韓國年輕人住房擁有率首次跌破30%，買房越來越難

在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、住房貸款監(jiān)管趨嚴(yán)的背景下，韓國年輕人買房難度進(jìn)一步加大。根據(jù)韓國統(tǒng)計(jì)廳國家統(tǒng)計(jì)門戶網(wǎng)站近日公布的數(shù)據(jù)，去年韓國39歲以下人群住房擁有率降至27.7%，同比下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。這是2017年相關(guān)統(tǒng)計(jì)口徑調(diào)整以來，韓國39歲以下人群住房擁有率首次跌破30%，也創(chuàng)下該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)以來的最低水平。

這個(gè)數(shù)字意味著，在韓國39歲以下年輕群體中，真正擁有住房的人不到三成。對(duì)很多年輕人來說，買房已經(jīng)不只是“努力幾年就能實(shí)現(xiàn)”的目標(biāo)，而是越來越依賴家庭支持、貸款條件和房?jī)r(jià)走勢(shì)。尤其是在首爾和首都圈房?jī)r(jià)長期處于高位的情況下，年輕人即使有穩(wěn)定工作，也很難單靠工資積累買房資金。

相比之下，中老年群體的住房擁有率明顯更高。數(shù)據(jù)顯示，韓國50歲年齡段人群住房擁有率為63.5%，60歲及以上人群住房擁有率為68.5%。雖然這兩個(gè)年齡段住房擁有率也出現(xiàn)小幅下降，但同比降幅分別只有0.6個(gè)百分點(diǎn)和0.4個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于39歲以下人群的下降幅度。

由此，不同年齡群體之間的住房擁有率差距進(jìn)一步擴(kuò)大。50歲年齡段與39歲以下人群的住房擁有率差距擴(kuò)大至35.8個(gè)百分點(diǎn)，60歲以上人群與39歲以下人群的差距則擴(kuò)大至40.8個(gè)百分點(diǎn)，均創(chuàng)2017年以來新高。也就是說，韓國住房市場(chǎng)中的代際差距正在拉大，年輕人越來越難進(jìn)入住房擁有者行列，而中老年群體仍然保持較高住房擁有率。

住房擁有率差距擴(kuò)大，直接帶來資產(chǎn)差距擴(kuò)大。韓國社會(huì)中，房地產(chǎn)長期是家庭財(cái)富的核心組成部分。誰擁有房產(chǎn)，誰就更容易分享房?jī)r(jià)上漲帶來的資產(chǎn)增值；誰沒有房產(chǎn)，誰就只能面對(duì)租金、全租押金、貸款門檻和房?jī)r(jià)上漲壓力。房子不只是居住空間，也成為代際財(cái)富差距的重要分水嶺。

數(shù)據(jù)顯示，去年韓國39歲以下家庭平均凈資產(chǎn)為2.195億韓元，約合人民幣101萬元，同比下降0.9%。相比之下，50歲年齡段家庭平均凈資產(chǎn)增至5.5161億韓元，約合人民幣254萬元，同比增長7.9%；60歲及以上家庭平均凈資產(chǎn)為5.3591億韓元，約合人民幣246萬元，同比增長3.2%。其中，50歲年齡段家庭平均凈資產(chǎn)約為39歲以下家庭的2.5倍，60歲以上家庭約為年輕家庭的2.4倍，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)2017年有統(tǒng)計(jì)以來最高水平。

這組數(shù)據(jù)說明，韓國年輕家庭不僅住房擁有率下降，凈資產(chǎn)也沒有跟上中老年家庭增長速度。尤其是50歲年齡段家庭，往往在過去房?jī)r(jià)相對(duì)較低時(shí)期完成購房，后來又隨著房?jī)r(jià)上漲獲得資產(chǎn)增值。而現(xiàn)在的年輕人進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，已經(jīng)面對(duì)更高房?jī)r(jià)、更嚴(yán)格貸款、更高首付壓力和更不穩(wěn)定就業(yè)環(huán)境，起點(diǎn)明顯不同。

