為何業(yè)績穩(wěn)健卻選擇退市？揭開華發(fā)物業(yè)私有化真實原因

5月27日，華發(fā)物業(yè)服務(wù)集團有限公司（00982.HK，下稱“華發(fā)物業(yè)”）發(fā)布公告，宣布鏵金投資有限公司（下稱“鏵金投資”）提出私有化建議，旨在撤銷華發(fā)物業(yè)服務(wù)的上市地位。

其中，光杰投資持有鏵金投資100%股權(quán)，而光杰投資為珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司（下稱“華發(fā)股份”）的全資子公司，華發(fā)物業(yè)服務(wù)為華發(fā)股份合并報表范圍內(nèi)的子公司。

不少業(yè)內(nèi)人士向《華夏時報》記者表示，以為華發(fā)物業(yè)此前5月16日停牌是為了待發(fā)布關(guān)于收并購的內(nèi)幕消息，沒想到竟然宣布退市了，有點出乎意料。

5月28日，克而瑞物管華南區(qū)域總經(jīng)理牟武在接受《華夏時報》記者采訪時指出，“我們認為華發(fā)物業(yè)私有化這件事情，短時間內(nèi)會在行業(yè)中引起深刻的思考，也讓企業(yè)及物業(yè)人想清楚上市的初衷，也會短暫帶來企業(yè)的一些負面輿論，不過從長久看，上市物業(yè)企業(yè)終究要面臨獨立性的挑戰(zhàn)，華發(fā)物業(yè)的私有化雖會給行業(yè)帶來一個警示作用，不過也不會出現(xiàn)大面積的退市現(xiàn)象。”

失去融資功能

數(shù)據(jù)顯示，2023年，華發(fā)物業(yè)實現(xiàn)營收約17.76億元，同比增長11.0%，歸屬母公司凈利潤為2.49億元，同比增長28.8%。截至2023年底，華發(fā)物業(yè)服務(wù)總資產(chǎn)10.47億元，負債8億元，凈資產(chǎn)2.48億元。

業(yè)績表現(xiàn)如此穩(wěn)健，為何選擇私有化退市？

對于選擇退市的原因，華發(fā)物業(yè)在公告中稱，“預(yù)計在不久的將來，股份繼續(xù)上市可能不會給本公司帶來任何有意義的裨益。”

開展股權(quán)籌資活動是擁有上市地位的主要優(yōu)勢。據(jù)了解，華發(fā)物業(yè)自2020年借殼上市以來，便未進行過股權(quán)融資。

“由于股份交易的流通量相對量較低，且股份交易價格在過去幾年呈下降趨勢，因此本公司未開展任何股權(quán)籌資活動。在此等情況下，本公司無法充分利用其目前的上市平臺作為長期增長的資金來源。”華發(fā)物業(yè)在公告中指出。

近年來，華發(fā)物業(yè)的股份交易流通量長期處于相對較低的水平。股份截至最后交易日（包括該日）止6個月、12個月及24個月期間的平均每日成交量為每個交易日分別僅占于公告日期已發(fā)行股總數(shù)約0.06%、0.04%及0.04%。股份交易低流通量可能讓計劃股東難以在不對股價造成負面影響情況下進行大量場內(nèi)出售。

而華發(fā)股份在相關(guān)公告中指出，于股東而言，本次私有化的計劃股份注銷價格對比歷史股價的溢價水平，是在近兩年香港類似私有化的交易中的合理范圍內(nèi)，可實現(xiàn)各方股東共贏。

溢價三成私有化

根據(jù)相關(guān)公告，華發(fā)股份將溢價三成私有化華發(fā)物業(yè)。

5月27日，華發(fā)物業(yè)服務(wù)發(fā)布公告稱，于2024年5月14日，要約人（鏵金投資有限公司，華發(fā)股份旗下公司）根據(jù)公司法第99條以協(xié)議安排方式將公司私有化，請求董事會向計劃股東提呈該建議。

具體來看，這次私有化方案為，華發(fā)股份合計持有華發(fā)物業(yè)服務(wù)42.56%（鏵金投資38.76%，光杰投資3.80%）股份不變，而外界持有的剩余57.44%計劃股份將被注銷，注銷價為每股計劃股份0.29港元，應(yīng)付最高現(xiàn)金代價約為16.7億港元。

華發(fā)物業(yè)私有化完成前后目標公司股權(quán)架構(gòu)。截圖自華發(fā)股份公告

公告信息顯示，注銷價為每股計劃股份0.29港元，較近5個交易日平均收市價溢價約30.63%，較近30個交易日平均收市價溢價約70.59%。且于2023年每股股份的股東應(yīng)占經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值溢價970.11%。

私有化后，鏵金投資及光杰投資將分別擁有華發(fā)物業(yè)約96.20%及3.80%的股份，而華發(fā)物業(yè)于聯(lián)交所的上市地位將同時被撤銷。

值得一提的是，牟武還提到，華發(fā)物業(yè)私有化之后也會讓物業(yè)企業(yè)思考自己的獨立性，尤其是地產(chǎn)下屬的物業(yè)企業(yè)，需要建立強大地產(chǎn)與物業(yè)協(xié)同的能力，也警示了上市物業(yè)企業(yè)，上市不是終點，如何促進主業(yè)的發(fā)展，如何做到服務(wù)資產(chǎn)的保值增值，如何建立自己的獨立性等。

提升華發(fā)股份的利潤水平

華發(fā)股份表示，華發(fā)物業(yè)完成退市私有化之后，可以更好地專注于長期戰(zhàn)略，更加精準地進行地產(chǎn)與物業(yè)之間的資源共享和整合，提高物業(yè)服務(wù)對公司歸母凈利潤的貢獻水平。

2023年，華發(fā)股份營業(yè)收入721.45億元，同比增加19.35%；凈利潤34.65億元，同比下降28.97%；歸母凈利潤18.38億元，同比下降29.58%，增收不增利。

據(jù)了解，華發(fā)物業(yè)2019-2023年的營業(yè)收入平均年增長率超過20%，凈利潤平均年增長率約40%。若是按華發(fā)物業(yè)2023年凈利潤估算，本次私有化后將增加華發(fā)股份對華發(fā)物業(yè)的持股比例，等同增加歸母凈利潤超過人民幣1.4億元。

此外，截至2023年末，華發(fā)物業(yè)賬面現(xiàn)金人民幣3.8億元，近2年每年經(jīng)營凈現(xiàn)金流入約為人民幣1.7-1.9 億元。華發(fā)物業(yè)私有化可以為華發(fā)股份經(jīng)營現(xiàn)金流做補充。

牟武也認為，華發(fā)物業(yè)私有化是華發(fā)股份的戰(zhàn)略決定，私有化的華發(fā)物業(yè)也將輕裝前行，注重服務(wù)品質(zhì)，也進一步加強華發(fā)股份房地產(chǎn)主業(yè)與物業(yè)服務(wù)之間的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)，有助于華發(fā)股份進一步提升產(chǎn)品力、服務(wù)力，助力公司的長遠可持續(xù)性發(fā)展。