專訪瑞安房地產CEO王穎：不做“網紅”做“長紅”，城市更新慢哲學與快生長

槳聲燈影里，人如畫中游。一葉葉載滿瓜果、米糧與手作的小舟，沿著河岸緩緩?？浚却际腥说桥R。最近，蟠龍新天地“江南風物季·水市”啟幕，這座滬上首個水上市集，將江南美學搬進城郊，再度刷屏社交網絡。

但這并非一次偶然的出圈。開業三年，脫胎于城中村的蟠龍新天地，累計吸引超6880萬人次，單日客流峰值突破27萬人次。這座城市更新標桿，用時間證明了自己不止是“網紅”，更是“長紅”。

今年，“十五五”規劃首次將城市更新寫入國家戰略部署。當行業集體涌向這條賽道，新天地社區背后的操盤手、深耕城市更新三十余載的瑞安集團，正加速布局，走出一條穿越行業周期的獨特路徑。

以人為本的“慢生意”

蟠龍新天地的“長紅”并非孤例。開業二十余年的上海新天地，至今日均客流量仍超15萬人次，穩居全市商圈前列。2025年底，上海新天地再度生長，新開業的“東臺里”引入近200家商戶，總體量已接近原有核心區之和。

蟠龍新天地。

從數據可窺見一斑。2025年，上海新天地租金及相關收入實現14%的強勁增長，出租率基本維持在97%以上，這一表現在上海核心商圈競爭日趨白熱化的背景下，印證了其商業模式的韌性。它不是某一階段的爆發，而是源于貫穿始終的底層邏輯，堅持做“慢生意”。

在瑞安房地產行政總裁王穎看來，瑞安從來不是在簡單開發一個房地產項目或網紅打卡地，而是在耕耘一個充滿活力的社區，一個有機融入周邊肌理的城市生命體。通過綜合開發，長期運營，為社區賦予源源不斷的生命力。

“城市社區的生態營造，首先要放棄對速度的執念。”她說。自20世紀90年代進入上海以來，瑞安有過太多機會成為一家規?；_發商，卻從未走上那條路。因為集團始終相信，我們堅持的是與城市的發展同頻共振，并伴隨人的需求持續迭代，這是社區立足城市、穿越時間周期的根本。

這份對“慢”的堅守，源于一個樸素認知：城市更新不是造房子，而是為人營造生活。人的需求在變，社區便也隨之生長，去適配城市在不同時代提出的命題。

如今在回過頭看，也正因如此，瑞安打造的項目才經起了時間檢閱。上海新天地的誕生，恰逢APEC時期，上海亟需向世界展現一座既國際又在地的城市形象。瑞安以開發性保護煥新石庫門建筑群——每一塊舊磚都用進口藥劑悉心養護，每平方米的改造成本在當時高達兩萬元，只為留住上海的文化根脈。創智天地，則是“科教興市”語境下的產物，對標美國硅谷和法國巴黎左岸模式，為科創群體構筑“生活、社交、工作無界”的社區。而蟠龍新天地，回應的是都市人對自然與松弛感的集體渴望。

創智天地。

在王穎看來，瑞安房地產的每次實踐都是對城市階段性需求的精準應答——如何打造一個讓在地文化煥發新生、讓多元共融孕育韌性的可持續城市社區。“生活總有新天地”的品牌主張，正是以功能復合性、文化生命力和多元包容為路徑，將“以人為中心”這一核心理念持續深化。放眼整個瑞安房地產版圖，旗下眾多新天地社區項目，各自扎根不同城市與區域，呈現出持久的生命力。

價值重構帶來新風口

從過去的增量擴張轉變為存量的提質運營新階段，中國城市發展正經歷一場深刻的范式轉移。對行業而言，高周轉、高杠桿、高負責的房地產開發模式無法延續，未來的競爭力在于能否系統營造高品質生活空間，承載文化厚度，并落實綠色低碳。這三條價值賽道，已經成為城市更新的新風口。

加大在高品質空間、文化運營、綠色低碳方面的投入，是否會擠壓利潤空間？瑞安經驗給出答案，從長遠來看，持續的社區運營有望提升區域板塊價值，進而反哺項目本身。以上海新天地、瑞虹新天地為例，位于社區之中的住宅產品相比較周邊溢價15%至20%，即便在市場波動期，翠湖、瑞虹等樓盤的價格韌性和恢復速度也顯著優于競品。商業端同樣如此，持續運營帶來的虹吸效應，使租金與入住率始終穩居區域塔尖。

