房地產(chǎn)向好的信號

上月底的高層會議，地產(chǎn)領(lǐng)域受到重點(diǎn)關(guān)注，其中新增提出：

“要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。

研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，上述表述對行業(yè)發(fā)展或具有歷史性影響意義。

具體該如何理解呢？

01再提去庫存 影響或是歷史級別

回顧2015年12月和2016年4月，高層曾提出過房地產(chǎn)去庫存，隨后在棚改去庫存的帶動下，房地產(chǎn)市場走出低谷。

國金證券研究認(rèn)為，此次高層再定調(diào)，預(yù)計系列自上而下平衡房地產(chǎn)供求關(guān)系、去庫存的相關(guān)措施將相繼落地，對行業(yè)產(chǎn)生的影響或是歷史級別。

國金證券研究認(rèn)為，助力地產(chǎn)“去庫存”或可從三方面發(fā)力：

其一，各地新房銷售政策或可因地制宜進(jìn)一步優(yōu)化；

其二，“三大工程”或是“消化存量”“優(yōu)化增量”的重要抓手，城中村改造項目的房票安置、保障房體系建設(shè)中對存量房的收購或可部分推動地產(chǎn)去庫存。

其三，地方政府助力地產(chǎn)“以舊換新”或可推動消化存量。

國盛證券研究認(rèn)為，“消化存量”可能落地的方向是成立統(tǒng)一平臺收儲，收購對象含開發(fā)商的累積的新房房源庫存、開發(fā)商的未動工庫存地塊。因二手房是非標(biāo)產(chǎn)品，不會是主要對象。

招商證券研究認(rèn)為，此次會議表述為消化存量“房產(chǎn)”而非“房地產(chǎn)”，或意味著后續(xù)政策對象或更多集中于市場上去化困難的待售商品住房，而非未開工或停、緩工的土地或項目。

但是，值得關(guān)注的是，研究機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，對比 2014-2016年寬松周期，本次會議表述是“統(tǒng)籌研究”，一方面說明政策是自上而下的，同時也說明去庫存政策的推進(jìn)速度不會快。

天風(fēng)證券研究分析，盡管現(xiàn)在政府收儲模式已經(jīng)初現(xiàn)端倪，但預(yù)計短期內(nèi)推進(jìn)節(jié)奏可能仍會較為穩(wěn)慎，這也是本次會議強(qiáng)調(diào)“統(tǒng)籌研究”的用意。

02 可能的途徑及資金來源？

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，本次會議再提“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)的政策措施”，或有助于各地存量去化成熟模式的形成。但無論是“以舊換新”還是收購存量住房改作保障房，都面臨著資金難題。

長江證券研究分析，歷史上的去庫存，是依靠政府部門和居民部門大力加杠桿來實(shí)現(xiàn)，而本輪政府收儲，庫存并未實(shí)質(zhì)去化，只是從居民部門階段性轉(zhuǎn)移至政府部門，考驗地方財力和杠桿空間。

平安證券設(shè)想，各地城投分批次收購存量住房轉(zhuǎn)做保障房，資金來源可以分為三塊：

首先，商業(yè)銀行以住房為抵押物發(fā)放貸款，利率水平不超過同期個人住房貸款；

其次，綜合考慮運(yùn)營成本、空置率及租金回報率，保障性住房的運(yùn)營收入未必能夠覆蓋貸款利息成本，可由ZY財政提供 2%-3%貼息，并引入民間資本參與運(yùn)營。

最后，央行可設(shè)立萬億以上規(guī)模的專項再貸款，為商業(yè)銀行提供充足的資金。

03 關(guān)鍵在于提振購買力

盡管自上而下的“消化存量”政策落地還需時間，但業(yè)內(nèi)總體認(rèn)為，此次會議相關(guān)表述有利于推進(jìn)整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈信心的恢復(fù)。且目前看，供需兩端去庫存政策已經(jīng)齊發(fā)力。

比如，4月29日自然資源部的發(fā)文，要求商品住宅去化周期超過36個月的城市暫停宅地出讓，也是從供給端限制供給，有利于存量項目去化。

4 月 30 日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購政策的通知》，允許已擁有住房達(dá)到限購套數(shù)的居民家庭，在五環(huán)外新購一套住房。雖然政策效果雖有待跟蹤，但政策放松信號意義很強(qiáng)。

國盛證券研究預(yù)測，今年年內(nèi)，有希望繼續(xù)推進(jìn)的政策包括：

需求側(cè)繼續(xù)加碼一線（限購區(qū)域、社保年限、商業(yè)、首付比例）、房貸利率下行、交易稅費(fèi)進(jìn)一步下調(diào)等；供給側(cè)，成立平臺收儲新房轉(zhuǎn)為保障房；三大工程繼續(xù)推進(jìn)。

天風(fēng)證券同時認(rèn)為，房地產(chǎn)的關(guān)鍵問題還是主體紓困和提振居民購買力，后續(xù)關(guān)注重點(diǎn)在于政策執(zhí)行力度和有無配套財政或者金融工具支持，比如PSL或者其他。