絕地反擊！華夏幸福要全面轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商

　　文/地金君

　　7月5日，農(nóng)歷六月初七。

　　宜：結(jié)婚、出行、簽訂合同、納財(cái)、開(kāi)業(yè)和訂盟。

　　忌：安葬、作灶、行喪、伐木和破土。

　　這一天的固安，雷陣雨。

　　華夏幸福的掌舵人王文學(xué)，在其夢(mèng)想開(kāi)啟之地——河北固安宣布：華夏幸福將全面轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商。

　　從“運(yùn)營(yíng)商”到“服務(wù)商”，這種定位的轉(zhuǎn)變，是由“重”向“輕”的命運(yùn)抉擇，也是王文學(xué)的一個(gè)自我革命。

　　88年的少帥、華夏幸福副總裁主管戰(zhàn)略負(fù)責(zé)人林成紅走到了臺(tái)前談戰(zhàn)略重塑。

　　01

　　2022-2023年完成債務(wù)重組，

　　2022-2025年完成全面轉(zhuǎn)型

　　為了讓讀者更清晰、全面的了解華夏幸福新戰(zhàn)略的全貌，地金君盡量完整還原林成紅的回應(yīng)。

　　1、華夏幸福戰(zhàn)略重塑主要內(nèi)容有哪些?

　　林成紅認(rèn)為：

　　一,明確了新的企業(yè)定位與愿景。從產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商，以中國(guó)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商為愿景。

　　二,樹(shù)立了新的理念與使命。以“服務(wù)即未來(lái)”為新理念，以“服務(wù)實(shí)體企業(yè)，發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)”為新使命。

　　三,確立了新的戰(zhàn)略目標(biāo)。2022-2023年完成債務(wù)重組，2022-2025年完成全面轉(zhuǎn)型。

　　四,夯實(shí)了新的轉(zhuǎn)型發(fā)展路徑。以住宅開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)管理為基礎(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)新城為平臺(tái)，重塑以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心的政府服務(wù)體系和以空間服務(wù)為核心的企業(yè)服務(wù)體系，全面轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商。

　　五,確定了新的業(yè)務(wù)組合。上市公司業(yè)務(wù)將分為住宅開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)管理、產(chǎn)城開(kāi)發(fā)及服務(wù)、招商服務(wù)、園區(qū)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)六大核心板塊。

　　六,匹配了與新戰(zhàn)略相適應(yīng)的組織架構(gòu)。強(qiáng)化跨部門(mén)委員會(huì)的決策作用，根據(jù)業(yè)務(wù)需求調(diào)整組織架構(gòu)，重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的組織將貫徹輕重分離、產(chǎn)營(yíng)分離原則，強(qiáng)化管理，控制風(fēng)險(xiǎn)；輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)體現(xiàn)獨(dú)立發(fā)展，具備條件則公司化運(yùn)作。

　　七,建立了新的分配機(jī)制。把激勵(lì)與分配機(jī)制作為公司核心競(jìng)爭(zhēng)力，確保分配機(jī)制體現(xiàn)公司戰(zhàn)略，共創(chuàng)共享，按照業(yè)務(wù)錨點(diǎn)分類(lèi)激勵(lì)，精準(zhǔn)激勵(lì)，充分調(diào)動(dòng)廣大員工積極性。

　　八,實(shí)施了新的關(guān)鍵策略。包括債務(wù)化解策略：通過(guò)整合公司資源，推進(jìn)債務(wù)化解；經(jīng)營(yíng)優(yōu)化策略：以戰(zhàn)略預(yù)算平衡組織，以投資管理抓牢項(xiàng)目；以戰(zhàn)略重塑為牽引，組織重塑為匹配，機(jī)制重塑為支點(diǎn)，管控重塑為保障，文化重塑為基底，全面推動(dòng)公司轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

　　2.華夏幸福新戰(zhàn)略指引下的業(yè)務(wù)板塊，會(huì)有哪些新變化？輕重平衡和配比將有怎樣的變化?

