微觀角度重看房地產(chǎn)的“復(fù)雜性”

有史以來(lái)停更最長(zhǎng)的一段時(shí)間。放空自己，陪陪小孩，想一想自己接下來(lái)的方向。

當(dāng)你不再年輕的時(shí)候，人生的重點(diǎn)不再一樣，很多想法都會(huì)變化。年輕的時(shí)候，覺(jué)得有一套屬于自己的房子很重要，甚至是唯一重要，人生在世，似乎沒(méi)有什么比在深圳的核心區(qū)擁有一套“千尺豪宅”更重要——那代表著面子、身份、地位、財(cái)富，等等，一切。租房子住，甚至是住在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，會(huì)覺(jué)得自己“低人一等”。年歲漸長(zhǎng)，口罩之后，突然發(fā)現(xiàn)，房子也沒(méi)那么重要了。真正重要的是家庭、是下一代。房子再好，必要的時(shí)候也可以賣掉，租房子住也不再變得那么不能接受。

但這是一個(gè)過(guò)程，每個(gè)人的思想變化都可能會(huì)表現(xiàn)得不一樣。我那時(shí)候的想法就是那樣，今天的我會(huì)疑惑為何我當(dāng)初對(duì)房子有那么大的“執(zhí)念”——當(dāng)然，這在某種程度上也激勵(lì)了我花了很多年時(shí)間去研究房地產(chǎn)，但那個(gè)時(shí)候那就是我真實(shí)的想法。

所以，我不能站在我現(xiàn)在的年齡，指望著20年前的我的年齡的人能夠立刻理解并且放下。這需要過(guò)程，需要經(jīng)歷——沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)擁有的人會(huì)非常執(zhí)著于擁有，經(jīng)歷過(guò)的人才能夠冷靜面對(duì)放棄。有的時(shí)候我看很多文章觀點(diǎn)，個(gè)人認(rèn)為最為普遍的一個(gè)現(xiàn)象是：過(guò)于的簡(jiǎn)化了一個(gè)家庭在買房、賣房時(shí)的決策復(fù)雜性。專家們把過(guò)多的精力放到了房?jī)r(jià)漲跌的預(yù)測(cè)上，似乎買房賣房全視乎漲跌一線間，但真實(shí)世界中的買房賣房決策，完全不是線性的。

基于此，我也一直不敢輕率的對(duì)那些需要買房的剛需粉絲給出“房?jī)r(jià)還會(huì)跌，不要買房”這樣的所謂“勸導(dǎo)”。如上所言，人在不同的年齡，人生重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，皆會(huì)產(chǎn)生對(duì)房子的需求不同，它不單單是一項(xiàng)“可以變現(xiàn)的資產(chǎn)”那么簡(jiǎn)單。事實(shí)是，這世上我從未見(jiàn)過(guò)有任何一項(xiàng)“資產(chǎn)”像房地產(chǎn)這么“復(fù)雜”。一套房子，承載的從來(lái)都不止是“多少錢”這樣的數(shù)字。對(duì)任何一個(gè)家庭來(lái)說(shuō)，賣掉他們住了10幾20年的房產(chǎn)，都從來(lái)不是一個(gè)輕松的決定——居住情感的部分，少有人計(jì)算，但在實(shí)際的決策中經(jīng)常會(huì)困擾每一個(gè)人很久，我的粉絲里有好幾個(gè)就是因?yàn)椤吧岵坏谩倍x擇即便房?jī)r(jià)下跌也不掛牌。乃至在任何一個(gè)國(guó)家，房地產(chǎn)都從來(lái)不是一個(gè)“金融資產(chǎn)”那么純粹可以用經(jīng)濟(jì)計(jì)算的行業(yè)——我沒(méi)有見(jiàn)過(guò)任何一個(gè)國(guó)家，房地產(chǎn)漲上天而不調(diào)控跌下地而不救市的，那背后涉及到太多的民生疾苦。

這些，其實(shí)并不容易解釋，在分析師的模型里也無(wú)法建模，但它卻是真實(shí)的世界。只是可惜，直到今天我才感覺(jué)自己能夠用更簡(jiǎn)單的語(yǔ)言把這些感受描述得更準(zhǔn)確一些。

SO，講到此，對(duì)后臺(tái)那些仍然需要買房子的“剛需”童鞋，我的答案是：該買還是要買，無(wú)懼漲跌。因?yàn)椋缟纤裕愕臎Q策系統(tǒng)里面，其實(shí)并不僅僅是基于“增值不增值”這樣的單一維度。市面上絕大部分的自媒體文章，會(huì)把這些簡(jiǎn)化為“到底沒(méi)到底、反彈不反彈、漲價(jià)不漲價(jià)”這些話術(shù)，但這個(gè)底層邏輯是站不住腳的，因?yàn)檫^(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)，每個(gè)家庭的買房決策從來(lái)都不是一個(gè)單一的經(jīng)濟(jì)計(jì)算。房地產(chǎn)本身，就不是一個(gè)單一的經(jīng)濟(jì)計(jì)算。

既然如此，那在這樣的時(shí)刻，如果真的是需要一套屬于自己的房產(chǎn)，沒(méi)有理由不買。至于漲跌，這些看開(kāi)一點(diǎn)就好了。資產(chǎn)價(jià)格的漲跌都一樣，房地產(chǎn)、股市都一樣，要漲，打壓也打不下來(lái)，要跌，托也托不起來(lái)，一句話，誰(shuí)也無(wú)法控制。個(gè)人在這個(gè)大局里，力量委實(shí)太過(guò)于渺小。如果一件你完全都掌控不了的事情，我認(rèn)為就完全不必要去窮經(jīng)皓首的尋出一個(gè)答案來(lái)，那是真的會(huì)變成庸人自擾。

