三室改四室、墻面被改動(dòng)、全屋多處霉變……上海一男子租房18年后退租，房東要求“恢復(fù)如新”并向其索賠近25萬元；法院：酌情賠付6萬元

（原標(biāo)題：三室改四室、墻面被改動(dòng)、全屋多處霉變……上海一男子租房18年后退租，房東要求“恢復(fù)如新”并向其索賠近25萬元；法院：酌情賠付6萬元）

房子出租18年，租客退租后，房東發(fā)現(xiàn)房屋格局、墻面被改動(dòng)，全屋多處霉變，灶臺(tái)、墻面涂料、木地板均出現(xiàn)不同程度損壞。房東劉女士希望房子“恢復(fù)如新”，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，劉女士遂一紙?jiān)V狀將租客告上法庭……

圖為司法鑒定房屋受損現(xiàn)狀。

近日，記者從上海市長寧區(qū)人民法院（下稱長寧法院）獲悉這起房屋租賃合同糾紛案，就此還原案件來龍去脈。

2006年6月，張先生與劉女士簽訂房屋租賃合同，租期一年，保證金11600元。合同約定，承租人應(yīng)按交接時(shí)的房屋現(xiàn)狀使用，重新裝修或變更原有設(shè)施須征得出租人同意，租賃期滿要恢復(fù)原狀。

入住后，張先生將白墻刷成黃色，并將三室結(jié)構(gòu)改造為四室。

圖為客廳加裝木房門，多隔出一室。

一年期滿后，雙方未再簽訂書面合同，但張先生繼續(xù)居住，劉女士繼續(xù)收租，租金每年口頭協(xié)商上調(diào)，其他合同條款延續(xù)，形成事實(shí)上的不定期租賃關(guān)系，直至租客2024年7月交房。

交接時(shí)，劉女士發(fā)現(xiàn)房屋受損嚴(yán)重，要求張先生將房屋恢復(fù)“原狀”。因協(xié)商未果，劉女士訴至法院，索賠房屋修復(fù)費(fèi)14萬余元、房屋空置損失10萬余元，并支付逾期付租違約金5000元。

張先生辯稱，房屋改造經(jīng)過劉女士許可；墻體發(fā)霉系外墻滲水所致，與其無關(guān)；除一間臥室地板系辦公椅滑輪磨損外，其余損壞均屬自然損耗，不同意恢復(fù)“原狀”。若法院審理后認(rèn)為其負(fù)有恢復(fù)義務(wù)，則以賠償修復(fù)費(fèi)用方式履行，由原告自行修復(fù)。張先生認(rèn)為空置損失源于市場(chǎng)行情及房東自身原因，并反訴要求退還保證金。

“民法典第七百三十三條規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。本案的核心爭(zhēng)議在于，在合同約定需‘恢復(fù)原狀’返還的情況下，如何正確區(qū)分自然損耗與人為損壞。通常情況下，若承租人根據(jù)房屋性質(zhì)正常使用，即便隨著時(shí)間推移，房屋出現(xiàn)功能或外形退化的情形，亦應(yīng)屬于自然損耗，承租人無需承擔(dān)責(zé)任；若因承租人故意或疏忽、不當(dāng)使用房屋，導(dǎo)致出現(xiàn)損壞，則應(yīng)由承租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”長寧法院民事審判庭法官劉曦樺說。

法院審理認(rèn)為，根據(jù)合同約定，張先生在返還房屋時(shí)應(yīng)恢復(fù)原狀。雖然張先生稱，是在經(jīng)過劉女士同意的情況下對(duì)房屋結(jié)構(gòu)和墻體顏色進(jìn)行了更改，但劉女士并不認(rèn)可，張先生就此未能提供證據(jù)，難以認(rèn)定雙方已就其在返還房屋時(shí)無需恢復(fù)達(dá)成一致，該部分費(fèi)用應(yīng)由張先生負(fù)擔(dān)。

