之后的二手房又何去何從？

企業下場真金白銀收購

根據中指研究院監測，截至6月3日，全國已有超70城表態支持住房“以舊換新”“收舊換新”。從各地支持“以舊換新”的方式來看，具體可分為“國企收舊換新”和“中介優先賣”兩種主流模式。

而華發股份的“以舊換新”活動，囊括上述兩種主流模式，開啟了幫賣+直購雙模式。其中，華發股份華東大區提出了“國企直收、專業幫賣、置換無憂”三大置換優惠政策。具體來看，“國企直收”是指國企下場直接收購房源，縮短買賣交易周期；“專業幫賣”則是華發聯動約1000+中介門店，全程優先幫賣；“置換無憂”是指，華發團隊評估、跟進、服務，1對1全程服務。

需要注意的是，華發股份華東大區并沒有透露收購二手房的具體方式、金額等，但是可從華發股份珠海大區推出的直購模式窺見相關的操作方式。

華發珠海的“以舊換新”活動目前也是包括直購和幫賣兩種模式。而早在今年1月，華發股份在珠海就直接下場收購業主的二手房。

據悉，凡是符合以下五項條件均可參與華發在珠海市推出的“以舊換新”：房齡在15年內的優質住宅；產權清晰、面積不限；新房總價30%≤舊房總價≤新房總價80%（即假如新房總價100萬元的話，舊房總價需在30萬元-80萬元之間）；房屋產權人只能為自然人；意向認購珠海華發全資開發的新房項目。

在上述基礎上，僅需完成客戶報名、選購新房、舊房評估、收購認購、手續辦結這五大便利步驟操作，就可完成置換。其間，華發團隊還全程跟進提供零操心服務。

6月4日，華發股份內部人士向《華夏時報》記者表示，截至5月3日，華發珠海“以舊換新”活動意向了解置換活動客戶超2000批，已成交超115套，還有236余套正在進行驗房、評估。

“幫賣模式應該是（會）影響回款速度或者簽約率，如果幫賣不成功業主可能選擇放棄購買新房；舊房直收模式，則需要考慮舊房收到手之后如何去化或者盤活。”上述內部人士進一步說道。

另據上述華發股份內部人士透露，珠海華發這邊收購二手房之后，會對相關房源進行售賣或者出租，租售并舉，具體看房源情況。

根據中指研究院《2024年1-5月中國房地產企業銷售業績排行榜》數據顯示，2024年1-5月，TOP100房企銷售總額為16184.5億元，同比下降但降幅較上月繼續收窄。其中，華發股份1-5月銷售額358.6億元，位列第11位；銷售面積126.4萬平米，位列第19位。

華發現金流能收購多少房源？

6月4日，中指研究院市場研究總監陳文靜向《華夏時報》記者表示，當前盡管不少區域提出了“以舊換新”的政策導向，但仍處于政策探索階段。與“中介優先賣”相比，“國企收舊換新”已有城市取得一定效果，如4月底南京提出“以舊換新”，截至5月20日，新房項目案場累計來訪約2230組，繳納新房意向認籌金的換房人515組，52組客戶確認成交；從新房銷售數據上看，根據中指數據，南京新房認購套數連續兩周環比增長，上周（5.27-6.2）認購達1117套，市場有所回溫。

據了解，華發股份華東大區也在南京推出“以舊換新”活動，其中南京華發頤和四季府作為可置換的新建住房項目之一，五一期間日均來訪60組+其中單日最高100組客戶來訪。

需要注意的是，“國企收舊換新”模式是由國企直接收購業主二手房，業主再去購買新房。有業內人士指出，這種模式下，很考驗企業現金流的狀況。

值得探討的是，華發股份的現金流能夠收購多少房源？目前在直收模式下花了多少資金？預計投入多少現金流？

針對上述問題，華發股份內部人士向記者表示，不方便透露。不過，華發股份一季報顯示，截至今年3月31日，華發股份的現金及現金等價物余額為412.89億元，較期初減少了41.8億元。

此外，華發股份今年一季度經營現金流量凈額5.77億元，投資活動產生的現金流凈額為-116.45億元，籌資活動產生的現金流凈額為68.93億元。

但是，華發股份內部人士向記者透露，按照公司內部投資資產的測算邏輯，“舊房直收”前期測算表明是不會虧的。