居民部門去杠桿提速與地產負反饋循環機理透視及政策建議

來源：市場資訊

（來源：克而瑞地產研究）

導語：

本報告基于中國人民銀行、國家統計局、國家金融與發展實驗室、克而瑞等發布的數據，從房地產相關指標表現入手，系統分析房地產調整驅動居民去杠桿的傳導機制，評估其對居民消費、銀行信貸和宏觀杠桿結構的影響。

2026年7月30日，國家金融與發展實驗室（NIFD）發布《2026年二季度宏觀杠桿率報告》，數據顯示二季度宏觀杠桿率下降1.1個百分點，從一季度的309.3%降至308.2%，這是自2022年以來宏觀杠桿率首次出現單季下降。宏觀杠桿率呈現“居民主動去、企業被動降、政府溫和加”的運行格局。居民部門杠桿率自2024年起進入趨勢性下降通道，2026年二季度，居民去杠桿進程明顯加速。

數據來源：國家金融與發展實驗室NIFD。

與此同時，2026年上半年，居民貸款在有統計以來首次出現凈減少；住戶中長期貸款增量降至近年最低水平；個人住房貸款余額連續13個季度負增長。房地產市場深度調整，是此輪居民縮表的核心引擎。去杠桿過程與房地產市場調整同步發生、互為因果，形成了一個自我強化的負反饋循環：房價下行→居民資產縮水→提前還貸加劇/購房意愿走弱→房地產銷售、投資進一步收縮→房價繼續承壓。

一、房地產相關指標表現

1.居民房貸余額連續13個季度負增長

2026年二季度末，個人住房貸款余額36.29萬億元，同比下降3.8%，自2023年二季度起已連續13個季度負增長，成為本輪居民部門去杠桿進程中持續時間最長、拖累效應最顯著的單一變量。2026年上半年，個人住房貸款余額累計減少7163億元。個人住房貸款作為居民負債端的絕對主體，通常占居民全部債務的六成以上，其持續、深度的收縮，直接決定了居民部門整體的縮表節奏。

圖1：個人住房貸款余額同比增速

數據來源：中國人民銀行。

表1：2026年二季度末房地產相關貸款

數據來源：中國人民銀行。

2.二季度提前還貸規模創歷史新高

從貸款結構看，2026年上半年居民貸款"借得少、還得多"的特征極為突出：

住戶中長期貸款（以房貸為主）上半年僅增加約2212億元，同比大幅少增超9000億元，增量降至近年來最低水平。其中，2026年4月單月住戶中長期貸款出現凈償還3408億元，即當月居民償還的中長期貸款超過新發放規模，反映提前還貸規模創歷史新高。在房貸利率與理財、存款收益倒掛，以及房價下行的雙重驅動下，居民將提前償還房貸作為"最優資產配置"，形成集中還貸潮。

圖2：2016年—2026年住戶貸款中長期貸款上半年增加額

數據來源：中國人民銀行。

3.商品房銷售降幅擴大，個人按揭貸款同比下降24.9%

2026年1—6月，房地產銷售端延續深度調整。全國商品房銷售面積同比降幅（-11.6%）較1—5月擴大0.8個百分點，銷售額降幅（-13.6%）擴大0.1個百分點，銷售端未見明顯企穩。房企到位資金中的個人按揭貸款僅5137億元，同比下降24.9%，占到位資金比重降至約12.8%。按揭貸款是"新增購房加杠桿"的直接體現，其大幅萎縮印證了居民新增房貸需求的持續走弱。

從城市層面看，新房市場呈現“供需雙縮，供應收縮更快”的格局，克而瑞監測數據顯示：1-7月重點50城新建商品住宅累計供應面積同比下跌22.2%，成交面積同比下跌10.9%。庫存方面，6月末50城狹義庫存雖同比下降約7.3%，但去化周期卻攀升至26.1個月，創近年新高，呈現“總量回落、周期高企”的結構性背離，這說明需求收縮的深度被供應削減所掩蓋，庫存總量下降并非購房需求在回暖，而是供給端被動壓縮的結果。這種“供應被動壓縮”與“需求主動收縮”的錯位，核心根源在于居民對未來房價和收入預期持續轉弱，量價下行與預期轉弱形成疊加共振，導致新增房貸需求的結構性收縮，短期內難以修復。