在瑞安看來，持續有活力的社區，需要從三個維度精準發力：

首先是文化共情，喚醒集體記憶。文化是社區不可復制的身份標識。以瑞安為例，其在新天地東臺里深度挖掘地塊曾為古玩市場的歷史基因，將“淘寶”的驚喜感植入現代商業，通過業態的有機穿插，讓逛街本身成為一場發現之旅。文化不只是保護，更是當代創新的土壤。

其次是空間共融，營造多元場景。活力來自空間的層次與溫度。比如，創智天地既有熱鬧市集與咖啡館的煙火氣，也有靜謐綠地與小廣場的留白；既有開放的公共藝術，也有手作工坊與實驗室，讓不同年齡、不同偏好的人都能找到歸屬。蟠龍新天地同樣融合了寵物友好商店、家庭游樂空間與青年潮玩地，實現全齡友好。

最后則通過內容共創，持續迭代活力。社區的生命力在于永不落幕的內容創造。新天地各項目的核心標簽便是運營本身，通過市集、藝術節、社區花園等輕量化活動，鼓勵代際共融，讓社區成為一個不斷生長故事與連接的內容平臺。以蟠龍新天地為例，它從開業以來，每季都有新的敘事，從燈會到手工藝市集，開業至今累計超800場活動，讓游客的每次到訪都別有新意。

下一個新天地在哪里

深耕城市更新多年，瑞安逐漸摸索出了一條屬于自己的路。在城市更新的基礎上深耕社區營造，這種差異化的競爭思路，已成為瑞安的護城河。

王穎在采訪中分享道，瑞安房地產近期入選《時代》周刊2026年“全球最具影響力公司”榜單，成為中國首家，亦是唯一獲此殊榮的房地產企業。這一榮譽既是對瑞安在中國城市更新領域持續深耕與實踐探索的認可，也意味著其以可持續開發為核、融匯歷史文脈、當代功能與時代責任的理念，獲得了來自國際權威的充分肯定。

瑞安房地產近期入選《時代》周刊2026年“全球最具影響力公司”榜單。

近兩年，瑞安的發展步伐穩健，并擇優擴大項目版圖。“上海始終是我們的核心深耕城市，同時，我們也在積極把握長三角與大灣區核心城市的城市更新機遇，持續提供多元的城市發展解決方案?！蓖醴f說。

2025年年底，瑞安官宣參與上海三林舊改項目。這個項目總建筑面積約72.4萬平方米，由瑞安與陸家嘴集團、浦東房地產集團、三林資產集團共同開發。項目地處中環附近，緊鄰前灘南，潛力可期，它將以三林老街為核心，打造微度假目的地，充分挖掘三林作為上海非遺密度最高的老城鎮之一的文化底色，讓這里的土壤中生長出新的生命力。

更早之前，瑞安就以輕資產模式鋪開多線布局。一方面，入股“永新里”，與天安集團、永業集團聯合開發新天地東區三幅商住用地；另一方面，以純管理輸出方式參與“永年里”，不占股權，只輸出服務。同時，以小比例權益介入奉賢南橋天地（貝港城中村）項目，穩健而靈活地拓展版圖。

結合不同項目和城市語境，瑞安給出了量身定制的更新方案。

“永新里”雖然以住宅為主，但在新的城市語境下承擔了更多功能，它要銜接上海新天地向東拓展的布局，把豫園片區也納進整體版圖，打造一個超級垂直復合社區。

再如召樓新天地，這是繼蟠龍新天地之后，瑞安在上海拿下的又一個古鎮改造城市更新項目。項目將結合當地豐富水系、更開闊和天然的自然基底，進一步強化江南水鄉特色，讓古典和現代在水岸邊交匯出一種新的社區活力，打造千年歷史文化、優美自然景觀與現代生活融合的新天地社區。

對瑞安來說，城市更新一直是本心是堅守，是經驗沉淀、是未來可以更好發揮優勢的戰略競爭力。每往前走一步，都是在為企業穿越行業周期、在存量時代占住制高點，積蓄能量。

原標題：《專訪瑞安房地產CEO王穎：不做“網紅”做“長紅”，城市更新慢哲學與快生長》