廣州五一樓市：以去庫存為主，開發商“卷”價格促銷售 4月表現疲弱

廣州樓市。梁寶欣/攝

“最近的話開發商都在去庫存，他們回籠現金，折扣做的比較大。”廣州房產中介陳希（化名）在五一小長假最后一天向《華夏時報》記者描述廣州五一樓市的情況。

據陳希的描述，保利在廣州到處在卷價格，從而導致其旗下項目周邊的盤價格都往下降，大家都去庫存了，“（要是）只保利賣，別的盤不賣的話也不合適，大家都要回籠資金。”

據廣州中原研究發展部消息，五一小長假及前夕（4.27-5.5）廣州累計22個項目推新（其中3個新開項目，19個項目有新加推），共有2106套新貨上市，開發商積極配合購房者五一放假期間的購房需求，采用限時優惠、以舊換新、清棟優惠、贈送物業管理費等方式拉動客戶置業需求。

據了解，廣州不少新盤項目都在五一假期前提前搶跑，像保利燕語堂悅4月29日開售推出250多套貨，據保利公布的數據顯示，開盤熱銷16億元。

而中指研究院的統計數據顯示，“五一”假期，廣州新房的日均成交面積為0.73萬平米，同比下降65%，降幅是一線城市中最大的，而北京同比上漲19%，深圳和上海分別同比下降32%和62%。

觀望情緒仍在

陳希提到，廣州五一黃金周期間不少樓盤的優惠力度比較大，不過有具體的時間限制，主要是開發商想要回款。像位于廣州荔灣區的保利錦上印項目在五一期間就推出“買住宅送公寓使用權”的促銷活動。

另據記者了解，今年五一期間，廣州城投珠江天河壹品在售建面約96-143平米3+1至5+1戶型，開啟全民營銷，推薦成交贏6萬元/套獎金（稅前），同時還舉行小米su7試駕體驗、車模樂高DIY等活動；越秀珠實城發·江灣和樾也推出了數套特價單位，比如一套138平米單位，原價1119萬元，打折后980萬元，優惠多達139萬元。而位于番禺長隆萬博附近的耀勝新世界，項目促銷88折后，有單價5.6萬元/平米起的單位，疊墅復式單位6萬元/平米起。

值得一提的是，根據克而瑞實地調研監測到，廣州五一房企主力折扣在3-4個點，降價幅度明顯較3月份減少。

圖源：克而瑞廣佛區域

具體到成交效果上，也不及預期。5月7日，獨立地產經濟學家鄧浩志在接受記者采訪時指出，“廣州樓市五一表現不太如意，就我找各大開發商聊的情況都不太好，然后有統計機構把城市的數據都羅列了一下，表現也比較弱勢。”

中指研究院數據顯示，從重點城市來看，今年五一假期期間，北京、廣州、深圳、成都、南京、濟南等地部分優質項目到訪量增加明顯，但觀望情緒仍在，其中北京、濟南2024年五一假期日均成交面積較去年假期均表現增長，且均高于2019年假期水平；而多數三四線城市樓市表現一般，市場成交與近幾年五一假期數據相比普遍表現下降。

圖源：中指研究院

另外，克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉指出，從營銷表現看，今年五一廣州開盤加推的樓盤數量看上去和去年、前年相差不大，但是從推新的貨量來看，今年五一少了大概有3成左右。開發商謹慎應對一方面跟天氣有關，今年五一假期廣州雨水特別多，不利于開發賣樓搞營銷活動。另一方面也跟當前市場環境偏弱有關系，今年前四個月廣州新房的成交面積約為180萬平米，而去年同期是299萬平米，同比大約下降了四成，這個成交量放在過去十年來看都是偏低的。

4月市場表現疲弱

需要注意的是，今年1月27日廣州發布了優化調整樓市限購政策，120平米以上戶型不限購，且同時可以“賣一買一”“租一買一”。在廣州中原研究發展部看來，上述樓市政策帶來的長效刺激，3、4月的廣州樓市有一定回溫跡象。

圖源：廣州中原研究發展部

不過，克而瑞廣佛區域于近日指出，4月經歷第一季度業績沖刺，市場處于休整期，加上清明節點、暴雨天氣等不利因素影響，難以調動購房者情緒，撬動市場需求。來訪認購方面，受清明傳統置業淡季影響，房企營銷力度普遍放緩，加上暴雨天氣客戶看房意愿減弱，克而瑞數據監測顯示，4月來訪認購走勢波動向下，尤其是下半月市場缺乏紅盤推新補貨，成交氛圍陷入膠著，轉化率更跌破3%，降至近期低位。

克而瑞數據監測顯示，廣州新房商品住宅4月供應量為64.22萬平米，環比減少16.2%，同比減少39.9%，其中供應集中在下旬（五一節前一周取證26.72萬平米）。成交量為53.72萬平米，環比減少11% ，同比減少29.1%，均價為37138元/平米，環比上升0.6%，同比上升3.6%。

另外，在二手房方面，5月4日，廣州市房地產中介協會發布數據顯示，2024年4月（統計周期為3月26日至4月25日），廣州市二手住宅網簽宗數和面積分別為9128宗和89.93萬平米，環比下降2.61%和3.78%。

但是，鄧浩志則認為廣州二手房的成交數據有水分。“廣州二手網簽數和實際成交數有較大差距，主要是越來越多的‘金融客’需求所致。即，這些二手網簽并不是真正的成交，只是客戶獲得抵押貸款或者按揭的一個必要手續。其實就是真網簽，假交易。”鄧浩志說道。

在鄧浩志看來，不少人可能通過上述的方式來獲得抵押貸款。最近很多金融機構推出以住房為抵押物的貸款產品，而市場上也有因房價下跌和經營要求，導致一部分人有著拆東墻補西墻的融資需求，就導致了近期真網簽，假交易的數量大增，也使得二手市場貌似出現了明顯的“復蘇”的假象，但實際上沒那么多。

在談及廣州樓市是否會迎來好轉時，鄧浩志指出，“市場的轉機在于廣州的樓市政策，要是政策支持力度大的話呢，我相信市場復蘇會更明顯一點，因為五一前政治局會議提及要去庫存。近期各地陸陸續續出政策，像北京、深圳等。而廣州之前已經是比較寬松的，不過前期的政策消化的差不多了，再加上深圳這個松綁，可能會形成分流。所以，我覺得廣州5月份會有新政出臺，像住房的以舊換新，廣州現在已經在征集意見了，應該5月份會推。”

4月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。其中，就房地產方面提出，繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。