針對(duì)墻體滲水、地板和灶臺(tái)損壞，劉女士申請(qǐng)司法鑒定，結(jié)論為因果關(guān)系無法鑒定。雙方確認(rèn)張先生曾反映過漏水，但均未維修。除張先生自認(rèn)的辦公椅造成地板磨損外，劉女士未能舉證其他損壞系使用不當(dāng)造成。案涉房屋出租時(shí)已裝修多年，張先生又實(shí)際使用18年，房屋在正常使用中不可避免會(huì)產(chǎn)生自然損耗。

圖為法槌。

關(guān)于房屋修復(fù)費(fèi)，法院綜合考慮房屋現(xiàn)狀、使用年限、鑒定意見和雙方過錯(cuò)，酌情判令張先生支付修復(fù)費(fèi)用3萬余元。

關(guān)于10萬余元的空置損失，法院指出，劉女士收房后次月即掛牌出租，雖多次要求修復(fù)，但張先生都明確拒絕。劉女士時(shí)隔近一年才起訴，未能及時(shí)自行維修以減少損失。民法典第五百九十一條規(guī)定，一方違約后，對(duì)方有義務(wù)采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大，未采取合理措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。結(jié)合空置時(shí)長、鑒定報(bào)告載明的修復(fù)工期及市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)，法院酌定張先生支付空置損失3萬余元。

關(guān)于保證金，張先生在履約過程中不存在合同約定的嚴(yán)重違約致使合同無法履行的情形，其有權(quán)要求返還保證金。因張先生存在逾期付租情形，雙方同意將違約金5000元在保證金中折抵，法院判決劉女士返還剩余保證金6600元。

最終，張先生被判支付修復(fù)費(fèi)與空置損失合計(jì)6萬余元，劉女士則需返還保證金6600元，目前判決已生效。

法官提醒：

在訂立房屋租賃合同時(shí)，雙方應(yīng)對(duì)返還房屋時(shí)的狀態(tài)進(jìn)行明確約定，若需“恢復(fù)原狀”，應(yīng)對(duì)租賃之初交付的“原狀”留存證據(jù)。

承租人若要對(duì)房屋進(jìn)行裝修改造或更換家具、家電等設(shè)施設(shè)備，應(yīng)及時(shí)與出租人溝通，在協(xié)商一致的前提下進(jìn)行改造、更換，并對(duì)合同到期后改造或更換部分的歸屬進(jìn)行明確約定。

租賃期間，承租人應(yīng)以合理方式妥善使用房屋，若發(fā)生漏水、電路老化等情形，應(yīng)及時(shí)保留證據(jù)并向出租人反饋，若出租人未在合理期限內(nèi)維修，承租人可以自行維修，再向出租人追償維修費(fèi)用，避免損失擴(kuò)大。

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母女上海租120m2房子養(yǎng)十幾只狗 房東看房被糟蹋崩潰

俗話說“千金買戶，萬金買鄰”

有個(gè)糟心的鄰居

是很讓人困擾的

上海浦東新區(qū)一小區(qū)居民反映，今年2月以來，樓道里開始彌漫一股令人作嘔的惡臭。“有垃圾的臭味，又有糞便的臭味，又有漚了很長時(shí)間的泔水馬桶的臭味”。

并且樓道里經(jīng)常會(huì)堆放裝著垃圾的大型編織袋，不僅散發(fā)惡臭，還有蟲子在上面爬，甚至有幾戶居民家里也出現(xiàn)了蟲子，居民直呼“這房子沒法要了”。

樓道里經(jīng)常會(huì)堆放裝著垃圾的大型編織袋

經(jīng)過觀察、尋找，大家發(fā)現(xiàn)這跟二樓新搬來的一對(duì)母女有關(guān)。這對(duì)母女租住在二樓一套120平方米的房子里。

