蘇新服務(wù)再割肉 金鄰公寓2.31億元轉(zhuǎn)投華潤(rùn)有巢

觀點(diǎn)網(wǎng) 蘇新服務(wù)經(jīng)歷了第二次虧本割肉。

三個(gè)月前透露的出售事項(xiàng)在近期落下帷幕，蘇新服務(wù)位于蘇州市的工業(yè)物業(yè)最終以底價(jià)2.31億元出售給華潤(rùn)有巢。

因經(jīng)營(yíng)不善被蘇新服務(wù)放在了資產(chǎn)處置、盤活的籃子里，被剝離的金鄰公寓，命運(yùn)與三年前蘇新服務(wù)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)線蘇高新怡養(yǎng)如出一轍。

“專注主業(yè)”的口號(hào)喊了三年有余，蘇新服務(wù)仍陷盈利難題。個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)不足以修復(fù)往期大幅下跌的利潤(rùn)，公司自2025年下半年開始又迎來人事變動(dòng)期。

刮骨

蘇新服務(wù)持有金鄰公寓已經(jīng)十四年。

金鄰公寓位于蘇州市何山路365號(hào)，地塊用途指定為工業(yè)用地，蘇新服務(wù)于2012年以劃撥方式取得土地使用權(quán)。物業(yè)地盤面積約5.48萬平方米，總建筑面積7.81萬平方米。

據(jù)了解，該物業(yè)包含11幢建筑物，其中包括10幢宿舍樓，每幢建筑面積為7114.14平方米，合共提供1598個(gè)房間。此外，還有一幢約6917平方米的獨(dú)立綜合配套樓，為整個(gè)園區(qū)提供必要的后勤與設(shè)施支持。

4月29日，蘇新服務(wù)宣布將通過蘇州交易中心公開招標(biāo)出售金鄰公寓，出售底價(jià)定為2.31億元。

值得注意的是，金鄰公寓出售價(jià)格參考了獨(dú)立估值師按資產(chǎn)基礎(chǔ)法作出的估值厘定。蘇新服務(wù)截至2025年末凈資產(chǎn)數(shù)額為約8.88億元，金鄰公寓的轉(zhuǎn)讓標(biāo)價(jià)約達(dá)蘇新服務(wù)凈資產(chǎn)的26%。選擇忍痛割肉出手，更多為了及時(shí)止損。

根據(jù)公告，隨著金鄰公寓使用年限增加，物業(yè)自然老化現(xiàn)象逐步顯現(xiàn)，從而對(duì)出租運(yùn)營(yíng)造成一定影響。

歸根結(jié)底，“沒那么賺錢了”才是蘇新服務(wù)選擇出售金鄰公寓的直接原因。

截至2025年末，金鄰公寓除稅前純利為341.1萬元，同比下降25%；除稅后純利為9.52萬元，同比下降24.9%。

蘇新服務(wù)表示，出售事項(xiàng)既是盤活存量資產(chǎn)的積極舉措，亦將為集團(tuán)帶來較為可觀的現(xiàn)金流入，從而優(yōu)化資源分配，能夠集中資源深耕主業(yè)。

不過，蘇新服務(wù)在掛牌之初預(yù)計(jì)按底價(jià)計(jì)算公司可以確認(rèn)10萬元收益，但受到稅款支付、成交價(jià)與賬面差額等影響，最終這筆買賣預(yù)期將確認(rèn)虧損230萬元。

本著剝離低效益資產(chǎn)，同時(shí)收獲現(xiàn)金回血的目的，最終卻以虧損告終的出售事項(xiàng)，蘇新服務(wù)在2023年也曾經(jīng)歷過一次。

2020年12月，蘇新服務(wù)與養(yǎng)老服務(wù)公司蘇州康養(yǎng)集團(tuán)合作，投資成立了蘇高新怡養(yǎng)，業(yè)務(wù)涉足養(yǎng)老服務(wù)、專業(yè)護(hù)理及醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)等領(lǐng)域。

按照當(dāng)時(shí)的考量，蘇新服務(wù)成立蘇高新怡養(yǎng)旨在擴(kuò)大及豐富其增值服務(wù)--由于自身對(duì)于關(guān)聯(lián)開發(fā)業(yè)務(wù)依賴度比較高，期待能有更多額外的收益。

但蘇高新怡養(yǎng)并沒有如成立前的可行性報(bào)告寫得那般，財(cái)務(wù)狀況將在運(yùn)營(yíng)第三年達(dá)到收支平衡。

2021、2022年度，蘇高新怡養(yǎng)分別錄得除稅后虧損603萬元、410.7萬元。截至2022年底，該公司的未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值為975.18萬元。

