海博工程謝康：物業工程如何成為第二增長曲線？丨綜合實力發布會后記⑨

來源：中物研協

2026中國物業服務企業綜合實力研究成果發布會在廈門舉辦，會議發布了“2026中國物業服務企業綜合實力研究成果”等一系列研究成果，以物業綜合實力領域權威成果為行業樹立了年度風向標。

現場眾多大咖也帶來了他們的最新思考與洞察，本文對「2026中國物業服務企業綜合實力研究成果發布會」的嘉賓干貨做了整理，與各位讀者一起分享。

本期嘉賓

海博工程助理總經理 謝康

在「2026中國物業服務企業綜合實力研究成果發布會」現場，海博工程助理總經理謝康以《工程提質 精工善治》為主題做了分享：

人力成本高企、設施運維成本逐年遞增、物業費收繳率下滑等多重壓力交織疊加，倒逼行業徹底摒棄粗放式發展模式，轉向精細化運營、價值化經營。面對行業生存大考，傳統依靠基礎物業費、同質化增值服務的發展模式已難以為繼。

深耕行業28年的中海物業，依托港澳成熟工程服務經驗，孵化專屬工程服務平臺——海博工程，以“內部市場化、做實做重、向外賦能”為核心定位，探索出一條以工程能力為核心，集降本、創收、提質于一體的全新發展路徑，為存量時代物業企業突破經營困局、重構核心價值、打造第二增長曲線提供了可落地、可復制的實戰范本。

行業深度承壓

物業工程成破局關鍵賽道

從成本結構來看，物業行業成本可分為兩類：

一類是業主直觀可見的保安、保潔、客服等基礎服務成本；

另一類是隱蔽性極強、卻風險極高的設施設備運維成本。

隨著存量社區房齡逐年增長，電梯、消防、給排水、機電設施等核心設備集中進入故障高發周期，設備運維、能耗管控、安全整改等隱性支出持續攀升。這類“看不見的成本”，持續侵蝕行業本就微薄的利潤。

更值得警惕的是，設施設備運維關聯重大安全風險。近年多地頻發電梯沖頂、消防坍塌、火災傷亡等重大安全事故，不僅造成巨額經濟損失，更直接影響社區安全與企業口碑。設施運維一旦缺位，物業企業將承擔不可推卸的主體責任。在此背景下，傳統外包模式標準混亂、響應滯后、成本高昂、管控松散的弊端徹底暴露，行業亟需專業化、標準化、可控化的工程運維體系，海博工程由此應勢而生。

作為中海物業專業化工程服務子平臺，海博工程溯源1998年成立的港澳美博工程，擁有28年成熟工程運維經驗，是港澳地區規模領先、實力頂尖的物業服務與公共房屋運維服務商，常年穩居香港物業行業綜合實力首位。2022年，海博工程正式獨立運營，定位清晰、目標明確，核心解決項目工程管理痛點、補齊企業精細化管理短板、實現經營創收創利，通過四年深耕，累計斬獲20余項專業資質，覆蓋建筑施工、機電安裝、防水保溫、高空作業、消殺養護等全品類工程業務，具備全場景、全鏈條工程服務能力。

三大核心價值

構建工程服務價值閉環

區別于傳統物業工程部門單一的維修職能，海博工程跳出“被動運維”的傳統定位，構建降本、創收、提質三位一體的價值體系，推動工程業務從單純的成本消耗部門，轉型為企業提質增效、增值創收的核心價值板塊，實現從“成本管控”向“價值創造”的根本性升級。

全域降本：向管理要效益，向技術要效率

成本管控是存量時代物企生存的核心根基。海博工程摒棄簡單壓縮服務、削減人員的粗放降本模式，依托自有團隊、戰略集采、智能能耗改造三大核心路徑，實現科學化、精細化、長效化降本，全方位優化企業運營成本。

自有團隊建設是降本的核心抓手：傳統物業工程多采用第三方外包模式，存在資金外流、中間商賺差價、施工標準不一、故障返修率高、響應時效滯后等諸多問題。海博工程充分盤活內部資源，依托中海物業過萬名自有維修工資源，通過人員分類梳理、專屬激勵機制搭建、自營管理體系升級，打造標準化自有工程團隊。將基礎運維、小型維修、專項改造等業務全部自營落地，實現利潤內部留存、施工標準統一、售后響應高效、質量全程可控，徹底解決外包模式的管控漏洞與成本浪費問題。

戰略集采實現規模化成本壓降：海博工程搭建全國首個城市運營共建共享采購平臺，依托中海物業規模化體量，聯合卓越、長城等頭部物企共建集采體系，聚合行業需求、以量換價，實現物資采購成本大幅優化。目前平臺已沉淀130+爆款物資、覆蓋千余項細分品類，服務20余家行業客戶，僅垃圾桶、垃圾袋等基礎品類，就實現整體采購成本壓降20%，為行業同行提供了低成本、高品質的采購渠道。

智能能耗改造打造長效降本引擎：能耗管控是社區隱性成本的核心構成，海博工程創新落地EMC節能模式，聚焦地庫照明、公共區域能耗等核心場景，推出智慧節能改造產品。其自研地庫節能燈支持組網聯控、智能亮度調節，理論節能率達84%，產品質保8年，遠超行業平均標準。