人生中很多的事情也許都可以如此，不用那么緊繃著。就像我上次在視頻號(hào)里分享的那樣：如果你真的完全搞不懂何時(shí)是房?jī)r(jià)的底部，那什么時(shí)候買房子？其實(shí)也不需要那么焦慮，你就等到房?jī)r(jià)漲起來(lái)的時(shí)候再買也不遲。

我知道這樣的看法要面臨非常巨大的爭(zhēng)議，會(huì)有人覺(jué)得這是在坑人——幾百萬(wàn)的資產(chǎn)，讓人不理會(huì)價(jià)格，僅僅是基于需要就去買，虧錢了怎么辦？

我非常清楚這一點(diǎn)，但我上面講那些其實(shí)就是在提醒反駁者，不要簡(jiǎn)化房地產(chǎn)本身固有的復(fù)雜性。在我這個(gè)年齡的許多人，現(xiàn)在的操作都一樣，都是在不斷的賣賣賣，甚至有不少的朋友、粉絲把唯一的自住房也都清空了。

這是事實(shí)的一面。

但是，我說(shuō)了是“到了我這個(gè)年齡的人群”，他們中的大部分本身就已經(jīng)到了、有了新的人生下半場(chǎng)的規(guī)劃——比如移民、留學(xué)、資產(chǎn)重新配置、退休等等。即便是房地產(chǎn)不出現(xiàn)今天這樣的調(diào)整，他們中的大多數(shù)依然會(huì)拋售房產(chǎn)。對(duì)這樣的人群而言，房子的確已經(jīng)變成了一個(gè)純粹的“資產(chǎn)”，并且他們需要將之轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金另做他用。而反過(guò)來(lái)，剛需群體現(xiàn)在普遍是人生上半場(chǎng)的規(guī)劃，上半場(chǎng)依然是一個(gè)“從0到1”的過(guò)程，有些事你非要擁有之后才可看懂、才有資格“放低”。

這是事實(shí)的另一面。或者說(shuō)，人在不同的人生階段，本身需要的決策系統(tǒng)就很復(fù)雜。一個(gè)要結(jié)婚的家庭，和一個(gè)孩子要留學(xué)的家庭，他們對(duì)房子的理解完全不同。這中間，“經(jīng)濟(jì)價(jià)值”、“值多一點(diǎn)錢少一點(diǎn)錢”的判斷只會(huì)是決策中的一環(huán)，但顯然都不是最重要的那個(gè)部分。

那么，如何解決或者降低“虧錢了怎么辦”的問(wèn)題？這個(gè)其實(shí)說(shuō)的是如何進(jìn)行“風(fēng)險(xiǎn)防控”的問(wèn)題，因?yàn)槟銦o(wú)法左右房?jī)r(jià)漲跌，但是你可以掌控自己能夠承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)于這一點(diǎn)，我很有發(fā)言權(quán)。在過(guò)去的樓市大周期里，我沒(méi)有鼓勵(lì)過(guò)任何一位粉絲“上杠桿”（包括零首付、短期借款、信用貸、超過(guò)支付能力的貸款等等），多少年來(lái)我一而再再而三的警告過(guò)度上杠桿的風(fēng)險(xiǎn)。有些人聽(tīng)了有些人沒(méi)有聽(tīng)，但我相信，那些聽(tīng)了的粉絲今天的處境會(huì)更加有利。當(dāng)然，我自己的風(fēng)控做的也很好，這一點(diǎn)，我對(duì)自己感到很滿意。

現(xiàn)在如果是基于房?jī)r(jià)下跌而進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防控，很簡(jiǎn)單：買你能夠支付得起的房子，并且要有一個(gè)數(shù)學(xué)計(jì)算。我先前分享過(guò)，房?jī)r(jià)收入比、租金收益率這些指標(biāo)工具其實(shí)也都是“微觀”的。既然市場(chǎng)痛責(zé)“舉世公認(rèn)的房?jī)r(jià)收入比是6-8倍為何中國(guó)房?jī)r(jià)收入比那么不合理”，OK，那作為個(gè)人，你就去買房?jī)r(jià)收入比8-10倍的房子。既然市場(chǎng)痛責(zé)“租金收益率要超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率”，那也OK，作為個(gè)人，你就去尋找租金收益率在4-5%的房子——遠(yuǎn)超10年期國(guó)債收益率。這兩個(gè)結(jié)合起來(lái)，非常完美，你完全不會(huì)有成為負(fù)資產(chǎn)乃至一夜返貧的風(fēng)險(xiǎn)。如果你的收入有30萬(wàn)，那你就去買個(gè)300萬(wàn)以內(nèi)的房產(chǎn)，現(xiàn)在深圳這樣的房產(chǎn)，有一些租金收益率都可以做到4%了。無(wú)論未來(lái)如何，這兩個(gè)指標(biāo)都可以確保，在你“擁有一套自己的房產(chǎn)”的同時(shí)，不會(huì)承擔(dān)什么了不得的風(fēng)險(xiǎn)。注意一點(diǎn)，像以往那樣，有30萬(wàn)的收入敢撬動(dòng)1000萬(wàn)的房產(chǎn)，不成了。

是以，做好自己，比預(yù)測(cè)市場(chǎng)，永遠(yuǎn)都更好。這也是我接下來(lái)如果再買房子的思路，盡管那可能是幾年以后的事情。

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