四川
前些年，天府新區熱，很多人跑來問我天府新區房子怎么買。
近幾年核心城區熱，很多人又跑來問我成都核心5+1區的房子怎么買，特別是成華區，問的人很多。
可以說成都購房者，總是哪個城區熱就喜歡往哪個城區跑，一直在模仿、跟隨，少有人考慮買房核心本質，更多是碰運氣的無頭蒼蠅，運氣好的歪打正著，運氣差的深陷泥潭。
作為2023年成都二手房成交量最大的城區，成華區熱度確實如日中天。
成都樓市論熱度，前些年是天府新區，近幾年是成華區。
購房者只知道某些城區樓市熱，喜歡追熱買房，卻不去考慮為什么熱，能熱多久？
我每次問購房者，為什么要考慮買這些熱度高的城區，得到的回答往往是認為這些區發展好，有潛力。
再細問為什么認為有潛力？
答案則是聽別人說、大家都這么認為。
很多時候，購房者買房都是盲目的從眾，以曾經和現階段的火熱，去判斷未來哪里潛力大，漲的多。
追熱，主要是目前購房者買房，依然更多在考慮以何種手段達到利益最大化。
但由于購房者對行業的不了解、城市發展的不清晰，使得他們存在嚴重的信息滯后。
他們想要利益最大化，卻不知道哪里能利益最大化，只能聽別人說，看別人分析，或者看哪里前面有人掙錢了，就一窩蜂往哪里擠。
我想告訴大家的是，房子不是哪里現在熱度高，哪里未來就有價值，而是未來哪里有居住需求，哪里才有價值！
判斷區域潛力，短期可以只看需求有多大，這個需求可以是自住也可以是投資，但長期則看區域未來居住需求有多強烈。
因為前期的投資客可以把房產賣給后期的投資客，但后期的投資客呢？
投資不可能無限延續，買房投資最終是以買賣形式賺取差價或者租賃賺取收益，只有足夠的居住需求托底，投資群體才能順利將房產轉移到自住群體手中變現，不然后期的投資客就是完美的接盤俠。
為什么前些年，天府新區樓市可以大熱，近兩年熱度降低？
就因為短期大量自住需求和投資需求涌入，最后沒有足夠的居住需求托底。
前些年，高速城鎮化階段，大量人口涌入成都，龐大的居住需求隨之而來，同時隨著文化經濟的提升，成都本地居民的改善居住需求也大量增加。
曾經大家多是居住在三到六層磚混結構的筒子樓或者單元房，甚至是老平房。
老城區的確有最好的交通位置，最強的基礎配套和文化歷史底蘊，但由于建設早，無論是住宅的品質和還是街道的設計，都越來越難以滿足現代城市高速發展的需求。
相比起隨處可見的老舊的街區，大家更向往為數不多高樓大廈、寬闊馬路的新建區域。
我們可以看見，攀成鋼從老廠區到千億級的城市新區的成功。
我們可以看見，金融城、大源爆發式成為頂流板塊的崛起。
前些年，天府新區也的確能吸引到人，因為那個時候新建城區的高顏值能很好滿足部分購房群體居住改善的需求。
快速的發展，美好的規劃，大量的新建樓盤，配合上開發商的宣傳投入，推高預期，使得大量投資需求涌入。
一定的自住需求+大量的投資需求，短期內推高價格是在所難免。
但長期看，天府新區樓市疲軟也是意料之中，所以2020年開始，我就一直在告訴成都購房者天府新區樓市的問題。
雖然天府新區，這些年發展日新月異，高樓林立，街道寬敞，公園水景、綠化漂亮，我們必須肯定，天府新區的發展。
但在樓市方面，天府新區并沒有趕上好時候，也沒有遇到好位置。
天府新區，不同于攀成鋼、金融城、大源。
時間上，起步晚，正好趕上城鎮化增速將出現放緩，人口負增長。
位置上，天府新區位處郊區，不具備強勢的交通能力和人口輻射范圍。
在這個基礎上，這些年大大小小城市都在建新區，高樓大廈、寬闊馬路已經太多了。
當高樓大廈、寬闊馬路被無限復制在各個城市，習以為常時，大家才會幡然醒悟。
城市是生存的空間，更是文化的載體，新區最大的挑戰是，難以實現真正的工作生活綜合發展。
大家回頭想一下，成都近這些年最火的文旅新地標。
前有太古里，后有東郊記憶。
太古里熱度一直居高不下，而現如今的東郊記憶也是迅速崛起。
它們為什么能成功？
因為它們不是復制粘貼，它們有不一樣的優秀。
我認為，城鎮化絕非高樓大廈和寬闊馬路的無限組合的延伸。
大高樓、大廣場、大馬路已經成為了多數城市的“標配”。
中央商務區高樓林立，主干道寬闊整齊、貫穿新城。雷同的規劃，雷同的建筑，雷同的景觀
一些縣城的新區很多地方甚至和大城市的新區，沒有太大差別。
所有的城市，越來越像同一個城市。
正如作家韓少功在《閱讀的年輪》說的那樣：“水泥和玻璃，正在統一著每一個城市的面容和表情，正在不分南北地制定出彼此相似的生活圖景。”
當新城新區大量出現，大家對這類大同小異復制粘貼式的新城已經習以為常時，購房者自然就會開始對它們進行篩選。
（想了解成都樓市的朋友，建議到公眾號“不魚說房”翻看以前的文章，有很多成都樓市具體的分析以及數據、規劃，對購房思路是有幫助的。）
也就可以理解，為什么現在天府新區熱度降低，熱度又回到了5+1區。
不是大家現在不喜歡新區、新城了，而是以前沒有太多選擇空間，現在選擇空間多了，大家會選擇更能滿足自己需求的新區、新城了！
更準確的說，不是熱度又回到了5+1區，而是熱度集中在了5+1區的新房、新版塊、新區域上面了。
5+1區現在每個城區都有新板塊，新區域，相比起天府新區，它們有更好的交通位置，更綜合的優質配套服務，與此同時還有老城豐富的文化歷史底蘊。
有更好的選擇，購房者自然會開始考慮更好的。
而沒有足夠的居住需求托底，天府新區的樓市，就需要降低價格門檻去吸引居住，要么就是在細化需求，確保競爭力。
降低價格門檻換取需要，主要是以剛需、剛改小區為主。
細化需求確保競爭力，主要是以豪改為主，既然一般產品比不過5+1區新板塊，就做5+1區新板塊基本做不出來的高端豪改小區。
所以我們目前可以看見，天府新區這幾年降價大的主要是剛需、剛改小區，但豪改小區相對好一些。
因為細化需求后，競爭沒有那么強烈，但只要5+1區有條件成規模的做出這類豪改產品，天府新區的這類豪改競爭力同樣也會下滑。
講到這里，大家可能也就理解，為什么近幾年成華區熱度會這么高。
因為5+1區有足夠的居住需求托底，而成華區目前能連片打造的地最多，吸收居住需求的能力最強。
最后，就是5+1區熱度能持續多久的問題？
其實看到這里大家應該也能明白，熱度能持續多久，需要看它們能有多少居住需求。
而目前看，5+1區怕是在肉眼可見的未來都會有較強的居住需求……
我希望大家記住，房產的價值理應是文化、配套、位置、品質和個人喜好等諸多因素綜合的產物，需求確實是核心，但居住才是基礎。
房子最終還是拿來住的，不是嗎？
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