從前趕不走，如今主動跑！大批物業虧損離場，你的房子可能要貶值

你有沒有在業主群吐槽過自家物業？是不是總覺得物業收錢不干活，恨不得趕緊把人趕走？好多小區業主真這么干了，結果直接懵了——省下那幾千塊物業費，房價直接跌了幾十萬，虧出去整整一個首付！現在這事還反過來了，以前都是業主趕物業走，現在不少物業掙不到錢，主動打包跑路了。這到底是咋回事，對你家房子又有啥影響？

之前南京月牙湖花園，業主把原來物業趕走搞自治，半年下來房價直接跌了25%。業主算算賬，三年省了幾千塊物業費，房子市值直接虧了幾十萬，剛好夠一個首付，這筆賬怎么算都虧。

中指研究院的數據顯示，物業撤場的小區，二手房掛牌價比周邊同檔次小區低10%到20%，賣出去的時間也要比別人長一倍還多。同地段別人家帶正經物業的房子，報價就能高出一大截，你家房子掛出去連問的人都沒幾個。

擱以前，全是業主拉橫幅炒物業，物業給人印象就是賴著不走收錢不辦事的主。現在風向完全變了，主動走的變成物業了。

河南新鄭金秋樂園，新物業三月份剛入駐的時候，免費接送孩子放學，還幫著輔導作業，翻新噴泉補路面，還弄了公益圖書室，業主都夸這是神仙物業。結果1550戶人家，按時交物業費的才一百多戶。物業直接寒心走了，留下小區垃圾堆著雜草瘋長，業主慌了拉橫幅求人家回來，人家虧怕了說啥都不肯回來了。

這真不是個別小區的稀罕事，從2025年初到2026年3月底，全國監測到的住宅物業撤場項目就有212個。跟之前被業主炒走不一樣，六成多都是物業自己算完賬主動走的。

不光小公司扛不住，頭部大廠也撐不住。中海萬科保利這些十二家上市頭部物企，2023到2025三年時間退出來的管理面積就超過4.4億平方米，差不多等于一整個頭部物企的全部規模。今年上半年萬科一口氣退了徐州六個小區，上個月重慶那個百萬平的大盤，做了14年的前期物業也宣布撤場，公告直接說，多年一直自己掏錢填虧損窟窿，實在墊不動了。

物業從陪笑的乙方變成說走就走的甲方，本質就是賬算不平了。物業本來就是賺點辛苦錢的薄利行當，全靠物業費活著，現在物業費收不上來，等于命脈失血。

克而瑞的數據顯示，2025年全國五百強物企的平均物業費收繳率已經降到71%，連著四年往下掉。上市大企業還能維持在78%左右，中小物企普遍不到65%，不少老舊小區直接跌破50%。行業里都知道，收繳率到85%才能剛好收支打平，低于60%基本就是穩虧不賺。

為啥收不上來？這幾年房價調整不少人虧了錢，一肚子火都撒物業身上。也有確實是物業不給力，樓道燈壞三天沒人修，電梯壞半年不換，錢花哪了說不清楚，業主自然不愿意交。

收入漲不上去，成本卻蹭蹭往上漲攔都攔不住。物業是勞動密集型行業，人力成本就占了總支出的53%到70%。現在好多小區的電梯、水管、消防設施都老了，到了要更新的時候，維護費翻著倍往上漲。

現在上市物企的凈利率都從15%跌到7%了，更別說小公司。以前樓市紅火的時候，開發商還能給旗下物業貼點錢兜底，現在開發商自己都自顧不暇，連空置房的物業費都拖著不給，物業直接斷了奶。賬算不平，撤場止損也就成了沒辦法的選擇。

最后倒霉的還是留在小區的業主。廣西柳州有個小區，物業費一平方米才八毛錢，都收不齊。物業沒辦法直接把所有電梯都關了，十八到二十四層的高樓，業主回家全靠爬樓梯。

還有不少小區物業走了之后，門禁壞了沒人修，小區路燈全黑，二次供水的水箱長了青苔，擰開水龍頭都有腥味。本來想著省點錢，最后落得居住品質降了，房子還貶值，兩頭虧。

其實這場物業撤場潮，也沒必要覺得天要塌了。在業內看來，這就是行業擠掉水分，回歸做好服務的必經過程。現在不少地方已經走出靠譜路子了。

業主和物業最大的矛盾，就是物業費花哪了說不清楚，酬金制信托制剛好解決這個問題。物業費放在業委會和物業的共管賬戶里，提前說好物業賺多少，沒經過業委會同意，物業動不了錢，業主能實實在在監督，賬目曬出來了，信任自然就回來了。

頭部物業也在變，不再拼誰報價低，而是想著怎么讓業主覺得錢花得值。萬科試點讓業主點單服務，需要什么選什么，不用捆綁消費。綠城開了老年食堂托育驛站這些民生服務，一年還能多增收兩百余萬元。

制度層面也在補位，住建部規范物業公共收益管理的相關規定已經正式施行，電梯廣告停車費這些以前的糊涂賬，現在都被管得明明白白。

這事里，業委會的作用越來越重要。一個靠譜有力的業委會就是小區的主心骨，新物業要不要接盤，都會認認真真考察業委會靠不靠譜，和考察小區硬件同等重要。

可現實是，好多小區十幾年都湊不出一個像樣的業委會，要么成立不起來，要么散散漫漫干不成事。這也提醒咱們，守好小區從來不是物業一個人的事。

物業費本來就不該定了價就一輩子不變。以前物業不敢提漲價，業主也習慣了低價享受服務，成本一年年漲，兩邊都憋著不肯松口，最后熬成兩敗俱傷。

對大多數家庭來說，房子就是手里最重的家產。與其等物業跑了再后悔，不如早早就關心關心自家小區的物業費收繳、設施維護還有賬目情況。讓自己的房子穩穩定定保值，這事不管對社區還是每個業主，都是躲不開的必答題。

參考資料：中國房地產報 物業離場潮下的業主資產保衛戰