母女經(jīng)常凌晨2點(diǎn)多到4點(diǎn)多出門，翻撿小區(qū)垃圾桶，再用編織袋把廢品背回家。

母女經(jīng)常凌晨出門撿垃圾

女兒還收養(yǎng)了多條流浪狗，晚上帶出去再帶回來，聲音不小，打擾到周邊鄰居休息。

監(jiān)控畫面

鄰居稱，晚間狗在房間里追逐打鬧，偶爾還有女子訓(xùn)狗的聲音，居民不堪其擾。

據(jù)鄰居粗略估算，這對(duì)母女養(yǎng)了十幾只流浪狗，流浪狗未經(jīng)檢疫，是否有其他風(fēng)險(xiǎn)，也令居民擔(dān)憂。

屬地居委介紹，今年2月底的一個(gè)深夜，有居民報(bào)警稱，樓內(nèi)彌漫惡臭。民警進(jìn)入這對(duì)母女租住的房間發(fā)現(xiàn)，屋內(nèi)堆滿了撿來的廢品，還有12條未登記的犬只，室內(nèi)一片狼藉。“屋子里面確實(shí)是味道很大，隨處可見狗的大便還有小便，到處都是”。

民警進(jìn)入這對(duì)母女租住的房間

今年3月，屬地聯(lián)合派出所對(duì)無證收養(yǎng)的流浪犬只進(jìn)行了處置。但此后，這對(duì)母女又在陸續(xù)收養(yǎng)流浪狗，撿拾垃圾的行為也沒有停止。雖然物業(yè)每天派人來拖地，但治標(biāo)不治本。

屋內(nèi)堆滿了撿來的廢品

對(duì)此，該房的房東感覺很崩潰，“我就當(dāng)噩夢(mèng)一場(chǎng)，我這幾百萬的房子給她們?cè)闾Ａ恕薄７繓|稱自己年前急于出租，沒想到租戶入住后，會(huì)出現(xiàn)這樣的情況。

房東直言：“只要她（們）走掉，我損失多少都無所謂。”

據(jù)悉，這對(duì)母女并非第一次被投訴，她們?cè)谄謻|有房產(chǎn)，也有動(dòng)遷積蓄；母親68歲，女兒40歲，兩人似乎終日以撿拾垃圾為生，搬來之前母親還與曾經(jīng)的鄰居發(fā)生過激烈爭(zhēng)執(zhí)。

她們還曾在浦東其他區(qū)域租住過，都因同類問題被投訴，四處搬家，早已成為多個(gè)小區(qū)頭疼的"老大難"問題。

最新消息：在屬地派出所積極介入下，這對(duì)母女在5月31日已經(jīng)搬離，租戶雖尚有費(fèi)用未結(jié)清，但房東也不再追究房屋賠償及其他費(fèi)用。

網(wǎng)友表示，鄰里生活別影響到別人，遇到這樣的鄰居真的很糟心。

kcprincess：有愛心可以，不能妨礙到別人這到是真的。 木木呀：這是頂著愛狗的招牌，妥妥擾民害民呀。真是有愛心，最起碼不禍害人。 鎏金隨愿：遇到這種鄰居要瘋掉了。 米亞斯：這個(gè)房子還能要么？房東和鄰居都倒血霉了。 這對(duì)母女搬離后，又在不遠(yuǎn)處的航頭鎮(zhèn)重新落腳，網(wǎng)友擔(dān)心相同的情形，是不是會(huì)在其他地方重新上演？ 是ivy吖吖吖：下一群倒霉的鄰居又會(huì)是誰呢？ 炸毛：大概率有心理問題，換個(gè)地方又開始了，弄不好了。 林亞：她們現(xiàn)在是租房干這事，要是買房了咋辦？

對(duì)此，市人大代表建議應(yīng)發(fā)揮大數(shù)據(jù)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，了解清楚這對(duì)母女是否存在生理疾病上的障礙問題？是不是需要法定監(jiān)護(hù)和第三方醫(yī)療的強(qiáng)制介入來解決問題？多部門應(yīng)積極作為，從源頭上跟蹤解決。