二手房與新房市場走勢分化，呈現出局部的結構性亮點，克而瑞數據顯示，1-7月重點20城累計成交面積同比增長7.0%。統計局數據也顯示，上半年二手房網簽面積同比增長10.2%，增速較1—5月加快2.5個百分點。二手房交易活躍度提升，反映出“賣舊買新”鏈條局部修復，以及部分城市剛需通過二手市場入場的意愿有所回暖；同時，二手房掛牌量的增加和議價空間的擴大，也在一定程度上激活了前期被高利率壓抑的置換需求。

但"賣舊"背后往往伴隨資產變現與還貸行為，對新增按揭形成替代。在當前居民資產負債表收縮的預期下，資產變現的第一用途更傾向于償還存量負債，即提前歸還既有住房貸款，或結清其他高息消費貸。這部分資金回流至銀行體系后，直接表現為個人住房貸款余額的凈減少，而非轉化為新發放按揭的“水源”。與此同時，購買二手房的買方雖會產生新貸款需求，但在房價下行和銀行評估價下調的雙重約束下，二手房貸的放款規模通常顯著低于新房，且不少購房者出于利率考量選擇全款或提高首付比例，進一步削弱了二手交易對新增信貸的拉動作用。

4.房價持續下行，財富效應逆轉

房價下行是驅動上述所有指標的核心變量。2026年6月，70個大中城市中新建商品住宅價格環比上漲的城市僅20個，仍有超過七成的城市房價仍未止跌，一線城市憑借人口與資源集聚效應尚存一定韌性，大量三線城市價格仍深度調整，同比跌幅普遍在4%以上。二手房價格調整幅度更為明顯，一線、二線、三線城市同比分別下降4.9%、5.4%、6.0%，呈現出“城市能級越低、跌幅越深”的梯度遞減格局。

房價下行觸發財富效應逆轉：占中國家庭資產約六成的住房資產持續縮水，居民對未來收入與房價的預期同步轉弱。在此背景下，部分居民選擇“賣房還貸”以求降低杠桿暴露，另一部分則基于“止損離場”邏輯將房產變現為現金，以期規避資產價格的進一步下探。二手房掛牌量高企、成交價格承壓，進一步壓低區域房價，形成對量價的雙重拖累。

理解本輪居民去杠桿的深度與持續時間，必須正視房價下行作為“元變量”的驅動作用。在房價未能企穩之前，個人住房貸款收縮的趨勢難以根本扭轉，二手房市場的“活躍”也只能停留在量的層面而無法轉化為信用的凈擴張。房價從“財富錨”變為“風險源”，這一角色的轉換，才是當前所有房地產金融指標異動的總根源，也是未來政策能否打破收縮循環、重建正向預期的關鍵切入點。

二、房地產去杠桿的影響

1.拖累居民消費，儲蓄率被動上升，內需修復受阻

在收入預期轉弱與資產價格下行雙重擠壓下，居民的現金流分配順序發生根本性重構，償還債務被置于消費與投資之前，形成了“債務優先”的剛性資金配置邏輯。其結果是：預防性儲蓄上升、消費傾向下降，儲蓄率被動抬升。

2026年上半年，居民貸款凈減少3668億元的同時，存款增加了7.58萬億元。這種"多存少貸"的行為模式自2022年以來持續強化，反映了居民風險偏好的根本性轉變。這種行為模式的嚴峻之處在于其自我強化：越是還貸、儲蓄，當期消費與投資便越被擠壓；內需越弱，企業經營承壓，就業與薪酬增長便越受限；收入預期進一步走弱，居民便越是傾向于緊縮開支、優先償債——構成了宏觀層面"節儉悖論"的微觀基礎。

在房地產財富效應逆轉的疊加下，內需修復面臨的結構性阻力遠超周期性波動的范疇。這也解釋了為何在貨幣政策持續寬松的環境下，消費與信貸需求依然持續偏弱。

2.銀行零售貸款萎縮，居民貸款首次出現半年度凈減少

2026 年上半年住戶信貸出現歷史性收縮：人民幣住戶貸款凈減少 3668 億元，本外幣住戶貸款合計減少 3674 億元，無論是人民幣還是本外幣統計口徑，均為有統計以來首次半年度住戶貸款存量凈減少。截至二季度末，本外幣住戶貸款余額 82.91 萬億元，同比下降 1.3%；剔除住房貸款后的消費性貸款同步走弱，消費性貸款余額20.83萬億元，同比下降1.7%，上半年減少約3400億元。零售信貸的萎縮，對以按揭和消費貸為重要利潤來源的商業銀行構成資產投放與息差的雙重壓力。

