地貴、人稀、錢多的北龍湖，還有多少住宅用地可蓋“真豪宅”？

當北龍湖南岸華潤澐璟案名公布和鳥瞰圖官宣后，北龍湖樓市又進入了新的篇章。

且不說其179平米220平米260平米320平米380平米的產品面積段定位把北龍湖豪宅推向新的高度，關于其價格的猜想，只能靠時間和結果來證明了。

問題來了：華潤澐璟之后，北龍湖還有幾塊豪宅地塊可供開發？

北龍湖能稱之為真豪宅，必須得是洋房。

在過去，北龍湖的洋房豪宅，主要有兩個容積率指標：1.5和1.7。

譬如，華潤澐璟的容積率是1.5，金茂璞逸縵湖的容積率是1.5，金茂璞逸云湖的容積率是1.7。

其實，1.5和1.7容積率，沒什么本質區別。

目前，北龍湖剩余的住宅用地里，1.5容積率的地塊主要兩個范圍：

北龍湖北岸。

此處的北龍湖北岸，指的是北三環北、魏河南、中州大道東、東三環西片區。

此處，不包含魏河北連霍高速南片區——雖然，這里也屬于北龍湖組團。

北龍湖北岸的1.5容積率地塊，主要集中在龍湖內環北路龍湖中環北路之間。

共有5塊。

地塊1：龍湖內環北路北、龍潤西路南；龍源西巷東、龍源西一街西。

此地塊即在當下炙手可熱的金茂璞逸縵湖的西側，一路之隔。

地塊較小，具體不詳。容積率為1.5。

這塊地，除了面積略小之外，其他都很好。金茂璞逸縵湖有的，他都有。

傳聞下半年這塊地將掛牌出讓，大概率金茂還會跟進。傳聞，保利對此地塊也有想法。至于誰能拿下，就未知了。

地塊2：龍湖內環北路北、龍潤西路南；龍源西六街東、龍津路西。

此地塊在龍湖濕地公園北、清華附中鄭州學校西側。

這塊地，太好了。不只是大，更是占有北龍湖湖面的一線湖景——完全無遮擋。

不止能看湖，還能看鳳山。

其容積率，也為1.5。

目前看，他是北龍湖北岸最好的地塊，沒有之一。

如果出讓，將成為地王。

地塊3：龍湖內環北路北、龍潤東路南；龍源東七街東、龍源東八街西。

地塊4：龍湖內環北路北、龍潤東路南；龍源東八街東、育翔路西。

地塊5：龍湖內環北路北、龍潤東路南；育翔路東、明德路西。

這三塊地的容積率，都是1.5。

相對于前兩塊地，這三塊地的位置，不正南正北，略微傾斜。

之所以把他們三個放在一起說，是因為據基本準確信息——他已經被內定了。就算出讓，也只是走個形式。

至于是誰，我就不說了。

反正，他不是完全市場化地塊。

最先供出的，應該是地塊5。

因為，7月22日地塊已經發布了新控規批后公告。

北龍湖南岸。

北龍湖北岸的1.5或1.7容積率地塊，主要集中在龍湖內環北路龍湖中環北路之間。

共有5塊。

地塊1：龍湖內環南路南、如意河東七街北；龍翔二街東、龍翔三街西。

此地塊，原為上海啟佳學校高中部。后來，高中不建了，調整為住宅了。

他的容積率，是1.5。

話說，這個地塊，很好很強大。屬于塔尖型地塊，甚至是僅有的TOP1。

如果土拍，必將出地王。

地塊2：龍湖內環南路南、如意河東七街北；龍騰一街東、如意西路西。

此地塊，原規劃也是高中。后來調整規劃為住宅。

他的容積率，是1.5。

這個地塊，很大。

位置也很好，周圍配套成熟完善，人流較多。

在我看來，他屬于TOP2級別的地塊。

地塊3：德潤路南、龍湖中環南路北；龍騰四街東、眾意西路西。

此地塊，容積率為1.7。

其位于北龍湖南岸西南片區，屬于第二檔的水平。

周圍目前配套略差，周圍小區水平也參差不齊，不屬于豪宅核心區。

地塊4：澤潤路南、龍湖內環南路北；龍騰四街東、龍湖內環西路西。

此地塊，在北龍湖頂豪ONE52項目的西側。一路之隔。

但其西側是學校，北邊是準安置房尚林苑，南邊是假豪宅冠景君悅湖，西南是爛尾樓美爾健康產業城。整體上還是差點意思。

目前沒查到地塊準確的容積率指標，大概率是1.7。

地塊評分，如上所言，也是北龍湖二流地塊。

除了這四個地塊外，北龍湖南岸在原名門樾府西側，還有一個小地塊。此地塊，非單獨地塊，和原名門樾府為一整地塊。