問題在于，年輕人并不是不想買房，而是進(jìn)入門檻越來越高。首都圈房?jī)r(jià)上漲，讓年輕人需要準(zhǔn)備更多首付；貸款監(jiān)管趨嚴(yán)，又讓部分剛需購房者難以獲得足夠貸款額度。即便有穩(wěn)定收入，如果沒有父母幫助，很多年輕人也很難承擔(dān)買房初期的資金壓力。這使得住房問題逐漸從“個(gè)人努力問題”變成“家庭背景問題”。

按財(cái)富水平劃分，不同收入和資產(chǎn)群體之間的住房擁有率差距同樣明顯擴(kuò)大。去年，凈資產(chǎn)最低20%家庭的住房擁有率僅為6.8%，創(chuàng)歷史新低；凈資產(chǎn)最高20%家庭的住房擁有率則高達(dá)84.2%。兩者相差77.4個(gè)百分點(diǎn)，為2022年以來最大差距。這意味著，在韓國，財(cái)富越高，擁有住房的可能性越大；財(cái)富越低，進(jìn)入住房市場(chǎng)的機(jī)會(huì)越少。

更值得關(guān)注的是，凈資產(chǎn)最高20%家庭所居住房屋的平均價(jià)值為6.8677億韓元，約合人民幣316萬元；而凈資產(chǎn)最低20%家庭所居住房屋平均價(jià)值僅為585萬韓元，約合人民幣2.7萬元。兩者相差117.4倍。這個(gè)差距已經(jīng)不只是有沒有房的問題，而是住房質(zhì)量、住房位置和房產(chǎn)價(jià)值之間的巨大差距。

這種結(jié)構(gòu)會(huì)帶來非常明顯的社會(huì)后果。高資產(chǎn)家庭不僅更容易擁有住房，而且擁有的房產(chǎn)價(jià)值更高，未來還可能繼續(xù)通過房?jī)r(jià)上漲積累財(cái)富。低資產(chǎn)家庭即使有住房，房屋價(jià)值也很低，很難通過房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增長。無房或低價(jià)值住房家庭，則更容易在通脹、租金上漲和生活成本上升中承受壓力。

韓國年輕人住房擁有率下降，也會(huì)影響結(jié)婚和生育。韓國社會(huì)中，住房仍然與結(jié)婚、育兒和家庭穩(wěn)定密切相關(guān)。很多年輕人如果沒有穩(wěn)定住房，很難考慮結(jié)婚；即使結(jié)婚，也會(huì)因?yàn)榉孔狻⑷庋航鸷唾彿繅毫ν七t生育。韓國長期低生育率問題，背后就有住房成本高、青年資產(chǎn)積累困難的重要因素。

這件事如果和中國相比，也很容易產(chǎn)生共鳴。中國很多大城市年輕人同樣面臨類似處境：房?jī)r(jià)高、首付難、貸款壓力大，是否能買房很大程度上取決于父母是否能提供支持。過去很多人相信通過努力工作可以慢慢買房，但在高房?jī)r(jià)城市，工資增長往往趕不上房?jī)r(jià)上漲，年輕人靠自己買房越來越難。

中韓兩國雖然制度和市場(chǎng)不同，但住房對(duì)家庭財(cái)富的影響非常相似。房子不僅是居住空間，也是家庭資產(chǎn)中最重要的部分。有房家庭可以通過房產(chǎn)增值擴(kuò)大財(cái)富，無房家庭則可能長期被租金和購房門檻困住。結(jié)果就是，住房差距逐漸變成資產(chǎn)差距，資產(chǎn)差距又進(jìn)一步影響教育、婚姻、育兒和下一代機(jī)會(huì)。