　　林成紅表示，在新戰(zhàn)略的指引下，產(chǎn)城開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將“輕重結(jié)合”，依托產(chǎn)業(yè)新城平臺(tái)，提供規(guī)劃、融資、代建和運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)服務(wù)，同時(shí)量力而行，保留一定量的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，為城市發(fā)展提供綜合解決方案。

　　招商與園區(qū)服務(wù)將全面向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，在做好產(chǎn)業(yè)招商與園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的同時(shí)，積極培育以空間服務(wù)為核心的企業(yè)服務(wù)，成為重要增量業(yè)務(wù)。

　　住宅業(yè)務(wù)將“輕重分離”，重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)繼續(xù)完成保交房任務(wù)，根據(jù)公司資產(chǎn)負(fù)債表保持適度規(guī)模，以總負(fù)債率和凈負(fù)債率兩條紅線進(jìn)行嚴(yán)格約束。同時(shí)探索地產(chǎn)發(fā)展新模式，發(fā)展房地產(chǎn)代建和裝修、營(yíng)銷(xiāo)、總包等開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)“資產(chǎn)交易”與“產(chǎn)營(yíng)分離”并舉：一方面積極推動(dòng)債務(wù)重組方案中的資產(chǎn)交易，另一方面通過(guò)產(chǎn)營(yíng)分離盤(pán)活現(xiàn)有資產(chǎn)，持續(xù)為公司貢獻(xiàn)現(xiàn)金流。資產(chǎn)管理將作為公司的“調(diào)峰電站”，適時(shí)“放水發(fā)電”或“抽水儲(chǔ)能”，主動(dòng)調(diào)節(jié)公司的資產(chǎn)均衡、風(fēng)險(xiǎn)安全、提升公司價(jià)值。

　　物業(yè)服務(wù)方面發(fā)揮自身“市政+園區(qū)+社區(qū)”的鮮明特色，以城市綜合治理需求為出發(fā)點(diǎn)，用一體化、專(zhuān)業(yè)化、智慧化的服務(wù)支持城市公共空間、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、社區(qū)生活全業(yè)態(tài)發(fā)展，營(yíng)造城市幸福生活多維場(chǎng)景。

　　3.這次戰(zhàn)略重塑提出了“服務(wù)即未來(lái)”的理念，體現(xiàn)了華夏幸福的哪些變化?

　　林成紅認(rèn)為，從公司自身來(lái)說(shuō)，有幾大變化。

　　第一,企業(yè)發(fā)展理念變了。由資源型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變。如果說(shuō)此前的房地產(chǎn)是資源驅(qū)動(dòng)，誰(shuí)占有資源，誰(shuí)就能發(fā)展，例如信貸資源，未來(lái)房地產(chǎn)將是服務(wù)驅(qū)動(dòng)型，只有依靠專(zhuān)精特新，依靠技術(shù)，依靠服務(wù)。

　　第二,文化變了。由甲方文化向乙方文化轉(zhuǎn)變，由躺著賺錢(qián)向跪著賺錢(qián)轉(zhuǎn)變。

　　第三,管理方式變了。公司目前兩種發(fā)展模式并存，包括重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式和輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。重資產(chǎn)致力于防范風(fēng)險(xiǎn)，精細(xì)化管理，輕資產(chǎn)則創(chuàng)新分配機(jī)制，做到萬(wàn)馬奔騰。

　　第四,經(jīng)營(yíng)邏輯變了。從掙錢(qián)邏輯向值錢(qián)邏輯轉(zhuǎn)變。

　　第五,人才模型轉(zhuǎn)變。從開(kāi)發(fā)型向服務(wù)型人才轉(zhuǎn)變。公司的產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)、物業(yè)集團(tuán)多年來(lái)致力于提供服務(wù)，有服務(wù)基因，同時(shí)，公司要培養(yǎng)更多的服務(wù)型人才。

　　02

　　華夏幸福下一程

　　其實(shí)，華夏幸福曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)兩。

　　時(shí)間回溯到2002年，廊坊市設(shè)立“廊坊開(kāi)發(fā)區(qū)固安工業(yè)園區(qū)”，與三浦威特，也就是現(xiàn)在華夏幸福的子公司簽署了一系列委托開(kāi)發(fā)協(xié)議。

　　2012年和2015年，固安縣又將兩家新設(shè)園區(qū)委托給華夏幸福。三個(gè)園區(qū)面積加起來(lái)超過(guò)170平方公里。

　　這個(gè)特殊的模式，成就了華夏幸福“環(huán)京大地主”的身份。

　　根據(jù)華夏幸福自己的解釋?zhuān)凑者@個(gè)模式，從一級(jí)土地整理到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，再到招商，每一個(gè)環(huán)節(jié)都能收費(fèi)。