資產端，個人住房貸款作為銀行最優質的零售資產持續縮水，疊加消費貸收縮，銀行零售信貸投放面臨"資產荒"。負債端，居民存款大幅增加（上半年+7.58萬億元）推高銀行負債成本。資產收益率下行與負債成本剛性之間的"剪刀差"持續擴大，銀行凈息差承壓。部分股份行已出現提前還貸申請排隊、"額度已滿"的現象，反映銀行在資產端收縮壓力下被動限制提前還貸規模，這種行政性干預可能進一步扭曲市場信號。

3.杠桿從居民向政府轉移，政府部門成為唯一加杠桿主體

從宏觀杠桿率結構看，居民縮表的缺口正由政府部門加杠桿來對沖：

表2：2026年二季度不同部門杠桿率

數據來源：國家金融與發展實驗室NIFD

在居民、企業部門先后進入收縮或分化狀態后，政府部門已成為唯一持續、明確加杠桿的主體。2026年財政政策更加積極，赤字率按4%左右安排、赤字規模5.89萬億元，配合超長期特別國債、專項債發行，政府部門通過"投資于人"擴大支出，托底總需求、對沖私人部門縮表。杠桿的部門間轉移，是本輪宏觀杠桿結構調整的主線。

三、政策態度的轉變：央行首提居民"主動適度去杠桿"

居民、企業部門同步持續去杠桿，內需內生動力持續走弱，宏觀總需求缺口依靠政府部門加大債務投放進行對沖，形成 “私人部門縮表、公共部門擴表” 的杠桿再分配格局。政府加杠桿更多起到短期托底、緩沖下行壓力的作用，想要打破房價下行、提前還貸、內需走弱相互強化的負反饋循環，必須配套房地產領域政策體系的優化調整。在此背景下，宏觀調控思路出現明顯切換，政策層對于居民主動去杠桿的定性、房地產市場的定位認知同步發生轉變。

7月15日，國新辦新聞發布會上，中國人民銀行貨幣政策司司長謝光啟在回應上半年居民貸款數據時首次公開使用了居民"主動適度去杠桿"的表述，指出由于按揭貸款占比較大，居民主動降低杠桿使付息支出和債務下降，居民資產負債表處于動態調整過程中。這一表態標志著政策取向的微妙轉變：從過去單純"鼓勵購房、擴大居民信貸"，轉向理解居民資產負債表的階段性收縮，將其視為經濟結構調整中的合理現象，而非單純需要對沖的風險。

7月30日政治局會議將“穩定房地產市場”表述置于“切實筑牢安全屏障”的整體框架之下。這一表述從“防風險”到“筑屏障”的定位升級，意味著房地產穩定已被提升至國家安全層面，不再是單純的行業調控問題。與此同時，會議明確“實施好更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”，并要求“及時謀劃出臺務實管用的增量政策”。市場普遍預期，降準降息、房貸貼息、一線城市限購放松等增量政策有望在下半年陸續出臺。

從鼓勵居民加杠桿，到正視居民縮表現實，是政策層對房地產長周期拐點、居民收入預期變化以及金融風險積聚態勢的集體回應。正如國家金融與發展實驗室副主任曾剛所言，本輪居民資產負債表調整的核心變量在于房價預期能否穩定、就業與收入能否持續改善。政策重心的遷移，正是在承認這一現實約束的基礎上，試圖通過穩住收入基本盤、托住房價底線、修復市場預期，為居民部門從“被動縮表”走向“主動修復”創造必要的宏觀條件。

四、趨勢研判與政策展望

（一）趨勢研判

從國際經驗看，居民部門去杠桿通常是一個中期過程。日本在1990年代房地產泡沫破裂后，居民部門去杠桿歷時長達十余年（以杠桿率從峰值到階段性底部衡量）；美國在2008年次貸危機后，居民去杠桿歷時約6年。中國此輪去杠桿的背景有所不同——政策層面對房地產的態度從"抑制過熱"轉向"止跌回穩"，政府部門同步大幅加杠桿對沖，這可能在很大程度上縮短去杠桿周期。