韓國現(xiàn)在面臨的一個(gè)重要問題是，房地產(chǎn)政策如何在“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”和“幫助年輕人上車”之間取得平衡。如果貸款過度放松，可能再次推高房?jī)r(jià)，讓投機(jī)資金進(jìn)入市場(chǎng)；但如果貸款監(jiān)管過嚴(yán)，真正需要買房的青年和新婚夫婦也可能被擋在門外。政策如果不夠精準(zhǔn)，很容易出現(xiàn)“想打擊投機(jī)，結(jié)果誤傷剛需”的問題。

從長期來看，解決年輕人住房問題不能只靠貸款。貸款只能讓年輕人提前購買高價(jià)房，卻不能從根本上降低房?jī)r(jià)和居住成本。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，即使貸款額度提高，年輕人背負(fù)的債務(wù)也會(huì)越來越重。真正需要的是增加可負(fù)擔(dān)住房供給、穩(wěn)定租賃市場(chǎng)、改善地方就業(yè)機(jī)會(huì)，并降低首都圈過度集中帶來的住房壓力。

韓國首都圈人口和資源高度集中，也是年輕人購房難的重要原因。優(yōu)質(zhì)大學(xué)、大企業(yè)、公共機(jī)構(gòu)、醫(yī)療和文化資源集中在首爾及周邊地區(qū)，年輕人為了教育和就業(yè)不得不流向首都圈。但首都圈土地有限，住房需求長期集中，房?jī)r(jià)自然容易上漲。如果地方城市不能提供足夠就業(yè)和生活機(jī)會(huì)，年輕人就算知道首爾房?jī)r(jià)高，也很難真正離開首都圈競(jìng)爭(zhēng)。

因此，韓國年輕人住房擁有率跌破30%，并不是單純房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，而是人口流動(dòng)、教育競(jìng)爭(zhēng)、就業(yè)集中、金融政策和代際財(cái)富結(jié)構(gòu)共同作用的結(jié)果。年輕人不是不努力，而是在更高房?jī)r(jià)和更低資產(chǎn)起點(diǎn)下進(jìn)入社會(huì)。相比上一代，他們面對(duì)的是更難積累財(cái)富的環(huán)境。

對(duì)韓國社會(huì)來說，住房差距繼續(xù)擴(kuò)大，將加劇年輕人的相對(duì)剝奪感。一個(gè)年輕人看到父母一代通過買房積累財(cái)富，而自己即使工作多年也難以擁有住房，很容易產(chǎn)生對(duì)未來的不安。尤其是當(dāng)住房越來越依賴父母支持時(shí)，社會(huì)公平感會(huì)進(jìn)一步下降。能不能買房，不再只是個(gè)人收入問題，而是家庭資產(chǎn)傳遞問題。

這也會(huì)影響韓國社會(huì)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。年輕人如果把大量收入用于房租、全租貸款利息或購房?jī)?chǔ)蓄，就會(huì)減少消費(fèi)、推遲結(jié)婚、降低生育意愿，也更難進(jìn)行創(chuàng)業(yè)或職業(yè)轉(zhuǎn)換。住房壓力不僅壓縮個(gè)人生活，也會(huì)削弱整個(gè)社會(huì)的活力。

說到底，韓國39歲以下人群住房擁有率降至27.7%，首次跌破30%，是一個(gè)非常明顯的警示信號(hào)。它說明韓國年輕人正在被越來越高的住房門檻擋在外面，而中老年家庭和高資產(chǎn)家庭仍然掌握更多房地產(chǎn)資產(chǎn)。住房市場(chǎng)不再只是居住問題，而是代際財(cái)富分配問題。

未來韓國政府如果不能讓年輕人看到穩(wěn)定住房的希望，住房差距就會(huì)繼續(xù)轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)差距、婚育壓力和社會(huì)不滿。對(duì)年輕人來說，最現(xiàn)實(shí)的問題不是“要不要買房”，而是“靠自己還買不買得起房”。這個(gè)問題如果得不到緩解，韓國社會(huì)的代際矛盾和階層固化只會(huì)進(jìn)一步加深。