　　用地金君的理解，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式是通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)中心城市周邊小城市的地價(jià)來(lái)獲得產(chǎn)服收入，再通過(guò)賣(mài)房回收現(xiàn)金流。

　　華夏幸福幫當(dāng)?shù)卣鐾恋卣砗突A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，然后土地價(jià)格上漲，房?jī)r(jià)上漲。

　　到2016年，華夏幸福創(chuàng)始人王文學(xué)以485億的身價(jià)成為胡潤(rùn)百富榜河北首富。

　　在彼時(shí)，是華夏幸福的高光時(shí)刻。

　　2017年華夏幸福實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1522.12億元，比2016年同期增長(zhǎng)26.50%，銷(xiāo)售額居行業(yè)第九（克而瑞統(tǒng)計(jì)）。歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)87.81億元，同比增長(zhǎng)35.26%，凈利潤(rùn)率14.72%。

　　不過(guò)，產(chǎn)業(yè)新城模式前期投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)，因此配套的住宅銷(xiāo)售一直以來(lái)都是華夏幸福依賴回血的重要現(xiàn)金來(lái)源。

　　這時(shí)直到2017上半年，環(huán)京樓市仍然如火如荼，華夏幸福在該地區(qū)的地產(chǎn)銷(xiāo)售能占到其總銷(xiāo)售額的八九成左右。隨后，環(huán)京限購(gòu)政策出臺(tái)，京津冀樓市也進(jìn)入冰點(diǎn)。

　　再由于“三道紅線”融資新規(guī)，以及疫情影響，華夏幸福的財(cái)務(wù)情況持續(xù)惡化。

　　今年年報(bào)季期間，多家房企宣布延期披露，華夏幸福“毫無(wú)懸念”地加入了延發(fā)年報(bào)的隊(duì)伍。

　　對(duì)于新形勢(shì)下的發(fā)展方向，華夏幸福表示審時(shí)度勢(shì)，重塑戰(zhàn)略的基礎(chǔ)與背景。

　　華夏幸福方面表示，近兩年來(lái)，面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)實(shí)困境與自身流動(dòng)性壓力，華夏幸福克服重重困難，確保了債務(wù)重組穩(wěn)步推進(jìn)：制訂公布債務(wù)重組計(jì)劃并獲得債委會(huì)高票表決通過(guò)，實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組整體簽約過(guò)半；同時(shí)確保了企業(yè)有序經(jīng)營(yíng)：以項(xiàng)目為單元、投資管理為核心，實(shí)行投資、預(yù)算一體化，力推精益化管理，有效降低了管理與財(cái)務(wù)成本，保障了企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)與核心團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定。

　　債務(wù)重組的推進(jìn)和有序經(jīng)營(yíng)，為華夏幸福主動(dòng)求變、進(jìn)行戰(zhàn)略重塑打下了基礎(chǔ)，爭(zhēng)取了空間。

　　對(duì)此，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也認(rèn)為，華夏幸福的新戰(zhàn)略是對(duì)原有產(chǎn)業(yè)新城與商業(yè)地產(chǎn)雙輪戰(zhàn)略的調(diào)整與修正，是因應(yīng)形勢(shì)變化的戰(zhàn)略回歸與業(yè)務(wù)重新聚焦，是以現(xiàn)金流為核心、以產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)為基礎(chǔ)、以“輕重結(jié)合”對(duì)原有重資產(chǎn)模式的替代，有利于華夏幸福在完成公司重整的基礎(chǔ)上重新出發(fā)并實(shí)現(xiàn)未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展。

　　目前，華夏幸福輕資產(chǎn)招商業(yè)務(wù)累計(jì)簽約項(xiàng)目7個(gè)，項(xiàng)目總投資超45億，其中4個(gè)項(xiàng)目已落地在輕資產(chǎn)招商業(yè)務(wù)，物業(yè)累計(jì)簽約項(xiàng)目 25個(gè)，簽約面積 283萬(wàn)平，合同簽約額 2.8億，新進(jìn)山東、陜西、云南三省，新業(yè)務(wù)拓展已覆蓋7省7市；產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式已新拓展項(xiàng)目3個(gè)，為無(wú)錫梁溪、河南平頂山和祥符提供產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)等服務(wù)。

　　王文學(xué)要將華夏幸福這艘大船帶向何方，我們拭目以待。