從國際歷史周期與國內現實約束綜合推演，本輪居民高強度主動去杠桿基準周期約持續 2 年，若政策穩步落地、2027 年下半年房價實現整體止跌，2028 年居民部門將結束債務凈收縮，進入穩杠桿修復階段；完整的居民資產負債表修復則延續至 2029—2030 年。樂觀情景下強力地產、貨幣財政政策集中出臺，房價企穩提前至 2027 年上半年，深度去杠桿周期壓縮至 1 年；若市場調整超預期、政策發力滯后，去杠桿周期或將拉長至 3 年。房價企穩節奏、存量房貸利差消化速度、居民收入就業修復三大變量，是決定去杠桿周期長短的核心約束：

房價企穩時點：只要新房、二手房價格持續環比下跌，房產財富效應持續逆轉，賣房還貸、拒絕新增借貸的行為不會改變；房價止跌是去杠桿放緩的前置條件，房價企穩每延后半年，整體周期同步拉長半年。

存量房貸利差消化速度：存量房貸利率高于存款、理財收益是居民集中提前還貸的直接驅動力；若貼息、LPR 下調、存量重定價快速落地，利差快速收窄，償債動力快速弱化；反之提前還貸將長期壓制信貸。

居民收入與就業修復力度：收入預期改善才能打破“儲蓄—償債—消費收縮”的節儉悖論；若財政托底就業、居民可支配收入增速回升，居民風險偏好修復提速，縮短調整周期；若就業疲軟、收入增速低迷，去杠桿周期被動拉長。

在房價未實質性止跌、居民收入預期未改善前，居民“多儲蓄、降負債”的縮表行為難以根本性逆轉。

（二）房地產政策展望

1.降低存量房貸利率，縮小與新發放利率的差距，緩解提前還貸壓力。通過下調5年期以上LPR、對存量房貸實施財政貼息、擴大公積金貸款對存量商貸的置換規模等路徑，壓降存量房貸成本，削弱提前還貸的套利動機，穩定銀行零售資產規模，同時減輕居民付息負擔、釋放消費能力。

2.穩定房價預期，增加保障性住房供給，修復居民資產負債表。通過收儲存量商品房、擴大保障性住房供給、持續推進"保交房"等舉措，穩定市場預期；房價止跌回穩后，居民資產端修復，才能從根本上緩解"止損式還貸"和消費收縮。

3.優化房地產調控政策，釋放合理購房需求。因城施策放松限制性政策，重點推動一線城市率先企穩。降低首付與交易成本，繼續優化新市民、青年群體和改善性需求的購房條件，將被抑制的合理需求轉化為有效的市場活躍度，重建房地產與居民信用之間的正向循環。

同時，還可以建立去杠桿進程的動態監測與政策響應機制，設定關鍵閾值（如房價季度環比跌幅、提前還貸規模同比變化、居民消費傾向指數等），一旦觸及警戒線即可啟動預定的政策工具箱，提高政策響應的前瞻性和系統性，避免“跌到位再出手”的滯后干預。

結論：

房地產是本輪居民去杠桿的“病灶”，亦是打破循環的“鑰匙”。房價下行、房貸收縮、銷售低迷共同驅動居民縮表；而穩房價、穩預期，也是打破去杠桿負循環、修復居民資產負債表的關鍵著力點。

短期而言，需高度防范"房價跌—提前還貸—消費弱—房價跌"負反饋循環的固化與蔓延。這一循環一旦形成慣性，將同時對房地產市場、居民消費與銀行零售信貸形成三重壓制，使內需修復面臨持續的結構性阻力。房價作為連接資產端與負債端的核心變量，其止跌回穩是打破循環的關鍵前提。政策的及時性將決定循環切斷的成效，重點應在利率成本壓降與市場預期修復兩端同時發力。

中長期而言，居民去杠桿的更深遠意義在于推動房地產與居民信用關系的根本性重構。過往十余年，房地產充當了居民加杠桿的核心載體，住房既是居住消費品，更是投資品與信用抵押品；如今這一模式正隨著人口結構、供求關系和價格預期的變化而走向終結。未來應推動住房回歸居住屬性、居民信用回歸可持續軌道，在穩杠桿的過程中優化杠桿結構，配合政府部門“投資于人”的積極財政方向，實現私人部門資產負債表的健康修復與經濟的高質量、可持續增長。