天津西青區錦程嘉苑業委會難成立 物業違規進駐服務缺位引關注

【本文轉載自西西新聞。文章版權歸原作者及原出處所有，內容僅為原作者與原媒體觀點，不代表本賬號立場，如涉及作品內容、版權相關問題，請及時與我們聯系，我們將第一時間更正或刪除。】

摘要

天津西青錦程嘉苑業主2015年依托五礦地產、高力國際品牌購房，卻陷入十余年物業糾紛僵局。小區包含商品房、別墅及還遷房業態，早年實行雙物業分管，2018年鵬程物業在無告知、無業主大會、無招投標的違規流程下全域接管項目，且長期未與業主簽訂正式服務合同。小區分級收取高額物業費，卻存在服務缺位、管理混亂等諸多問題，業主維權無果，物業選聘因程序違法作廢，業委會遲遲無法成立。2025年，一份違規過期的陳年服務合同隨物業訴訟曝光，各方矛盾徹底激化，目前當地相關部門已介入核查此事。

買房置業，購房者往往會依托房企與物業品牌判定小區品質。2015年，天津西青區錦程嘉苑多名業主看中五礦地產的開發品牌與高力國際的高端物業服務，購置了該小區房源。可讓業主萬萬沒想到的是，入住后小區物業莫名更迭，原本的品牌物業悄然退場，新物業公司在未告知、未招投標、未召開業主大會的情況下接管全小區服務，且多年未與業主簽訂正式服務合同。

十余年來，該小區物業糾紛層層疊加，陷入難解僵局。記者實地走訪小區，梳理了這起持續多年的物業爭議事件。

品牌樓盤暗藏業態分區 小區早年實行雙物業分管模式

2015年，該小區對外曾以“五礦榕園”為推廣名稱，包含別墅區與高層住宅等產品業態，憑借品牌房企和高端物業的口碑，成為當地認可度較高的改善型住宅項目。“不少業主當初就是沖著五礦和高力國際的牌子買的疊拼，想著品質和服務都有保障。”疊拼業主代表向記者回憶道。

但購房時大家并不知曉，該小區并非純商品房社區，地塊內包含部分程村安置還遷房。直至2016年，隨著新物業公司鵬程物業的進入，部分業主才得知小區包含還遷房，三期業主更是直至2022年才知曉該情況。

2016年6月，鵬程物業有限公司首次進駐該小區，因入駐事宜與小區業主產生激烈沖突，隨后倉促撤出。為平息矛盾、規范園區管理，當地李七莊街道居委會聯合福康實業發布公開信，明確對小區進行拆分管理：錦程嘉苑10至24號樓為安置房屋，劃歸鵬程物業服務；其余商品房、疊拼、別墅片區，繼續由原物業高力國際負責管理。自此，一個小區兩套物業、兩套服務標準的局面正式形成，并一直維持至2018年。

原品牌物業悄然退場 新物業無流程、無合同全域接管

2018年2月，小區物業服務迎來根本性變動。錦程嘉苑社區工作站與福康實業聯合發布通知，稱高力國際因自身經營問題退出小區物業服務。為實現園區統一管理，福康實業提議由此前負責還遷房區域的鵬程物業，全權承接整個小區的物業服務工作。

當月7日，福康實業以開發商名義正式推薦鵬程物業為小區唯一物業服務企業，鵬程物業同步發布聲明，承諾服務品質不低于原有標準，全面接手園區管理。自2018年3月起，鵬程物業便開始按照對應業態標準，向全體業主正常收繳物業費。

疊拼業主代表告訴記者，此次關乎業主居住權益的物業更換，全程處于“隱秘狀態”，存在多重程序違規：從2018年物業交接、入駐，沒有任何工作人員通知業主，未組織業主大會投票，未開展公開招投標流程。絕大多數業主直至2020年12月，看到家門口張貼的通知，才得知小區物業早已完成更換。

“當時2018年之后我們繳納的物業費都是繳納給了錦程嘉苑物業部，票據上也沒有顯示繳納給了鵬程物業，這就是不想讓我們業主知道！”業主質疑物業刻意隱瞞主體變更事實。

同時，該物業入駐小區多年，始終未與小區業主簽訂任何正式物業服務合同。2022年社區居委會出具的一份情況說明也證實：高力國際退場后，社區曾計劃公開選聘物業，因部分業主希望先成立業委會，短期內無法實現，最終由開發商推薦鵬程物業入駐，且全程未簽訂服務合同。