多元創收：能力市場化輸出，打開增長新空間

在夯實內部降本能力的基礎上，海博工程堅持“能力外溢、市場化創收”的發展思路，將成熟的工程運維體系、標準化服務能力轉化為市場化產品，通過能源運營、工程運維、專項服務三大板塊，打造企業第二增長曲線。

海博工程聚焦業主充電剛需，布局充電樁、充電插座“兩樁”業務，形成“自投自建、品牌落地、全域運營”的三階發展模式。通過在管項目全域鋪排，累計安裝充電插座20萬+，依托自有品牌實現標準化落地運營。同時跳出社區場景，積極外拓市政、景區、公共區域充電樁項目，成功落地寧夏沙湖5A級景區、涇源縣市政充電樁等標桿項目，實現一次性投入、長期性收益的穩定盈利模式。同時通過大數據精細化運營，根據單樁單日營收、設備轉化率動態調整布局，最大化挖掘單項目盈利潛力。

依托標準化自營團隊與成熟運維體系，海博工程持續輸出專業化設施設備運維服務，業務覆蓋電梯維保、機電系統托管、給排水泵房運維、商業綜合體與公共建筑全包運維等場景。憑借過硬的技術實力與標準化服務體系，成功中標北京協和醫院、國家大劇院等國家級標桿項目，充分驗證了市場化競爭能力，實現從社區服務向城市空間服務的跨界突破。

除基礎運維外，海博工程延伸業務鏈條，布局大型設備年檢、節能改造、應急維修、設施專項技術支持等專項工程服務，同時對外輸出IFM運維體系搭建、工程管理培訓、標準化落地輔導等智力服務，實現技術、體系、團隊的全方位市場化變現。

品質升級：盤活存量資源，重塑社區居住價值

工程能力的升級，最終落腳于社區服務品質與業主滿意度的提升。海博工程聚焦存量社區痛點，依托標準化運維產品、維修資金盤活、老舊設施更新三大舉措，實現社區品質迭代升級，筑牢企業服務口碑。

針對老舊社區普遍存在的路面破損、外墻老化、地庫臟亂、門禁失效、監控缺失、廊亭破敗等問題，海博工程打造標準化工區維修產品包，系統性開展路面煥新、外墻刷新、地庫升級、門禁修繕、監控更新等專項改造，全方位補齊老舊社區品質短板，消除安全隱患，提升業主居住體驗。

針對行業維修資金提取難、使用率低、沉睡閑置的痛點，海博工程組建專項服務團隊，深耕各地維修資金政策，圍繞電梯維修、外墻修繕、防水翻新、消防整改等剛需、民生類項目，合規推動維修資金提取與落地使用。通過盤活沉睡的公共維修資金，以最低成本實現社區設施更新、品質升級，既減少企業自有資金投入，又實現業主資產保值增值，達成品質與效益雙向提升。

長效發展路徑：

四大能力筑牢行業壁壘

在存量競爭的下半場，物業工程能力不再是單一的后勤保障能力，而是企業差異化競爭的核心壁壘。海博工程通過四年實戰沉淀，總結出四大核心發展路徑，持續夯實長期發展能力，助力企業穿越行業周期。

一是，完善資質體系，筑牢市場入場門檻。

工程業務具備極強的合規性、專業性要求，資質是市場化經營的核心門票。海博工程深耕資質建設，集齊建筑工程施工總承包、機電安裝、裝修裝飾、防水保溫、高空作業、消殺養護等20余項高等級專業資質，覆蓋全品類工程服務場景，徹底規避合規風險，為市場化外拓、全業務落地提供堅實保障。

二是，找準業務切口，循序漸進沉淀經驗。

堅持“內部練兵、外部突圍”的發展節奏，從社區小型維修、基礎運維等簡單業務切入，在內部項目實戰中打磨團隊、沉淀標準、優化流程，待業務模式成熟、體系完善后，逐步向外輸出服務、拓展外部市場，實現穩步規模化擴張。

三是，升級供應鏈體系，持續壓降經營成本。

從傳統集中采購升級為全鏈條供應鏈管理，不僅優化基礎物資采買成本，更針對工程裝修、設備改造、專項運維等業務搭建專屬供應鏈體系，嚴控材料品質、壓縮采購成本，持續提升項目利潤空間與市場競爭力。

四是，擁抱數字化轉型，賦能精益管理。

緊跟行業智能化發展趨勢，將數字化、AI技術深度融入工程運維、成本管控、工單處置、設備監測、團隊管理全流程。通過大數據分析能耗數據、設備故障數據、運營效益數據，實現問題精準預判、成本精準管控、決策科學落地，以科技賦能工程服務提質增效。

小結

工程業務絕非傳統的成本消耗板塊，而是物業企業破局突圍的核心賽道。通過向內降本提質、向外創收增值、全域服務升級，工程板塊能夠有效破解行業增收不增利、品質難提升、增長無抓手的三重困境，實現企業、業主、行業三方共贏。

未來，隨著存量社區改造需求持續釋放、城市運維服務市場不斷擴容、政策紅利持續加持，專業化、標準化、市場化的物業工程服務，將成為物業企業穿越周期、重構價值、打造第二增長曲線的核心引擎，推動整個物業行業從規模擴張全面邁向質量增長、價值增長的全新階段。

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