他的容積率也是1.5。

在我看來，此地塊過小，無單獨開發價值。

反正現在名門樾府已爛尾多年，樓棟上的鋼筋已經銹跡斑斑。大概率接盤者接盤后會把原來的房子炸掉重蓋。

我覺得新的接盤者把這塊地一并摘了，重新規劃重新搞，反而這是一塊好地。

屬于北龍湖TOP1級別地塊。

除此之外，在正商豐華上境西側，還有一個未開發的小地塊。目前是停車場。

地塊很小，幾乎可以忽略不計。

在南岸西運河公園西側，那個特殊樓盤尚林苑地塊的東側部分，還有一豎遛兒地塊。

具體大小不詳，反正也不大。規劃未知，容積率未知。

好了，以上就是北龍湖容積率為1.5或1.7的洋房地塊。

北岸+南岸，全部共有10塊

那么，容積率為2.5的地塊，在哪里分布？還有幾塊？

這次，先說北龍湖南岸。

南岸2.5容積率的地塊，僅剩3塊。

地塊1：龍湖外環西路東、龍湖中環西路西；北三環南、玉潤路北。

地塊2：龍湖外環西路東、龍湖中環西路西；玉潤路南、澤潤路北。

地塊3：龍湖外環西路東、龍湖中環西路西；澤潤路南、龍湖內環南路北。

他們三個，緊挨著。

怎么說呢？

放眼鄭州，他們是好地塊。

放眼北龍湖，他們還是邊角料地塊。——周圍確實啥都沒。

可能最好的價值點是省實驗小學北龍湖校區的學區房？

不過，住在這里，除了西邊和北邊的高架，其實也挺好——曲徑通幽。交通便利。

但，還是做不了豪宅的。

再說北龍湖北岸。

北龍湖北岸2.5容積率住宅地塊，還有11塊。

他們都在龍湖外環北路和龍湖中環北路之間

1、在北龍湖北岸西北片區——國基路北、龍津路西，有5塊地。

從西往東，

地塊1：龍湖外環西路東、龍澤西路西；龍源西九街北、龍源西八街南。

地塊2：龍湖外環西路東、龍澤西路西；龍源西八街北、三全路南。

地塊3：龍湖外環西路東、龍澤西路西；三全路北、規劃學校南。

一句話點評：

這三個地塊，周圍目前相當空曠和不成熟。價值不大。地和房，都賣不上價。

2、在北龍湖北岸中部片區——龍津路東、龍沄路西，有5塊地。

這5塊地，主要在魏河兩岸，原來魯能公館片區。

他們的容積率，都是2.5。

從西往東，

地塊1：龍源路東、魏河支流西；龍湖外環北路南、龍澤東路北。

地塊2：魏河支流東、豐衍街西；龍湖外環北路南、龍澤東路北。

地塊3：魏河支流東、龍源東四街西；龍澤東路南、龍湖中環北路北。

地塊4：龍源東四街東、龍沄路西；龍湖外環北路南、龍澤東路北。

地塊5：龍源東四街東、龍沄路西；龍澤東路南、龍湖中環北路北。

這5塊地，怎么說呢？

屬于待開發的璞玉吧。

過去，片區只有品質和外立面形象不太好的魯能公館。其他地塊都是空蕩蕩。

這兩年，隨著鄭州期貨產業園和中原科技城數智研發中心等產業園的建設及落成，片區已開啟了新階段。

2.5容積率是什么概念？

就是中海云鼎湖居、蘭溪府和華潤瑞府啊。

這5塊地，是北龍湖北岸未來小高層供應的主流地塊。

也是最好的地塊。

3、在北龍湖北岸西北片區——龍沄路東、育翔路西，有1塊地。

這塊地，就在片區安置房龍翔嘉苑4號院的東側、2號院的北側。

說實話，我真的不知道這塊地是原來的安置用地還是市場化用地。

就算是市場化用地，周圍被一圈安置房包圍，地塊價值也不大。

只能這么說。

就算開發，誰會去北龍湖北岸西北角去買呢？

好了，綜合統計，北龍湖南岸+北岸2.5容積率小高層住宅地塊，共有3+11=14塊

主要，在北龍湖北岸。

最后，再總結一下：

北龍湖1.5或1.7容積率地塊，北岸+南岸，全部共有10塊

北龍湖2.5容積率地塊，北岸+南岸，全部共有14塊

至于魏河以北、新龍路以南那一片的9塊住宅用地，暫時忽略。

在這些地塊里，真正的可以誕生真豪宅和頂豪的地塊，不超過5塊。

問題來了：你覺得這些地塊里，哪些是真豪宅地塊？

評論區互動探討。

本文完。