業主多年維權無果 物業選聘流程因程序違法作廢

在得知物業違規更換、無合同收費、服務品質下滑后，小區業主代表多次前往李七莊街道辦反映訴求，社區多次組織業主與鵬程物業實際負責人王先生開展協商座談。但多輪溝通下來，物業服務整改、物業入駐無合同、收費合理性等核心問題始終沒有實質性進展。

為徹底打破僵局，2022年4月，錦程嘉苑社區啟動小區物業選聘方式投票，近八成業主參與投票，最終確定以公開選聘的方式重新選聘物業公司，各項選聘工作有序推進。

但在選聘工作持續進行中，有業主針對選聘流程提起訴訟。天津市西青區人民法院作出判決，此次物業選聘按規定應提前15日告知全體業主，流程存在程序違法，撤銷本次選聘程序。

自此，小區物業選聘工作徹底停滯。業主持續向各級主管部門反饋，但多年過去，小區業主委員會始終未能成立，業主無法自主啟動物業選聘，情況陷入僵局。

小區名稱混亂、收費分級 基礎服務難匹配高價物業費

記者實地走訪發現，錦程嘉苑小區長期存在名稱混亂的問題，園區內同時混用五礦榕園、錦程嘉苑、曠世公館三個名稱，對應別墅、還遷房、高層三種不同業態，管理區域劃分模糊，讓人摸不著頭腦。

收費方面，小區實行差異化分級收費，價差清晰分明：還遷房物業費1.8元/平方米/月，高層住宅2.8元/平方米/月，疊拼、聯排別墅3.6元/平方米/月，端墅物業費最高，達5元/平方米/月。

但高額的分級收費，并未換來對應的物業服務。記者在小區疊拼、聯排片區實地看到，園區多處綠化帶雜草瘋長、土壤裸露光禿，公共休閑區域長期荒廢無人打理。走訪期間恰逢降雨天氣，園區排水口出現污水倒灌情況，刺鼻異味彌漫園區，嚴重影響業主日常生活。

（雨后小區積水嚴重）

（出水口向外返污水）

（原本小區內園林水系已經荒廢多年）

“我們按著高端住宅的標準交物業費，卻連綠化養護、排污保潔這些最基礎的服務都保障不了。”業主坦言，低劣的物業服務，不僅拉低了小區居住品質，更直接導致小區二手房價格持續下跌，業主房產資產大幅縮水。

物業起訴業主追繳費用 陳年合同曝光引爭議

2025年，鵬程物業向西青區人民法院提起訴訟，向欠費業主追索物業費。庭審過程中，業主代理律師通過法院調查令調取存檔資料，一份塵封的物業服務合同浮出水面，也揭開了小區物業亂象的根源。

資料顯示，2015年12月，李七莊街啟動錦程嘉苑業主大會籌備工作，2016年2月公示業主代表推選結果，同年4月公布業委會成員名單，2016年6月6日，彼時的小區業主大會與鵬程物業簽訂了為期兩年的物業服務合同。

對于這一系列流程，受訪業主均表示不知情、不認可。疊拼業主代表告訴記者，2016年小區三期業主尚未入住，絕大多數業主從未收到任何關于籌備業主大會、推選業主代表、簽訂物業合同的通知。不少被公示的業主代表，本人都不清楚自己被推選任職，全程未參與任何選舉、議事工作。

不少業主認為，2016年屆業主大會及業委會的成立流程嚴重違規，且兩年期合同早已到期作廢，根本不能作為鵬程物業多年來無合同駐區的合法依據。

目前，合同失效、物業不退場、服務不達標、業委會多年來無法成立，多重矛盾交織下，小區徹底陷入治理死局。

針對錦程嘉苑小區物業合同爭議、服務缺位、業委會長期未能成立等一系列問題，記者已向西青區相關部門如實反饋全部情況。目前，相關部門已針對該小區的各項爭議問題啟動核查核實工作。后續記者將持續跟進事件核查進度與后續處置結果。（記者 李秉琨）