于是在2023年2月，蘇新服務(wù)向蘇州康養(yǎng)集團(tuán)及母公司蘇高新集團(tuán)轉(zhuǎn)讓蘇高新怡養(yǎng)的49%股權(quán)，最終投標(biāo)價(jià)為580.81萬元。

這與蘇新服務(wù)成立蘇高新怡養(yǎng)所投資的980萬元相比，虧損了400萬元。

療傷

比起長(zhǎng)久的盈利之痛，對(duì)于蘇新服務(wù)而言，或許這筆割肉讓利的虧本買賣不得不做。

截至2025年12月31日，蘇新服務(wù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為3.9億元，其中包括3.16億元人民幣計(jì)值以及8250萬港元以港幣計(jì)值。期末上市所得款項(xiàng)未動(dòng)用部分為4071萬港元，分別規(guī)劃用于戰(zhàn)略收購(gòu)、擴(kuò)大及豐富增值服務(wù)。

出售金鄰公寓所得的2.31億元將被用于核心業(yè)務(wù)拓展及補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金，蘇新服務(wù)急于補(bǔ)充流動(dòng)資金以發(fā)展業(yè)務(wù)，最終仍要?dú)w結(jié)于盈利問題。

2023年是蘇新服務(wù)上市第二年，也是業(yè)績(jī)最好的一年，年內(nèi)收入增加35.7%至7.25億元，毛利增加18.9%至1.47億元，利潤(rùn)同比增加23.1%至8010萬元。

2024年蘇新服務(wù)便陷入了增收不增利，總收入仍然保持著雙位數(shù)增幅，而年內(nèi)利潤(rùn)卻減少17.4%至6620萬元，業(yè)務(wù)毛利率也正同步下降。

將“開疆拓土”寫進(jìn)年報(bào)中，蘇新服務(wù)在業(yè)務(wù)擴(kuò)張上投注了大部分心力。其中，對(duì)獨(dú)立第三方所開發(fā)業(yè)務(wù)的中標(biāo)率為49.1%，中標(biāo)數(shù)為26個(gè)，較2023年的18個(gè)增加了6個(gè)。

流動(dòng)資金隨著業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大而消耗，蘇新服務(wù)的總毛利率下降2.8個(gè)百分點(diǎn)至17.5%。再加上失去了美鄰青年公寓拆遷所得的一次性補(bǔ)償以及成功上市獲得的政府獎(jiǎng)勵(lì)，蘇新服務(wù)的收入與利潤(rùn)增長(zhǎng)跑輸了成本攀升速度。

進(jìn)入2025年，蘇新服務(wù)的利潤(rùn)仍然沒有恢復(fù)至2023年的水平，營(yíng)收增速也慢了下來。

據(jù)其年報(bào)，期內(nèi)錄得總收益9.72億元，同比微增5.2%；毛利為1.71億元，同比增加5.4%；利潤(rùn)為6870萬元，同比回升3.8%。

得益于規(guī)模擴(kuò)張，蘇新服務(wù)2025年總合約面積同比增加16%至2970萬平方米，在管建筑面積增長(zhǎng)62.1至2760萬平方米，主業(yè)城市服務(wù)板塊收益也同比增加10.9%至6.21億元。

毛利率與2024年數(shù)據(jù)持平，則主要由于銷售成本增速與收入增速持平，這意味著蘇新服務(wù)業(yè)務(wù)規(guī)模正在擴(kuò)張，但新增項(xiàng)目卻無法支撐公司盈利端的增長(zhǎng)。

而蘇新服務(wù)仍然將業(yè)務(wù)擴(kuò)張作為第一經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，雖然業(yè)務(wù)已實(shí)現(xiàn)江蘇省內(nèi)全覆蓋，但向長(zhǎng)三角區(qū)域延伸布局的同時(shí)，需要足夠資金維持現(xiàn)有項(xiàng)目運(yùn)作以及向外招投標(biāo)。

在手現(xiàn)金不斷減少的情況下，蘇新服務(wù)只能“節(jié)衣縮食”出清低效項(xiàng)目，或者適當(dāng)砍掉主業(yè)之外不那么賺錢的項(xiàng)目，換取足夠的資金支撐向外拓展。

值得注意的是，在利潤(rùn)下跌第二年，陪伴著蘇新服務(wù)上市并掌公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、執(zhí)行董事三重權(quán)柄的崔曉冬因工作安排辭任執(zhí)行董事兼董事長(zhǎng)。

隨后獲選上任公司董事長(zhǎng)的，則是母公司蘇高新集團(tuán)總經(jīng)理助理王華。

換帥之后，蘇新服務(wù)向外走的野心并沒有改變，只是通過盤活存量資產(chǎn)“輸血”主業(yè)并非長(zhǎng)久之計(jì)，如何在穩(wěn)步擴(kuò)張的同時(shí)修復(fù)主業(yè)“造血”能力才是最該回答的問題。

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